重慶市地方稅務(wù)局、重慶市國家稅務(wù)局 渝地稅發(fā)[2010]38號(hào) 重慶市地方稅務(wù)局、重慶市國家稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知

重慶市地方稅務(wù)局、重慶市國家稅務(wù)局
重慶市地方稅務(wù)局、重慶市國家稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知
渝地稅發(fā)[2010]38號(hào)

  重慶市地方稅務(wù)局、重慶市國家稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知
  渝地稅發(fā)[2010]38號(hào)
  全文有效
  2009.12.27
  各區(qū)縣（自治縣）國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局、市國稅局、市地稅局各直屬單位：
  現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《通知》）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并就有關(guān)問題明確如下，請(qǐng)一并貫徹執(zhí)行。
   一、開發(fā)企業(yè)能提供建設(shè)主管部門簽發(fā)的《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》應(yīng)視為已經(jīng)備案并完工。
  二、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率暫按以下規(guī)定執(zhí)行：
   （一）開發(fā)項(xiàng)目位于渝中區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)、北碚區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、北部新區(qū)的，其計(jì)稅毛利率為15%。
   （二）開發(fā)項(xiàng)目位于萬州區(qū)、涪陵區(qū)、黔江區(qū)、長(zhǎng)壽區(qū)、江津區(qū)、合川區(qū)、永川區(qū)、南川區(qū)的，其計(jì)稅毛利率為10%。
   （三）開發(fā)項(xiàng)目位于除上述地區(qū)以外的區(qū)縣的，其計(jì)稅毛利率為5%（含雙橋區(qū)、萬盛區(qū)）。
   （四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，其計(jì)稅毛利率為3%。
  經(jīng)濟(jì)適用房，限價(jià)房、危改房項(xiàng)目中配套建設(shè)的商業(yè)用房、車庫等未完工產(chǎn)品取得的收入，不得按經(jīng)濟(jì)適用房，限價(jià)房、危改房的計(jì)稅毛利率執(zhí)行。
  經(jīng)濟(jì)適用住房
  建設(shè)部建住房[2007]258號(hào)《建設(shè)部等部門關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法〉的通知》明確：經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。
  經(jīng)濟(jì)適用住房須提供的資料
   1、立項(xiàng)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件；
   2、土地管理部門劃撥土地的批準(zhǔn)文件；
   3、物價(jià)部門核定的有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格的批件；
   4、住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資格證明；
   5、該項(xiàng)目已納入市、區(qū)（縣）級(jí)人民政府關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計(jì)劃；
   6、經(jīng)濟(jì)適用住房銷售清冊(cè)(包括購房人姓名和身份證號(hào)碼、準(zhǔn)購面積、合同號(hào)、訂立合同日期、樓棟號(hào)、實(shí)際購買面積、單價(jià)、銷售金額)；
   7、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。
  限價(jià)房：
  根據(jù)《重慶市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國土房管局等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展實(shí)施意見的通知》明確，限價(jià)商品住房是指政府采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地時(shí)，提出限制銷售價(jià)格、限制住房套型面積、限制銷售對(duì)象等要求，由開發(fā)企業(yè)通過公開競(jìng)爭(zhēng)取得土地，并嚴(yán)格執(zhí)行限制性要求開發(fā)建設(shè)和定向銷售的普通商品住房。
  危改房：
  根據(jù)渝府發(fā)[2008]36號(hào)文《重慶市人民政府印發(fā)關(guān)于加快主城區(qū)危舊房改造實(shí)施意見的通知》等規(guī)定，危舊房改造的對(duì)象包括危房和舊房?jī)纱蟛糠帧?
  1、危房是經(jīng)危房鑒定機(jī)構(gòu)確認(rèn)，結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重結(jié)構(gòu)已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。
  2．舊房是指1969年12月31日前建成投入使用的房屋。
  限價(jià)房和危改房項(xiàng)目，納稅人應(yīng)比照經(jīng)濟(jì)適用住房向主管稅務(wù)部門提供有關(guān)資料。
  三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工后，在完工年度進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳申報(bào)時(shí)，除按現(xiàn)行稅法規(guī)定報(bào)送企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表等申報(bào)資料外，還應(yīng)向其主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工情況表（一）（二）》（見附件2）、開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況報(bào)告。報(bào)告應(yīng)包括（但不限于）以下基本內(nèi)容
   1、項(xiàng)目用地情況：包括國土、規(guī)劃部門批準(zhǔn)用地情況；項(xiàng)目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途。
   2、項(xiàng)目初始開發(fā)時(shí)間、完工時(shí)間。
   3、項(xiàng)目建筑面積（包括可售建筑面積及其具體構(gòu)成情況、非可售建筑面積及其具體構(gòu)成情況、已售面積及未售面積）。
   4、項(xiàng)目銷售情況：預(yù)售收入及其毛利額、實(shí)際銷售收入及其毛利額；貨幣收入、實(shí)物收入、其他經(jīng)濟(jì)利益的情況說明。
   5、項(xiàng)目中包括住宅、商業(yè)用房、寫字間等不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)分別說明收入情況、扣除項(xiàng)目情況以及扣除項(xiàng)目分?jǐn)傓k法和依據(jù)。
   6、開發(fā)成本及其實(shí)際銷售成本情況，其中有委托其他單位或他人建造、設(shè)計(jì)、采購的，應(yīng)按單項(xiàng)合同說明合同金額、發(fā)票金額以及實(shí)際支付金額（可以采取列表方式）、甲供材情況等。
   7、對(duì)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)說明共同費(fèi)用總額及其分?jǐn)偳闆r、及所采取的分?jǐn)偡椒ā?
   8、對(duì)納稅人開發(fā)項(xiàng)目中公共設(shè)施，應(yīng)分項(xiàng)分類說明具體情況（按照建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有、建成后無償移交給政府公用事業(yè)單位、建成后自用或有償轉(zhuǎn)讓分類）。
   9、將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)的情況。以及按《通知》第七條規(guī)定，確認(rèn)收入所采取的方法。
   10、涉及減免稅的項(xiàng)目，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目涉及的減免稅情況進(jìn)行說明。
  委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的，鑒證報(bào)告也應(yīng)包括以上內(nèi)容。
  四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得的收入，按照規(guī)定的計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額后，對(duì)已按規(guī)定繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅，應(yīng)作為納稅調(diào)減，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，但開發(fā)產(chǎn)品完工匯算清繳時(shí)，不得重復(fù)扣除。
  五、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，可作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)算基數(shù)，但開發(fā)產(chǎn)品完工后，計(jì)算廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)三項(xiàng)費(fèi)用基數(shù)時(shí)原已計(jì)算的未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入不得重復(fù)作為計(jì)算基數(shù)。
  六、有預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)填報(bào)《預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用表》（附件3），主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在企業(yè)年度申報(bào)后，做重要情況記錄（或登記臺(tái)賬），并應(yīng)在以后年度對(duì)其加強(qiáng)后續(xù)管理，督促企業(yè)在項(xiàng)目完工（或上交費(fèi)用）年度做好對(duì)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用的清算工作。預(yù)提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起，超過2年（24個(gè)月）仍未支付的工程款項(xiàng)，計(jì)入應(yīng)納稅所得額，以后實(shí)際支付時(shí)可按規(guī)定稅前扣除。
  七、關(guān)于成本對(duì)象的所得稅管理問題
   （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目（成本對(duì)象）開工前或已向稅務(wù)機(jī)關(guān)備案的開發(fā)項(xiàng)目（成本對(duì)象）發(fā)生改變時(shí)，應(yīng)及時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《開發(fā)項(xiàng)目（成本對(duì)象）情況備案表》（見附件2），辦理開發(fā)項(xiàng)目備案手續(xù)。未按規(guī)定提供備案資料的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。企業(yè)進(jìn)行成本對(duì)象備案時(shí)，需要報(bào)送以下資料：
   1、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對(duì)象備案報(bào)告表》（附件4）；
   2、有權(quán)部門批準(zhǔn)的開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)及可行性研究批復(fù)
   3、《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》
   4、稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。
  主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在受理納稅人備案時(shí)，應(yīng)加蓋稅務(wù)機(jī)關(guān)印章。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅務(wù)機(jī)關(guān)登記備案后應(yīng)按照已備案確認(rèn)的成本對(duì)象歸集分配計(jì)稅成本。
   （二）對(duì)已達(dá)到完工條件的開發(fā)產(chǎn)品未按成本對(duì)象結(jié)算計(jì)稅成本的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定成本對(duì)象并核定其計(jì)稅成本，企業(yè)據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整。
   （三）2009年完工的開發(fā)產(chǎn)品不再進(jìn)行備案，但計(jì)稅成本的歸集和分配需按《通知》規(guī)定辦理。2009年未完工開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按照本規(guī)定備案。
   （四）2009年1月1日前已銷完工產(chǎn)品分?jǐn)偟墓餐ㄩg接）成本不再追溯調(diào)整，已發(fā)生但尚未稅前扣除的共同（間接）成本應(yīng)按《通知》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行分配。
  以前規(guī)定與本通知不一致的以本通知為準(zhǔn)。在執(zhí)行本通知中有什么問題，請(qǐng)各區(qū)縣局及時(shí)向市局反映。
  附件：（略）
  1、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）
  2、《開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工情況表（一）（二）》
  3、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用表》
  4、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對(duì)象備案報(bào)告表》