國稅發(fā)[2009]31號 解讀國稅發(fā)[2009]31號：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法

解讀國稅發(fā)[2009]31號：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法
國稅發(fā)[2009]31號

  為了加強(qiáng)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為，國家稅務(wù)總局下發(fā)了關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)[2009]31號）。此文件和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企
業(yè)所得稅問題的通知》國稅發(fā)[2006]31號）文件被稱為房地產(chǎn)行業(yè)的“新31號”和“原31號”。 “新31號”是在金融危機(jī)的特殊背景下出臺的，似乎透出了更多拯救的意味。

  公平：內(nèi)外資房企所得稅政策統(tǒng)一

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用不視同銷售的政策，以前只對外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效，內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能享受，“新31號文”則規(guī)定該政策統(tǒng)一向外資企業(yè)靠攏。這不僅符合企業(yè)所得稅的法理原則，而且對內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說也是一項(xiàng)新的利好。

  由于房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，很多企業(yè)將空置房屋由出售改為長期出租或自營，自己持有物業(yè)越來越多。以前，內(nèi)資企業(yè)將空置房屋轉(zhuǎn)作自用被視同銷售征稅，給企業(yè)帶來巨大稅負(fù)壓力。

  “新31號文”規(guī)定開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用不視同銷售，有利于企業(yè)在銷售不景氣的時(shí)候通過自營、出租等方式消化空置房屋。而原外資房地產(chǎn)所得稅政策規(guī)定，企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用不超過委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。減壓：計(jì)稅毛利率下調(diào)緩解資金壓力

  由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期長，企業(yè)普遍存在銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的現(xiàn)象。

  “新31號文”規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季度（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。與原來規(guī)定相比，除經(jīng)濟(jì)適用房外，不同區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最低預(yù)售計(jì)稅毛利率普遍下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)。

  計(jì)稅毛利率降低，意味著企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的企業(yè)所得稅減少，這對投資規(guī)模大、開發(fā)建設(shè)周期長的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來說，對緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力將發(fā)揮重要作用。


  減負(fù)：三項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用可稅前扣除

  “新31號文”規(guī)定，開發(fā)企業(yè)可以預(yù)提下述3項(xiàng)費(fèi)用并在當(dāng)期稅前扣除。

  第一，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。

  第二，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

  第三，應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。

  房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長，一般為幾個(gè)年度甚至更長，有些成本在企業(yè)年度匯算清繳前無法歸集完整，但又是必須發(fā)生的。因此，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提相關(guān)成本及費(fèi)用在稅前扣除，是為房地產(chǎn)企業(yè)松綁，既能緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力，又能減輕企業(yè)稅負(fù)，符合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。


---------------- 對應(yīng)法規(guī) ----------------

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）





附件：
國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知