湖北省地方稅務(wù)局 鄂地稅發(fā)［2014］63號 湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于財產(chǎn)行為稅若干問題的通知

湖北省地方稅務(wù)局
湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于財產(chǎn)行為稅若干問題的通知
鄂地稅發(fā)［2014］63號

  湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于財產(chǎn)行為稅若干問題的通知
  鄂地稅發(fā)［2014］63號
  全文有效
  2014.4.8
  為進(jìn)一步加強(qiáng)和完善財產(chǎn)行為稅征管工作，統(tǒng)一全省政策執(zhí)行口徑，堵塞稅收漏洞，經(jīng)研究，現(xiàn)就有關(guān)問題明確如下：
  一、關(guān)于單位與個人興辦各類學(xué)校、托兒所、幼兒園房產(chǎn)稅及城鎮(zhèn)土地使用稅免稅范圍問題
  現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策規(guī)定可享受暫免征收優(yōu)惠政策的“各類學(xué)?！笔侵福?
  （一）經(jīng)各級教育行政部門批準(zhǔn)設(shè)立的各類學(xué)校、幼兒園、托兒所，但不包括國家不承認(rèn)學(xué)歷或非學(xué)歷教育的營利性教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)；
  （二）由各級人力資源社會保障部門批準(zhǔn)設(shè)立的技工學(xué)校和職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)以及各類殘疾人技能培訓(xùn)學(xué)校。
  二、關(guān)于房產(chǎn)出租中租金收入偏低的房產(chǎn)稅計稅依據(jù)確定問題
  對租金水平明顯偏低且無正當(dāng)理由或以實(shí)物抵租的，應(yīng)按照同一地段同類出租房屋的租金水平核定房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額。無同一地段同類出租房屋參照的，可按照不低于以房產(chǎn)原值計算的房產(chǎn)稅金額進(jìn)行核定征收。
  三、關(guān)于房產(chǎn)稅中計入房產(chǎn)原值的土地價值確定問題
  《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）規(guī)定的計入房產(chǎn)原值的“地價”是指納稅人取得土地使用權(quán)實(shí)際支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用。納稅人計入“無形資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”等會計科目的土地評估增值，不作為計入房產(chǎn)原值的地價。納稅人會計核算時對土地進(jìn)行攤銷的，攤銷額不得從計入房產(chǎn)原值的地價中扣除。
  四、關(guān)于防火、防爆、防毒等安全防范用地城鎮(zhèn)土地使用稅減免問題。
  對于各類危險品倉庫、廠房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，符合城鎮(zhèn)土地使用稅免稅條件的，納稅人須持有縣級以上公安消防部門或衛(wèi)生防疫部門依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定出具的安全防范用地證明向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理備案減免手續(xù)。
  五、關(guān)于單位或個人租賃集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)人問題
  《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕56號）規(guī)定：“在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實(shí)際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實(shí)際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅”。文中“實(shí)際使用集體土地的單位和個人”是指在集體土地上實(shí)際從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的單位和個人。
  六、開山整治和改造的廢棄土地減免城鎮(zhèn)土地使用稅的適用條件問題
  開山整治和改造的廢棄土地可享受5年免繳城鎮(zhèn)土地使用稅收優(yōu)惠的適用條件是指納稅人自行對土地進(jìn)行整治、改造或者實(shí)際承擔(dān)整治、改造費(fèi)用的情形，不包括納稅人通過出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥等方式取得的已整治和改造后的土地。
  七、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目用地城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時間的確定問題
  （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收并取得相關(guān)證明文件（如《湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證》、《商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證》等）后，從進(jìn)行住宅產(chǎn)權(quán)分割的次月起，對公共市政道路、綠化等公共配套設(shè)施用地終止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)。
  （二）商品房及其他開發(fā)產(chǎn)品取得銷售許可的證明文件，并與買受人簽訂《商品房買賣合同》（或其他具有合同性質(zhì)的協(xié)議文件，以下簡稱合同）且到房屋管理部門辦理了登記備案手續(xù)的，從其合同約定的交付之日的次月起，終止該房屋對應(yīng)土地的城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)。因合同無效、作廢、改簽或因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身原因未履行合同的，城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到該房屋實(shí)際交付時間的當(dāng)月末。
  八、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷安置中土地增值稅及契稅的稅務(wù)處理問題。
  《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）就拆遷安置過程中土地增值稅的稅務(wù)處理作出了原則規(guī)定，在此基礎(chǔ)上結(jié)合我省實(shí)際，以下情形的具體處理方式如下：
  （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)進(jìn)行拆遷安置的，其安置用房按交付時的本項(xiàng)目同類房屋的平均銷售價格確認(rèn)銷售收入，同時將此確認(rèn)為拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
  （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，如異地安置房屋屬于開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)建造的，按照實(shí)際開發(fā)成本及相關(guān)費(fèi)用確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)；如異地安置房屋屬于購入的，則按開發(fā)企業(yè)實(shí)際支付的購房支出確認(rèn)銷售收入，同時將此確認(rèn)為本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
  （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過異地自建或外購房屋進(jìn)行拆遷安置，如獲取了高于實(shí)際開發(fā)成本或購入價格的收益，在土地增值稅清算時，應(yīng)計入本項(xiàng)目銷售收入但不得抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
  （四）前述規(guī)定中確定計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額，應(yīng)作為契稅計稅依據(jù)申報納稅。
  九、關(guān)于以土地（房地產(chǎn)）進(jìn)行投資或聯(lián)營的土地增值稅計算問題
  《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅〔1995〕48號）以及《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）對以土地（房地產(chǎn)）進(jìn)行投資或聯(lián)營的土地增值稅征免問題進(jìn)行了明確，針對土地增值稅的計算問題，根據(jù)不同情況按以下方式確認(rèn)收入和扣除項(xiàng)目金額。
  （一）投資、聯(lián)營企業(yè)將暫免征收土地增值稅的原投入土地（房地產(chǎn)）再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅，以轉(zhuǎn)讓價格確認(rèn)收入，以原投入土地（房地產(chǎn)）的原始土地成本確認(rèn)扣除項(xiàng)目。
  （二）投資、聯(lián)營雙方之一為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，企業(yè)以土地（房地產(chǎn)）進(jìn)行投資或聯(lián)營時，以投資、聯(lián)營的協(xié)議價作為土地增值稅計稅收入，以原始土地成本確認(rèn)扣除項(xiàng)目計征土地增值稅。被投資方再轉(zhuǎn)讓該土地（房地產(chǎn)）時，以投資、聯(lián)營的協(xié)議價作為成本確認(rèn)扣除項(xiàng)目。
  十、關(guān)于地下建筑土地增值稅成本扣除問題
  地下建筑土地成本分?jǐn)倖栴}按《省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見》（鄂地稅發(fā)〔2013〕44號）執(zhí)行。除土地成本以外的其他成本和費(fèi)用（以下簡稱建安成本），根據(jù)不同情況按以下方式進(jìn)行稅務(wù)處理：
  （一）地下人防設(shè)施實(shí)際建安成本按公共配套設(shè)施處理，列入項(xiàng)目公攤成本進(jìn)行扣除。
  （二）除地下人防設(shè)施外的其他地下建筑物，納入整體項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃并取得產(chǎn)權(quán)銷售許可（即購買人可辦理土地使用證和房產(chǎn)證）的，此類地下建筑物按“非住宅類房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品”有關(guān)規(guī)定處理，即已銷售部分應(yīng)分?jǐn)偟慕ò渤杀究蓳?jù)實(shí)列入扣除項(xiàng)目。
  （三）納入整體項(xiàng)目規(guī)劃的其他類型的地下建筑物，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租，以及未取得產(chǎn)權(quán)銷售許可與業(yè)主簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同或簽訂有限年度的使用權(quán)合同的，因其產(chǎn)權(quán)未發(fā)生實(shí)際轉(zhuǎn)移，故不屬于土地增值稅征稅范圍，其對應(yīng)的土地成本及建安成本不允許列入土地增值稅扣除項(xiàng)目。
  （四）未納入項(xiàng)目規(guī)劃但隨同項(xiàng)目同時建設(shè)的地下建筑物，視同單獨(dú)建造的地下建筑物，獨(dú)立核算，不列入本項(xiàng)目土地增值稅清算。發(fā)生銷售的，單獨(dú)申報清算土地增值稅。
  （五）地下建筑物成本費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)進(jìn)行核算，對于確實(shí)無法進(jìn)行單獨(dú)核算的，可按整體項(xiàng)目單位面積平均成本費(fèi)用計算。
  本通知自發(fā)文之日起執(zhí)行。