內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局 內(nèi)地稅字〔2014〕159號(hào) 內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅有關(guān)政策的通知

內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局
內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅有關(guān)政策的通知
內(nèi)地稅字〔2014〕159號(hào)

各盟市、計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局，區(qū)局各派出機(jī)構(gòu)：
  為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管，規(guī)范土地增值稅管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào))、《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財(cái)稅[2006]21號(hào))、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào))精神，現(xiàn)就我區(qū)土地增值稅有關(guān)政策明確如下：
  一、關(guān)于土地增值稅清算方式的確定
  對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，均應(yīng)按規(guī)定的預(yù)征率，預(yù)繳土地增值稅。待企業(yè)達(dá)到清算條件后，應(yīng)采取查賬清算和核定征收清算兩種方式進(jìn)行。
  對(duì)納稅人符合國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)第九條規(guī)定的，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)并辦理清算手續(xù)。對(duì)于符合國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)第十條規(guī)定的，由主管地稅機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算。對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目。由主管地稅機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù);對(duì)于符合國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)第三十四條核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算，并嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)第四條的規(guī)定。
  二、關(guān)于土地增值稅清算的單位的確定
  土地增值稅清算以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為清算單位，原則上以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為依據(jù)確認(rèn)清算單位。如果企業(yè)的分期與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》不一致的，以企業(yè)的分期項(xiàng)目為清算單位。
  清算單位應(yīng)按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅類型分類，實(shí)行查賬清算或核定征收清算土地增值稅。
  三、關(guān)于地下車庫(kù)(位)清算處理
  對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的可售地下車庫(kù)(位)，已取得房產(chǎn)證和土地使用證的，按照非住宅類型房地產(chǎn)清算。
  對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用地下建筑和按政府規(guī)定建造的地下人防工程改造的不可售地下車庫(kù)(位)，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或無(wú)償移交給政府的(以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記、公證部門公證或在房地長(zhǎng)項(xiàng)目顯著位置公告并被全體業(yè)主知曉為判斷依據(jù))，其成本、費(fèi)用可以扣除。
  對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不可售地下車庫(kù)(位)的，不征收土地增值稅，同時(shí)享有的成本費(fèi)用也不予扣除。
  四、關(guān)于土地成本計(jì)算分?jǐn)偡椒?br />   對(duì)于成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，分期開發(fā)項(xiàng)目占該成片受讓土地總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(以下簡(jiǎn)稱“土地成本”)。同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的，按不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的建筑面積占該項(xiàng)目總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀尽５珜?duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀尽?br />   五、關(guān)于住宅與商業(yè)用房的成本扣除
  單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房的建筑安裝工程費(fèi)可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整。
  商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房平均層高/住宅平均層高
  六、關(guān)于建安成本未取得發(fā)票的處理
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申報(bào)期內(nèi)未能取得建筑業(yè)發(fā)票或施工單位建筑業(yè)完稅憑證的，主管地稅機(jī)關(guān)可責(zé)令限期內(nèi)提供合法有效憑證，對(duì)限期內(nèi)仍然不能提供合法有效憑證的，主管地稅機(jī)關(guān)可采取核定征收清算土地增值稅。
  七、關(guān)于開發(fā)間接費(fèi)用
  開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷、工程監(jiān)理費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)等。
  

內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局

2014年11月5日

內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局 內(nèi)地稅字〔2014〕159號(hào) 內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅有關(guān)政策的通知。