房企開發(fā)產(chǎn)品完工后未取得全部發(fā)票，是否存在稅會差異？

問：我公司開發(fā)的某住宅樓于2019年9月完工，出包工程合同總金額3億元，2019年由于未最終辦理結(jié)算，取得的發(fā)票總金額為2.4億元。2020年4月取得發(fā)票1000萬元，2020年7月取得發(fā)票5000萬元。請問我公司2019年-2020年該如何進行會計和稅務處理？


分析：該住宅樓截止2019年9月30日，開發(fā)成本歸集的成本費用除已經(jīng)取得發(fā)票的外，還包括已經(jīng)結(jié)算尚未取得發(fā)票的預提工程成本。（注：為方便分析，假設該住宅樓全部銷售完畢，實務中按開發(fā)成本總額/總可售面積*已售面積分攤計入主營業(yè)務成本）。

一、2019年會計處理
單位：萬元

（1）預提開發(fā)成本等：
借：開發(fā)成本 6000
貸：應付賬款--預提 6000

（2）結(jié)算完工成本：
借：開發(fā)產(chǎn)品 30000
貸：開發(fā)成本 30000

（3）結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務成本：
借：主營業(yè)務成本 30000
貸：開發(fā)產(chǎn)品 30000

（4）2020年取得結(jié)算發(fā)票：
借：應付賬款--預提 6000
貸：應付賬款---工程承包商 6000

二、稅務處理
1、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)【2009】31號文）第三十四條規(guī)定：“企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本”。第三十五條規(guī)定：“開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后”。

根據(jù)上述條款，假定該企業(yè)計稅成本核算的終止日為2020年5月31日，則該公司2020年4月取得的發(fā)票1000萬元可以計入2019年計稅成本，2020年7月取得的發(fā)票5000萬元不能計入2019年計稅成本，只能計入2020年計稅成本。

2、根據(jù)國稅發(fā)【2009】31號文第三十二條第一款：“出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％”的規(guī)定，在證明資料充分的前提下，企業(yè)可以預提合同總金額的10%即3000萬元計入2019年計稅成本。

3、2019年稅會差異調(diào)整：該公司的該項目的計稅成本為24000+1000+3000=28000萬元，調(diào)增應納稅所得額30000-28000=2000萬元；
4、2020年稅會差異調(diào)整：該公司7月取得發(fā)票5000萬元，扣除已計入2019年計稅成本的預提成本3000萬元，計稅成本為5000-3000=2000萬元，因此調(diào)減應納稅所得額2000萬元。

另提醒：在辦理年度申報預提工程款計入銷售成本計算扣除時，應提供正式的出包合同、完工證明、竣工驗收備案證明或交付使用證明、出包工程的項目預算書以及預算調(diào)整的相關證明等，方符合國稅發(fā)【2009】31號文第三十二條第一款“證明資料充分”的規(guī)定。