企業(yè)將開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于自用或出租,是否需要繳納土地增值稅?

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，總有部分房產(chǎn)會(huì)轉(zhuǎn)成企業(yè)的自持物業(yè)，那么，企業(yè)將開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成自持物業(yè)是否需要繳納土地增值稅?

案例
企業(yè)將商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)成自持物業(yè)是否需要繳納土地增值稅?
　　
嘉誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一樓盤，既有住宅、臨街門面也有寫字樓，公司將95%的商業(yè)地產(chǎn)都已經(jīng)地外銷售，只有少量位置欠佳的房產(chǎn)無(wú)人問(wèn)津，于是公司決定自持，將來(lái)用于自用或出租。
　　
那么，企業(yè)將開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于自用或出租，是否需要繳納土地增值稅?

政策依據(jù)
根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào))第十九條第(二)項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

政策解析
通過(guò)對(duì)以上政策的分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，產(chǎn)品主要是對(duì)外銷售的，銷售給客戶屬于銷售，銷售給自己也屬于銷售。
　　
也就是說(shuō)，在銷售給客戶時(shí)辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，需要繳納土地增值稅，如果將開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于自持，將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到公司名下，則同樣需要繳納土地增值稅，如果沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，還停留在“產(chǎn)品”的階段，則不需要繳納土地增值稅。