房企銷售商品房，贈送的車位及家電是否分別按照稅率計繳增值稅？

房企銷售商品房，贈送的車位及家電是否分別按照稅率計繳增值稅？

時間：2025年07月02日

來源：大連稅務(wù)

Y房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的王會計與稅務(wù)干部小劉發(fā)生以下對話：

小劉：你公司銷售商品房并贈送車位及家電，是如何進行增值稅處理？

王會計：銷售商品房按照“銷售不動產(chǎn)”計算繳納增值稅，贈送的車位及家電，我們都是視同銷售，分別按照各自適用的稅率進行增值稅處理的?！?/div>

小劉?。嘿浰蛙囄话础颁N售不動產(chǎn)”9％稅率，贈送家電按“銷售一般貨物”13％的稅率計算繳納增值稅嗎？

王會計：對呀，車位和家電不都是贈送嗎？

本期分析案例：房發(fā)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，贈送的車位及家電是否分別按照自自的稅率計算繳納增值稅？

一、癥狀分析

癥狀情況：Y企業(yè)是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2024年該企業(yè)銷售自行開發(fā)的某樓盤商品房，并推出了“買房送車位送家電”的營銷方案。合同約定，每套房產(chǎn)銷售價格200萬元，Y企業(yè)向業(yè)主贈送一個價值15萬元的車位，一套價值10萬元的品牌家電。在進行增值稅處理時，Y企業(yè)按照200萬元開具增值稅發(fā)票，其中190萬元按照9％稅率申報銷項稅額，10萬元按照13％稅率申報銷項稅額，共計申報增值稅銷項稅額18.4萬元（190×9％＋10×13％）。

具體表現(xiàn)：稅務(wù)機關(guān)對Y企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)及收入進行了核實，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)對于“買房送車位及家電”全部按照視同銷售進行了處理，分別按照“銷售不動產(chǎn)”9％和“銷售一般貨物”13％的稅率進行核算。

診斷項目：Y企業(yè)將銷售商品房贈送的車位及家電，分別按照各自的銷售稅率核算銷項稅額是否恰當(dāng)？

二、診斷意見

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅?！?/div>

因此，開發(fā)商“買房送車位”這一營銷手段的實質(zhì)是商品房和車位的捆綁銷售，即實物折扣銷售業(yè)務(wù)，車位按“銷售不動產(chǎn)”計算繳納增值稅，稅率為9％，與銷售商品房的增值稅稅率一致，無論是按照捆綁總價計算繳納增值稅，還是按照總價分?jǐn)偟椒慨a(chǎn)和車位后分別計算繳納增值稅，都不會影響銷項稅額?！百I房送家電”則屬于混合銷售行為，應(yīng)按照納稅人的主營業(yè)務(wù)計算繳納增值稅，無需對家電部分單獨按照銷售貨物處理。

在涉稅處理實務(wù)中，納稅人常常將商品房的“買贈”行為所涉及的稅務(wù)處理相混淆，尤其容易將“銷售商品房送家電”與“銷售商品房送裝修”混為一談，導(dǎo)致增值稅計算錯誤?！颁N售商品房送家電”按混合銷售處理，而“銷售商品房送裝修”則應(yīng)該按照兼營行為處理。

三、處方建議

營銷策略皆為贈送，涉稅處理各有不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)明確政策口徑并加以區(qū)分，對銷售房產(chǎn)及各類贈送行為進行正確的增值稅處理，避免出現(xiàn)稅收風(fēng)險。本案例中，Y企業(yè)的200萬元收入，皆應(yīng)按照“銷售不動產(chǎn)”9％的增值稅稅率，計算銷項稅額。　Y企業(yè)銷項稅額18萬元（200×9％）。