央媽降準(zhǔn)有料！說購買二手房中首套和二套的費(fèi)用差

鏈家問答開門稿來了，2016樓市猛藥不斷，這背后的一切都在預(yù)示2016的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)重重。鏈小問忙于練習(xí)打出粉紅臉，而央媽此時(shí)動(dòng)手了！

說雙降
  
  
【中國人民銀行決定下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)】自2016年3月1日起，普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，以保持金融體系流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境。


釋放流動(dòng)性就這樣開始了！鴻門宴上項(xiàng)羽猶豫了一下，錯(cuò)失了天下；拿破侖滑鐵盧戰(zhàn)役多等一天，丟掉了整個(gè)王國；小白們你們?cè)侏q豫，就會(huì)丟掉手里的財(cái)富喲！房價(jià)繼續(xù)漲，為購房小白搶房再助力！





對(duì)于購房小白們，更加不知所措。面對(duì)房價(jià)的瘋漲，購房小白們反映了各種問題，你問我答，拯救購房小白，鏈小問馬上來掃盲。



說首付
  
  
2月2日下午，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸新政，在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)，即不限購城市首套房首付可降至20%！


對(duì)外國人，English 應(yīng)給利息
對(duì)自個(gè)兒，Chinese 叉開，利息
購房小白直呼：首付也是個(gè)買不起呀！
  
說契稅

  
  
契稅營業(yè)稅雙雙下調(diào)卻把上海北京廣州深圳排除在外，導(dǎo)致京滬樓市節(jié)后瘋漲。


北上廣深，全國經(jīng)濟(jì)的核心城市
地價(jià)高，房價(jià)逼格油然而生的高
同時(shí)，所謂供給測(cè)改革的需求越來越多



二胎放開，被逼置業(yè)的改善房
戶籍改革，農(nóng)村人口剛需房
猴年地王，你懂的
開發(fā)商的格調(diào)也改了
鋼筋水泥、拆遷費(fèi)用造房成本日趨上漲
…………
另外，經(jīng)濟(jì)蕭條，房地產(chǎn)更需要一個(gè)大寫的利好
京津冀一體化...

你說，不漲價(jià)對(duì)得起曾經(jīng)的購房者么？
你說，不漲價(jià)對(duì)得起經(jīng)濟(jì)發(fā)展的召喚么？



  
本期鏈小問對(duì)購買二手房，首套房和二套房的費(fèi)用做個(gè)詳細(xì)的分析，來吧，baby！

問：如果購買二手房，算是首套房和二套房，費(fèi)用到底差別有哪些？

答：有兩點(diǎn)區(qū)別
  
首先是貸款首付比例的問題，如果商業(yè)貸款二套名下沒房首付是60%，有房首付是70%,而且利率上浮10%，如果是公積金二套首付是20%，但是最多可以貸款80萬，利率也是上浮10%。


還有就是首套購房的契稅是按面積來算，90平米以下契稅是網(wǎng)簽價(jià)1%，90到140平米契稅是網(wǎng)簽價(jià)1.5%，140平米以上契稅是網(wǎng)簽價(jià)*3%。
  
對(duì)于如何界定首套與二套也是有區(qū)別的，商貸確定二套是現(xiàn)在有未還清的住房貸款，而公積金二套是您目前在本市有一套住房，如果有未還清的公積金貸款公積金拒貸。

  
問：我名下無房，我女朋友名下有房。如果我們結(jié)婚之后購買住房，那么就涉及到是不是二套房的問題。如果是結(jié)婚之前我購買，那肯定是首套，不管是公積金還是商貸，所以我想弄清楚到底首套和二套的差別有多少。 簡單的理解就是：首付要多10%，網(wǎng)簽價(jià)從1.5%變成3%？
  
答：這次拿360萬的房子做個(gè)例子。二手房貸款需要評(píng)估公司的評(píng)估值，首套貸款為70%是按照評(píng)估值和網(wǎng)簽價(jià)中最低的那個(gè)值計(jì)算，如果想貸款最多，那就讓網(wǎng)簽價(jià)等于評(píng)估值，而商業(yè)貸款的評(píng)估值一般可以評(píng)到成交價(jià)的90%-95%，那網(wǎng)簽價(jià)為36095%=342萬，首套貸款額為34290%=239萬，那您需要付的純首付就是360-239=121萬。
  
如果是二套購房的話，貸款為評(píng)估值和網(wǎng)簽價(jià)中最低的那個(gè)值的50%，同理，我們按照最高貸款，讓網(wǎng)簽價(jià)等于評(píng)估值，網(wǎng)簽價(jià)為36095%=342萬，二套貸款額為3420.5%=171萬，那您需要付的純首付就是360-171=189萬。
  
上面是貸款上的差別，對(duì)于評(píng)估值的問題您可以參考下圖。



再說下稅費(fèi)方面的區(qū)別。首套、二套在稅費(fèi)方面會(huì)產(chǎn)生差異的就是契稅了，當(dāng)然，具體有沒有差距需要看您購買的房屋面積，北京市契稅規(guī)定如下：首套：90平（含）以下，繳納1%契稅，90平以上140平（含）以下，繳納1.5%契稅，140平以上，繳納3%契稅。二套：無論多大平米，均繳納3%契稅。