【特別關(guān)注】OECD倡議建立不動產(chǎn)涉稅信息交換共同標(biāo)準(zhǔn)

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來源：中國稅務(wù)報(bào)
日期：2023年8月21日
作者：何振華 吳睆子 琚曜禎
近日，經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織（經(jīng)合組織）發(fā)布了《提高不動產(chǎn)國際稅收透明度報(bào)告（2023）》。這是該組織首次發(fā)布不動產(chǎn)國際稅收透明度報(bào)告。經(jīng)合組織倡議各轄區(qū)借鑒《共同申報(bào)準(zhǔn)則》和類似框架的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，推動不動產(chǎn)涉稅信息交換走向制度化、規(guī)范化和常態(tài)化。
提高不動產(chǎn)國際稅收透明度勢在必行
根據(jù)經(jīng)合組織的調(diào)查，近年來納稅人跨境不動產(chǎn)持有量呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢。例如，在法國，2011年—2019年，非居民投資者在該國持有住宅的比例增長了50%。到2019年底，此類不動產(chǎn)的總價(jià)值已高達(dá)1250億歐元。在迪拜，2020年非居民投資者在不動產(chǎn)市場中的交易金額占據(jù)了27%的比例，交易總額約為1439億美元。同時(shí)，通過離岸公司進(jìn)行的不動產(chǎn)投資也在迅速增長。以英格蘭和威爾士為例，截至2018年1月，非居民投資者持有的不動產(chǎn)價(jià)值達(dá)到3590億美元。據(jù)估計(jì)，英國流入避稅天堂管轄區(qū)的資金中約有1/4被投入到不動產(chǎn)領(lǐng)域。
在跨境不動產(chǎn)收入征稅方面，征稅權(quán)通常取決于稅收協(xié)定，其中大多數(shù)協(xié)定將主要征稅權(quán)賦予收入來源地管轄區(qū)，以避免雙重征稅。如果投資者的稅收居住地對這類收入的征稅率較高，可能需要額外繳納稅款。此外，持有不動產(chǎn)還可能需要繳納財(cái)產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅。
跨境不動產(chǎn)投資是逃避稅的一種常見手段，持有者通過少報(bào)或隱瞞境外不動產(chǎn)情況來減少或避免繳納稅款。根據(jù)《共同申報(bào)準(zhǔn)則》，納稅人持有境外不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)部門報(bào)告，然而，持有者大多數(shù)選擇不報(bào)或者少報(bào)。例如，2019年，挪威納稅人持有的迪拜房產(chǎn)中約有70%未向本國稅務(wù)部門報(bào)告。此外，納稅人利用復(fù)雜的貸款或信貸投資避稅，以及不申報(bào)不動產(chǎn)的購買、出租或所有權(quán)也很常見。近年來，反洗錢金融行動特別工作組（1989年在巴黎成立的政府間國際組織）將不動產(chǎn)領(lǐng)域視為風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，并指出“大多數(shù)國家稅務(wù)部門對居民在境外持有不動產(chǎn)的情況缺乏足夠了解”。
提高不動產(chǎn)稅收透明度將有助于跨境不動產(chǎn)投資者履行納稅義務(wù)，并降低稅務(wù)合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。研究表明，采用稅收透明度框架，特別是依賴第三方信息報(bào)告的框架，可以顯著提高納稅人的稅法遵從度，并起到震懾作用。提高不動產(chǎn)持有的可見性還有助于稅務(wù)部門確定用于購買不動產(chǎn)的資金是否足額申報(bào)并納稅。提高不動產(chǎn)領(lǐng)域跨境交易的透明度還有助于金融監(jiān)管、反洗錢等部門打擊該領(lǐng)域的跨境金融犯罪行為，進(jìn)一步保障稅收的公平性和透明度。
可借鑒國際稅收透明度框架的成功經(jīng)驗(yàn)
根據(jù)《共同申報(bào)準(zhǔn)則》的要求，2021年全球范圍內(nèi)有超過1.11 億個金融賬戶的信息被自動交換，約11萬億歐元的總資產(chǎn)被正確征稅。這一數(shù)據(jù)顯示了《共同申報(bào)準(zhǔn)則》的有效性，同時(shí)也表明信息自動交換對于提高稅收透明度起到了顯著作用。為了進(jìn)一步提高不動產(chǎn)行業(yè)的稅收透明度，經(jīng)合組織倡議借鑒《共同申報(bào)準(zhǔn)則》和類似框架的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，這些經(jīng)驗(yàn)可以分為國內(nèi)和國際兩個層面，各自采取不同的措施。
在國內(nèi)層面上，確保收集和報(bào)告涉稅相關(guān)信息的準(zhǔn)確性和可靠性至關(guān)重要。各轄區(qū)稅務(wù)部門應(yīng)首先確保國內(nèi)信息獲取方式的可靠性，提高所收集信息的質(zhì)量，積極與合作轄區(qū)進(jìn)行信息交換。考慮到不同轄區(qū)在稅收制度和合規(guī)要求上的差異，稅務(wù)部門應(yīng)廣泛收集信息，信息來源包括納稅申報(bào)等內(nèi)部信息來源，以及其他政府機(jī)構(gòu)、數(shù)據(jù)庫或第三方提供的外部信息來源。此外，確保信息和納稅人能夠可靠地與合作轄區(qū)聯(lián)系起來也非常重要，最好通過納稅識別碼來查找納稅人準(zhǔn)確的居住地。
報(bào)告指出，許多轄區(qū)現(xiàn)行的不動產(chǎn)稅收透明度框架存在信息片面性的問題，收集的信息僅用于滿足其國內(nèi)稅收合規(guī)性的需求。例如，一些轄區(qū)不對個人租金收入或資本利得征稅，導(dǎo)致缺乏相關(guān)的不動產(chǎn)涉稅信息，難以確定稅務(wù)主管轄區(qū)。一些轄區(qū)交換的不動產(chǎn)涉稅信息最初是為國內(nèi)業(yè)務(wù)而收集，因此往往不包括不動產(chǎn)所有者在其他稅收轄區(qū)的納稅識別號，這使得納稅人居住轄區(qū)的稅務(wù)部門難以將信息匹配到正確的納稅人檔案。此外，一些轄區(qū)的不動產(chǎn)涉稅信息通常不包括實(shí)際所有權(quán)信息，這就難以識別利用外國法律實(shí)體投資不動產(chǎn)以隱瞞未申報(bào)收入的個人。
在國際層面上，建立高效的稅收透明度框架依賴于國際法律和協(xié)定，以促進(jìn)轄區(qū)之間的信息共享。各轄區(qū)稅務(wù)部門之間的信息共享主要采用兩種模式。一種是交換模式，以國際文書為法律依據(jù)進(jìn)行信息交換。例如基于《經(jīng)合組織關(guān)于避免所得和財(cái)產(chǎn)雙重征稅的協(xié)定范本》第26條的有關(guān)規(guī)定，以及有近150個轄區(qū)簽署的《多邊稅收征管互助公約》。為確保信息一致性，報(bào)告和交換的信息通常采用通用信息技術(shù)格式（如XML模式）進(jìn)行傳輸，并通過安全加密方式發(fā)送數(shù)據(jù)。另一種是直接訪問模式，即對相關(guān)數(shù)據(jù)存儲庫進(jìn)行訪問。具體操作是在所有不動產(chǎn)登記冊中建立一個通用必備數(shù)據(jù)庫，通過通用查詢功能對數(shù)據(jù)存儲庫進(jìn)行查詢。
報(bào)告指出，信息交換不順暢也是現(xiàn)行的不動產(chǎn)透明度框架存在的問題。一方面，盡管有國際法律依據(jù)，特別是根據(jù)《多邊稅收征管互助公約》，許多轄區(qū)可以根據(jù)稅收目的交換不動產(chǎn)信息，但實(shí)際上大多數(shù)交換是被動回復(fù)他國的請求，即有關(guān)轄區(qū)已經(jīng)初步了解到某居民在境外持有不動產(chǎn)后，再向不動產(chǎn)所在轄區(qū)發(fā)出信息交換請求。大多轄區(qū)只有在極少數(shù)情況下自發(fā)交換信息，且交換信息的數(shù)量和范圍有限。另一方面，缺乏統(tǒng)一的國際信息技術(shù)格式，未能以一致的方式獲取與不動產(chǎn)所有權(quán)和收入相關(guān)的信息。
建立不動產(chǎn)稅收透明度框架有兩種方式
根據(jù)目前的情況，要提高不動產(chǎn)國際稅收透明度，可以采取短期戰(zhàn)略和長期結(jié)構(gòu)性改革兩種方式，或者兩者兼而有之。報(bào)告提供了一份路線圖，并向各轄區(qū)推薦了可以采取的相關(guān)步驟。
短期戰(zhàn)略主要依賴于現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施，并能以較低成本實(shí)施，包括非居民持有不動產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)、不動產(chǎn)交易信息自動交換和持續(xù)性不動產(chǎn)收入信息交換三個主要模塊。這種方法將充分利用現(xiàn)有國際法律框架在不動產(chǎn)涉稅信息交換方面的優(yōu)勢，以及各轄區(qū)稅務(wù)部門已經(jīng)掌握的非居民納稅人的不動產(chǎn)持有、交易和收入信息。通過引入結(jié)構(gòu)化和標(biāo)準(zhǔn)化的信息技術(shù)格式，改進(jìn)信息交換的操作框架，發(fā)送信息的稅務(wù)部門能夠有效地整理和傳輸信息，接收信息的稅務(wù)部門能夠無縫地將信息整合到其自身系統(tǒng)中，以便進(jìn)行稅收執(zhí)法。在這方面，可以制定一個通用的XML架構(gòu)，并為希望參與不動產(chǎn)涉稅信息交換的轄區(qū)制定一個多邊主管部門協(xié)議，該協(xié)議可以基于《多邊稅收征管互助公約》制定。各轄區(qū)可以就可交換的信息類型、交換的時(shí)間、格式和傳輸方式達(dá)成一致，并提供數(shù)據(jù)保護(hù)措施。
在長期結(jié)構(gòu)性解決方案中，一項(xiàng)重要的改革是制定更有效的信息交流方法，具體包括共同報(bào)告和盡職調(diào)查規(guī)則。通過這些規(guī)則的支持，可以最大程度改善現(xiàn)有信息交換方法的局限性。例如，標(biāo)準(zhǔn)的交換信息，應(yīng)包括交易各方居住轄區(qū)的納稅地點(diǎn)、納稅人識別號以及所購買或處置不動產(chǎn)的基本財(cái)務(wù)信息。如果通過法律實(shí)體進(jìn)行交易，還應(yīng)包括實(shí)際所有權(quán)信息。此外，還可以考慮加入境外不動產(chǎn)持續(xù)性收入信息的交換。
報(bào)告還提出了一種政府機(jī)構(gòu)可以實(shí)時(shí)直接訪問相關(guān)信息的模式。首先，各轄區(qū)應(yīng)明確國內(nèi)不動產(chǎn)登記冊中應(yīng)包含的必要涉稅信息，并在需要時(shí)制定共同的必要信息可靠性審核標(biāo)準(zhǔn)。其次，建立一個共同的信息技術(shù)架構(gòu)，通過單一的查詢門戶連接和查詢不動產(chǎn)登記冊。第三，制定一種訪問不動產(chǎn)登記冊的共同方法，明確有訪問權(quán)限的機(jī)構(gòu)、訪問目的和保密要求。為確保登記冊的互聯(lián)和訪問安排有效管理，建議共同商討制定一個法律文書來規(guī)范登記冊的日常管理。
在不動產(chǎn)由法人實(shí)體持有的情況下，建議將直接所有權(quán)信息與受益所有權(quán)信息聯(lián)系起來，以進(jìn)一步提高稅收透明度。對信息交換而言，實(shí)際操作比法律定義更具挑戰(zhàn)性。這主要是由于不動產(chǎn)和受益所有權(quán)登記信息通常不是由稅務(wù)部門進(jìn)行維護(hù)，許多政府機(jī)構(gòu)（包括金融情報(bào)機(jī)構(gòu)、執(zhí)法機(jī)構(gòu)和監(jiān)管機(jī)構(gòu)）對登記的特定信息也很感興趣。因此，這種模式的建立需要稅務(wù)部門與其他政府機(jī)構(gòu)密切合作。
盡管當(dāng)前建立不動產(chǎn)涉稅信息交換的共同標(biāo)準(zhǔn)存在挑戰(zhàn)，但相當(dāng)多的轄區(qū)都在朝著不動產(chǎn)登記冊數(shù)字化的方向轉(zhuǎn)型。這種模式在提高不動產(chǎn)稅收透明度上起著至關(guān)重要的作用。（作者單位：國家稅務(wù)總局湖南省稅務(wù)局；國家稅務(wù)總局邵陽市稅務(wù)局）
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4、《2022年度全球稅收協(xié)定動態(tài)匯編》；
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7、《特別納稅調(diào)整新舊政策匯編》；
8、《中國CRS及情報(bào)交換相關(guān)稅收政策匯編》；
9、《走出去企業(yè)稅收政策法規(guī)匯編》。
END