【實際案例+稅法條文】個人出租房屋稅費簡析

根據現行稅收法規(guī)規(guī)定，自然人出租住房一般會涉及增值稅及附加稅費、房產稅、個人所得稅、土地使用稅、印花稅等稅費。
  

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以上圖為例，怎么才繳納了4個稅費呢？因為其他稅費免征了，今天就個人出租房屋的稅費簡單解析。
1.增值稅
個人出租成套住宅：應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%
個人出租非成套住宅：應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%
還有一個知識點：自然人出租不動產，只要租金在10萬元/月以內，如果不開專票只開普票，增值稅可以免征。
圖例上為成套住宅，而且還是代開的專票。
所以,增值稅應納稅額：含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%=6000/1.05*0.015=85.71
政策依據：
1、《國家稅務總局關于發(fā)布的公告》（國家稅務總局公告2016年第16號） 第八條規(guī)定。

2、《國家稅務總局關于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2019年第4號）第四條：其他個人采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅。

3、《國家稅務總局關于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅發(fā)票的通知》（稅總函〔2016〕145號）規(guī)定：其他個人出租不動產，購買方或承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請代開增值稅專用發(fā)票。
注：如果納稅人在符合免稅的情況下開具增值稅專用發(fā)票，不能享受免稅，必須繳納增值稅及附加。

2.城市維護建設稅及附加
將免征教育費附加、地方教育附加、水利建設基金的范圍，由現行按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過3萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過9萬元）的繳納義務人，擴大到按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過30萬元）的繳納義務人。
因為圖例中月租金為1000元，不超過10萬元，免征教育費附加、地方教育附加。城市維護建設稅減半征收。
所以,城市維護建設稅=增值稅*7%*0.5=85.71*0.07*0.5=3
政策依據：
1、《關于擴大有關政府性基金免征范圍的通知》（財稅〔2016〕12號）。

2、《財政部、稅務總局關于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財稅〔2019〕13號）第三條規(guī)定：“由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據本地區(qū)實際情況，以及宏觀調控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加?！钡谒臈l規(guī)定：“增值稅小規(guī)模納稅人已依法享受資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅、教育費附加、地方教育附加其他優(yōu)惠政策的，可疊加享受本通知第三條規(guī)定的優(yōu)惠政策?！?br />
3.房產稅

個人出租成套住宅，不區(qū)分用途，按租金收入的4%稅率征收房產稅。
個人出租非成套住宅，按租金收入的12%稅率征收房產稅。
圖例中為個人成套住宅，稅率為4%。同時銷售方為個人，屬于小規(guī)模納稅人，減半征收房產稅。
所以，房產稅=6000/1.05*4%*0.5=114.28
4.城鎮(zhèn)土地使用稅
個人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
政策依據：
根據《財政部 國家稅務總局關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）第二條第三款規(guī)定：“對個人出租住房，不區(qū)分用途，......按4％的稅率征收房產稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅?！?br />
5.印花稅
《財政部、國家稅務總局關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）規(guī)定：對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。
6.個人所得稅
1、出租成套住宅：應納個人所得稅=應納稅所得額×10%
2、出租非成套住宅：應納個人所得稅=應納稅所得額×20%
其中，應納稅個人所得額，以月收入4000元為界限。每次（月）收入不超過4000元的，應納稅所得額=每次（月）不含稅收入額-相關稅費-修繕費用（800元為限）-800元
每次（月）收入在4000元以上的，應納稅所得額=［每次（月）不含稅收入額-相關稅費-修繕費用（800元為限）］×（1-20%）。
圖例中，月收入為1000元，低于4000元。相關稅費為房產稅和城建稅，其中月度房產稅和城建稅為（114.28+3）/6=19.55，修繕費用為0。
所以，個人所得稅=[每次（月）不含稅收入額-相關稅費-800元]*10%*6=（1000/1.05-19.55-800）*0.1*6=79.70
政策依據：
1、《中華人民共和國個人所得稅法》的規(guī)定，利息、股息、紅利所得，財產租賃所得，財產轉讓所得和偶然所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。

2、《財政部 國家稅務總局關于廉租住房 經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅(2008)24號文）規(guī)定，對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅。

3、《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》的規(guī)定，個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。

7.下圖為明細稅費，月租金1000元，代開半年6000元。想要詳細的稅率表，可點擊查看房屋租賃代開發(fā)票稅率表。



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