宿地稅〔2007〕99號 | 宿州市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理暫行辦法

宿州市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理暫行辦法

宿地稅〔2007〕99號

第一條 為進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》以及有關(guān)稅收法律法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條 凡在我市境內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當按照本辦法的規(guī)定進行土地增值稅清算。

第三條 土地增值稅以各地建設(shè)主管部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。對分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。同一項目中，既有普通標準住宅又有非普通標準住宅的，應(yīng)分別核算增值額。在分別核算增值額時，可以采取按普通標準住宅可售建筑面積占整個項目可售總建筑面積的比例計算確定扣除金額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例規(guī)定的免稅規(guī)定，同時應(yīng)以整個開發(fā)項目（包含普通住宅和非普通住宅）為基準，計算征收土地增值稅。

第四條 符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管地方稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：（一）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目。（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目。（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。

第五條 符合下列情況之一的，主管地方稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目已竣工驗收，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例85％（含）以上的或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理清算手續(xù)的。

第六條 房地產(chǎn)開發(fā)單位建造的商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。

第七條 由納稅人自行或者由主管地稅機關(guān)要求對所開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行清算的，均應(yīng)按規(guī)定向主管地稅機關(guān)報送以下清算所需的資料：1、清算項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單、項目竣工清算報表。2、國有土地使用權(quán)證書。取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。3、清算項目的銷售許可證。4、能夠按清算項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。5、銷售商品房有關(guān)證明資料，包括銷售項目房屋套數(shù)和編號、銷售面積、銷售收入、房產(chǎn)用途等。6、清算項目的工程竣工驗收報告。7、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等。8、主管地稅機關(guān)要求報送的其它資料；

第八條 凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應(yīng)自符合清算條件之日起15日內(nèi)向主管地稅機關(guān)提出土地增值稅清算申請，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》（附件一），主管地稅機關(guān)應(yīng)在接到清算申請之日起30日內(nèi)予以審核、確認，并結(jié)合該項目土地增值稅預(yù)征情況下達《土地增值稅清算審核表》（附件二），納稅人據(jù)此按規(guī)定在30日內(nèi)將土地增值稅清算報告報送主管地稅機關(guān)。對納稅人清算土地增值稅申請不符合受理條件的，應(yīng)將不予核準的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。

第九條 凡主管地方稅務(wù)機關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書》（附件三）并送達納稅人。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起15日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管地方稅務(wù)機關(guān)。

第十條 主管地稅機關(guān)應(yīng)認真審核納稅人提供的證明憑證、資料是否真實有效；對委托中介機構(gòu)進行清算而出具的《鑒證報告》的真實性、格式的規(guī)范性、內(nèi)容的齊全性進行認真審核。內(nèi)容應(yīng)包含開發(fā)項目總建筑面積、批準總銷售面積、企業(yè)總自用面積、總配套設(shè)施面積、項目分類用途情況、允許分攤的配套設(shè)施面積、本次土地增值稅清算面積，審核各表格扣除項目內(nèi)容與相關(guān)資料的關(guān)系等。凡發(fā)現(xiàn)中介機構(gòu)出具的鑒證報告不規(guī)范、弄虛作假的，主管地稅機關(guān)不予采信。

第十一條　清算項目收入的確定。銷售收入是指銷售商品房所取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。收入的確認重點審核企業(yè)預(yù)售款和相關(guān)的經(jīng)濟收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，審核向購買方收取的房價款中是否包含代收費用。若使用代收單位的規(guī)范票據(jù)，單獨記帳且不納入銷售收入中的代收費用，不作為清算項目的銷售收入處理。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入由主管地方稅務(wù)機關(guān)按照當期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價格（或者按評估價）核定。對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無法提供收入資料或提供收入資料不實、成交價格明顯偏低的，由主管地方稅務(wù)機關(guān)依照上述方法的市場價格核定其收入。

第十二條 納稅人將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征土地增值稅，在稅款清算時不列收入，相應(yīng)的成本和費用也不納入扣除項目中。

第十三條 對清算項目扣除項目金額的確定，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定計算，發(fā)生的各項成本和費用應(yīng)按納稅人提供的合法有效憑證所記載的金額確認扣除；對納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除。（一）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。（二）納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中實際發(fā)生的土地征用費用、耕地占用稅、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的安置及補償費用等支出。（三）納稅人在銷售房地產(chǎn)過程中繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加等。

（四）對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱開發(fā)成本）中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。對納稅人進行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按建設(shè)部門提供的建安造價定額、綜合開發(fā)項目的結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素核定開發(fā)成本，并以此確定扣除金額：1、無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；2、提供的開發(fā)成本資料不實的；3、發(fā)現(xiàn)《鑒證報告》內(nèi)容有問題的；4、虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的；（五）公共配套設(shè)施費的扣除范圍確認，公共配套設(shè)施主要是指：物業(yè)辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。應(yīng)按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。對于成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設(shè)施費用，在先期清算時應(yīng)按實際發(fā)生的費用進行分攤。對于后期清算時實際支付的公共配套設(shè)施費用分攤比例大于前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調(diào)整分攤。

（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。(七) 對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）扣除的確定，對財務(wù)費用中的利息支出凡能夠按清算項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5％計算扣除。對財務(wù)費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分攤或提供金融機構(gòu)利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10％計算扣除。

（八）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。（九）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

第十四條 納稅人在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算或有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)在銷售或有償轉(zhuǎn)讓的次月10日內(nèi)辦理納稅申報，其扣除項目金額依據(jù)清算時的單位建筑面積成本費用與銷售或轉(zhuǎn)讓面積確定。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

第十五條 納稅人建造普通標準出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額征收土地增值稅；

第十六條 各區(qū)縣地方稅務(wù)局要做好土地增值稅的清算管理工作，認真查驗和審核清算企業(yè)報送的《鑒證報告》內(nèi)容及相關(guān)資料，在審查清算項目過程中因鑒證事項或其他問題需要納稅人進一步補充與清算項目相關(guān)的證明資料時，決定暫停清算，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算中止核準通知書》（附件），待納稅人重新補充證明資料后，再辦理稅款清算手續(xù)。

第十七條 主管地方稅務(wù)機關(guān)在清算項目審核中，發(fā)現(xiàn)有下列情況的之一的，應(yīng)將全部資料移交稽查部門進行清算工作。一、 納稅人辦理清稅時，報送的《土地增值稅清算申請表》或《鑒證報告》內(nèi)容不真實、程序不規(guī)范，退回重報后，仍不符合要求的；二、納稅人未按土地增值稅政策規(guī)定預(yù)繳稅款、逾期仍不改正的。三、主管地稅機關(guān)審核確認，存有偷逃稅收行為的；四、取舉報線索的；

第十八條 地稅機關(guān)通過清算審核對清算項目需要進行核定征收的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準通知書》（附件四）和《土地增值稅核定征收通知書》（附件五）送達納稅人。主管地稅機關(guān)通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅評估或稽查檢查需要進行核定征收的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅核定征收通知書》送達納稅人。

第十九條 納稅人經(jīng)地方主管稅務(wù)機關(guān)清算審核后，需補繳土地增值稅的，應(yīng)于收到《土地增值稅清算審核表》15日內(nèi)，持《土地增值稅清算審核表》到主管辦稅服務(wù)廳辦理補稅手續(xù)。

第二十條 主管地稅機關(guān)清算審核后，需辦理退還土地增值稅手續(xù)的，可以抵減以后開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅或依照有關(guān)規(guī)定和程序辦理退稅手續(xù)。

第二十一條 主管地稅機關(guān)負責將清算工作中形成的資料與原保存的該項目稅務(wù)資料按照有關(guān)規(guī)定合并立卷。對于成片開發(fā)分批清算土地增值稅的項目，應(yīng)在全部辦理清算土地增值稅稅款工作后再進行歸檔。

第二十三條 各地應(yīng)加強與建委、規(guī)劃、房管、國土資源等部門的聯(lián)系，及時了解和掌握開發(fā)項目的土地規(guī)劃用途、計劃投資、商品房預(yù)售證發(fā)放、施工進度、工程預(yù)決算等信息。建立健全開發(fā)項目數(shù)據(jù)庫，實行項目管理，準確錄入開發(fā)項目名稱、地址、總建面積、完工面積、可售面積、已售面積和預(yù)征情況，及時安排清算工作，提高稅源監(jiān)控水平。

第二十四條 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人存在未及時、如實進行土地增值稅清算申報、提供虛假納稅資料、偷稅等稅收違法行為的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定進行處罰。

第二十五條 稅務(wù)機關(guān)在土地增值稅清算審核工作中，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)中介機構(gòu)違反有關(guān)稅收法律、法規(guī)出具虛假鑒證報告，造成納稅人少繳、未繳土地增值稅的，除按照《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第九十八條規(guī)定進行處罰外，對中介機構(gòu)出具的其他開發(fā)項目的《鑒證報告》，在辦理土地增值稅清算工作時均應(yīng)嚴格審核確認。

第二十六條 本辦法自下發(fā)之日起開始執(zhí)行。