宿地稅〔2007〕96號(hào) | 宿州市地方稅務(wù)局土地增值稅征收管理暫行辦法

宿州市地方稅務(wù)局土地增值稅征收管理暫行辦法

宿地稅〔2007〕96號(hào)

第一章 總則

第一條 為規(guī)范土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其《實(shí)施細(xì)則》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》、《安徽省土地增值稅預(yù)征暫行辦法》和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)），結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 凡在我市境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本辦法申報(bào)繳納土地增值稅。

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

第三條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)所在地為土地增值稅納稅地點(diǎn)。

第四條 土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的主管地稅分局負(fù)責(zé)征收。對(duì)于轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的，可以委托國(guó)土資源部門代收代繳；對(duì)交易的二手房應(yīng)征收的土地增值稅，可以委托房地產(chǎn)管理部門代征代繳。

第二章 納稅申報(bào)

第五條 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在其開發(fā)項(xiàng)目審核批準(zhǔn)后30日內(nèi)到項(xiàng)目所在地主管地稅分局進(jìn)行登記，填報(bào)《土地增值稅項(xiàng)目登記表》（附件1），同時(shí)提供以下資料（復(fù)印件）：

（一）土地使用權(quán)受讓合同或批準(zhǔn)文件；

（二）立項(xiàng)報(bào)告；

（三）項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)有關(guān)批準(zhǔn)文件；

（四）項(xiàng)目的預(yù)、概算；

（五）主管地稅分局要求提供的其他資料。

第六條 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，應(yīng)于每個(gè)月份終了后10日內(nèi)進(jìn)行土地增值稅預(yù)繳申報(bào)。

第七條 非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)進(jìn)行納稅申報(bào)。

第八條 納稅人在辦理納稅申報(bào)時(shí)應(yīng)提供下列資料：

（一）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表；

（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同或證明、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、證明或房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；

（三）主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。

第九條 納稅人因特殊情況，不能按期辦理納稅申報(bào)的，應(yīng)在規(guī)定的申報(bào)期內(nèi)，向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期申報(bào)。

經(jīng)批準(zhǔn)延期申報(bào)的，納稅人應(yīng)當(dāng)在納稅期限內(nèi)按照上期實(shí)際繳納的稅款或者地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅款預(yù)繳土地增值稅，對(duì)經(jīng)批準(zhǔn)延期繳納的土地增值稅不需繳納滯納金。

第三章 稅款征收

第十條 土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。

第十一條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條例規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。

第十二條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

第十三條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

第十四條 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。

第十五條 對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在項(xiàng)目清算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入（包括預(yù)售房收入），應(yīng)于次月10日內(nèi)，按規(guī)定預(yù)征率申報(bào)預(yù)繳土地增值稅。

對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限繳納稅款的，根據(jù)《稅收征管法》及其《實(shí)施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，自繳納稅款期限屆滿之次日起，按日加收滯納稅款金額萬(wàn)分之五的滯納金。

第十六條 預(yù)征稅款以納稅人每月申報(bào)取得的轉(zhuǎn)讓收入額(含預(yù)收款、定金)乘以預(yù)征率計(jì)算征收。

第十七條 預(yù)征率按照納稅人的轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目分類型確定:

(一)別墅、高級(jí)公寓、度假村、預(yù)征率為3%;

(二)營(yíng)業(yè)用房,預(yù)征率為2%;

(三)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,預(yù)征率為1%;

(四)其他類型,預(yù)征率為1.5%.

第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

第十九條 納稅人承建經(jīng)政府有關(guān)部門認(rèn)定的經(jīng)濟(jì)適用住房不預(yù)征土地增值稅。竣工決算后，經(jīng)主管地稅分局審核確認(rèn)，按規(guī)定征、免土地增值稅。

第二十條 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，能夠取得評(píng)估價(jià)格的，經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，按下列方法征收土地增值稅：

應(yīng)納土地增值稅=（轉(zhuǎn)讓收入－評(píng)估價(jià)格－與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金）×適用稅率

（一）轉(zhuǎn)讓收入可按契稅的征收依據(jù)確定。

（二）評(píng)估價(jià)格是指轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)，經(jīng)省以上房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。

（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和印花稅。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)規(guī)定收取的評(píng)估費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。

第二十一條 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，按下列方法征收土地增值稅：

增值額=轉(zhuǎn)讓收入－購(gòu)房發(fā)票金額－綜合費(fèi)用－銷售稅金

應(yīng)納土地增值稅=增值額×適用稅率

其中，轉(zhuǎn)讓收入可按契稅的征收依據(jù)確定，購(gòu)房發(fā)票金額按購(gòu)入房地產(chǎn)時(shí)發(fā)票所載的金額確定，綜合費(fèi)用按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算確定。

納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

第二十二條 對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，按轉(zhuǎn)讓收入的1%核定征收土地增值稅。

第四章 稅收優(yōu)惠

第二十三條 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售 ，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

第二十四條 因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

第二十五條 對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

第二十六條 對(duì)于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。建成后轉(zhuǎn)讓的應(yīng)征收土地增值稅。

第二十七條 對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。

個(gè)人之間互換自由居住用房的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

第五章 附則

第二十八條 土地增值稅清算工作依據(jù)《宿州市土地增值稅清算管理辦法》進(jìn)行。

第二十九條 本辦法未盡事宜, 依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其《實(shí)施細(xì)則》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定辦理。

第三十條 本辦法由宿州市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

第三十一條 本辦法自2007年 10月 1日起執(zhí)行。