甬地稅一〔2009〕98號(hào) | 寧波市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅若干政策問(wèn)題的通知

寧波市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅若干政策問(wèn)題的通知

甬地稅一〔2009〕98號(hào)

各縣（市）區(qū)地方稅務(wù)局（分局），市地方稅務(wù)局直屬分局：

為了加強(qiáng)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（下稱“辦法”）的通知（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅若干政策問(wèn)題明確如下：

一、企業(yè)在規(guī)定的納稅申報(bào)期應(yīng)按“辦法”第六條的規(guī)定確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。即：企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

二、企業(yè)在一個(gè)納稅期間應(yīng)嚴(yán)格按“辦法”第三條的規(guī)定區(qū)分當(dāng)期實(shí)現(xiàn)的完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入和未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入；并按“辦法”第九條的規(guī)定計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

三、企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率按下列原則確定：

1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)、鄞州中心區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)、高新園區(qū)的為15%。

2、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的為10%。

3、符合規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房項(xiàng)目為3%。

四、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的計(jì)算及相關(guān)規(guī)定：

1、當(dāng)期銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)計(jì)毛利額=當(dāng)期銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入

預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率

2、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)企業(yè)在申報(bào)納稅當(dāng)期僅開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目的：

（1）銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品期間：

當(dāng)期（包括按季或月預(yù)繳和年度匯算清繳）應(yīng)納稅所得額=當(dāng)期應(yīng)稅收入總額(不包括當(dāng)期銷售未完工產(chǎn)品收入)—各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額（包括當(dāng)期發(fā)生的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅）+當(dāng)期銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)計(jì)毛利額；

（2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品按照“辦法”第三條規(guī)定的條件確認(rèn)完工且按規(guī)定結(jié)算其計(jì)稅成本后：

當(dāng)期（包括按季或月預(yù)繳和年度匯算清繳）應(yīng)納稅所得額=當(dāng)期應(yīng)稅收入總額(不包括當(dāng)期銷售未完工產(chǎn)品收入)—各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額（包括當(dāng)期發(fā)生的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、當(dāng)期已銷完工產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本）—與當(dāng)期已轉(zhuǎn)銷售完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入對(duì)應(yīng)的銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)計(jì)毛利額；

3、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)企業(yè)在申報(bào)納稅當(dāng)期同時(shí)開(kāi)發(fā)或先后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的：

當(dāng)期（包括按季或月預(yù)繳和年度匯算清繳）應(yīng)納稅所得額=當(dāng)期應(yīng)稅收入總額(不包括當(dāng)期銷售未完工產(chǎn)品收入)—各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額（包括當(dāng)期發(fā)生的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、當(dāng)期已銷完工產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本）+當(dāng)期銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)計(jì)毛利額—與當(dāng)期已轉(zhuǎn)銷售完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入對(duì)應(yīng)的銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)計(jì)毛利額；

4、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品按照“辦法”第三條規(guī)定的條件確認(rèn)完工后應(yīng)在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，計(jì)算出此前實(shí)現(xiàn)的銷售收入所對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本和實(shí)際毛利額，正確計(jì)算當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得稅額。

5、除稅法另有規(guī)定（如職工教育經(jīng)費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、作長(zhǎng)期待攤費(fèi)用處理的開(kāi)辦費(fèi)等）外，企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用應(yīng)在發(fā)生當(dāng)期申報(bào)扣除；年度納稅申報(bào)時(shí)按稅法規(guī)定調(diào)整。不得結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除。

企業(yè)年度銷售未完工產(chǎn)品的收入允許作為當(dāng)年度稅前扣除業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、境外傭金的計(jì)算依據(jù)；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)完工后，已在以前年度作為上述費(fèi)用扣除計(jì)算依據(jù)的銷售未完工產(chǎn)品收入部分不得重復(fù)計(jì)算扣除。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)取得第一筆銷售收入（包括銷售未完工產(chǎn)品收入）年度前發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，可并入取得第一筆銷售收入年度發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出統(tǒng)一按稅法規(guī)定計(jì)算扣除，不足扣除部分不得結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除。

企業(yè)在2008年12月31日前發(fā)生的，已按國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)文件有關(guān)規(guī)定（三個(gè)納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)的規(guī)定）進(jìn)行稅務(wù)處理的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，其2008年度末尚未稅前扣除的余額按以下原則進(jìn)行稅務(wù)處理：

（1）企業(yè)2008年度以前（含2008年度）已取得第一筆銷售收入（包括銷售未完工產(chǎn)品收入）的，其2008年度未作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除計(jì)算依據(jù)的銷售未完工產(chǎn)品收入可在2009年度納稅申報(bào)時(shí)計(jì)入2009年度銷售收入一并作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除的計(jì)算依據(jù)進(jìn)行稅務(wù)處理（同時(shí)要符合本通知第四大點(diǎn)第5點(diǎn)第二款不得重復(fù)扣除規(guī)定），不足扣除部分不得結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除。

（2）企業(yè)2008年度以前（含2008年度）尚未取得第一筆銷售收入（包括銷售未完工產(chǎn)品收入）的，按本通知第四大點(diǎn)第5點(diǎn)第三款規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。

鑒于企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品收入的稅收處理和會(huì)計(jì)核算存在的差異，為了減小對(duì)目前企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表體系中相關(guān)邏輯關(guān)系和軟件監(jiān)控的影響，年度納稅申報(bào)時(shí)涉及上述調(diào)整項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)企業(yè)實(shí)際核算情況分析計(jì)算后統(tǒng)一在《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表附表三——納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》第52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)”項(xiàng)目中反映，同時(shí)應(yīng)附送計(jì)算的明細(xì)資料。

6、除“辦法”第三十二規(guī)定的可預(yù)提（應(yīng)付）的費(fèi)用外計(jì)入房地產(chǎn)計(jì)稅開(kāi)發(fā)成本的費(fèi)用必須是實(shí)際發(fā)生且已取得合法有效憑據(jù)的。

五、市內(nèi)企業(yè)跨縣（市）區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的所得稅處理：

1、市內(nèi)跨縣（市）區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目以企業(yè)法人為企業(yè)所得稅的納稅義務(wù)人（下稱企業(yè)）；以企業(yè)法人注冊(cè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)為企業(yè)所得稅的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

2、市內(nèi)企業(yè)跨縣（市）區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)所得稅采用按一定比例在項(xiàng)目（包括領(lǐng)取非法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的分支機(jī)構(gòu)）所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納部分稅款和在企業(yè)法人注冊(cè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理企業(yè)所得稅正常納稅申報(bào)及年度匯算清繳相結(jié)合的辦法：

（1）企業(yè)在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的納稅申報(bào)期間取得的銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入按以下計(jì)算辦法向項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納企業(yè)所得稅：

當(dāng)期應(yīng)納稅額（項(xiàng)目地）=當(dāng)期銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入

70%

預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率

25%

（2）企業(yè)向企業(yè)法人注冊(cè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理企業(yè)所得稅正常納稅申報(bào)及年度匯算清繳時(shí)，若申報(bào)當(dāng)期有上述第（1）點(diǎn)情形的：

企業(yè)當(dāng)期（包括按季或月預(yù)繳和年度匯算清繳）應(yīng)納稅額（注冊(cè)地）=當(dāng)期應(yīng)納稅所得額

稅率=[當(dāng)期應(yīng)稅收入總額(不包括當(dāng)期銷售未完工產(chǎn)品收入)—各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額（包括當(dāng)期發(fā)生的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、當(dāng)期已銷完工產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本）+當(dāng)期銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)計(jì)毛利額（包括當(dāng)期在項(xiàng)目地納稅的部分）—與當(dāng)期已轉(zhuǎn)銷售完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入對(duì)應(yīng)的銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)計(jì)毛利額]

稅率；（當(dāng)期應(yīng)納稅所得額小于零時(shí)當(dāng)期應(yīng)納稅額為零）

若當(dāng)期應(yīng)納稅額（注冊(cè)地）—當(dāng)期應(yīng)納稅額（項(xiàng)目地）大于零時(shí)，當(dāng)期應(yīng)向注冊(cè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)繳稅款；

若企業(yè)年度匯算清繳當(dāng)期應(yīng)納稅額（注冊(cè)地）—當(dāng)期應(yīng)納稅額（項(xiàng)目地）小于零時(shí)，年度終了后應(yīng)向注冊(cè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還多繳稅款；

（3）企業(yè)跨縣（市）區(qū)開(kāi)發(fā)符合規(guī)定的適用3%計(jì)稅毛利率的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房項(xiàng)目不適用本通知第五大點(diǎn)第2點(diǎn)規(guī)定的辦法，一律在企業(yè)法人注冊(cè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理企業(yè)所得稅正常納稅申報(bào)及年度匯算清繳。

六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)所得稅征收管理相關(guān)的涉稅事項(xiàng)

開(kāi)發(fā)企業(yè)在年度申報(bào)納稅時(shí)，應(yīng)對(duì)涉及報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批或備案等事項(xiàng)逐筆逐項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)。凡未按規(guī)定報(bào)批或備案以及手續(xù)、資料不全的，要及時(shí)補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)、資料，否則按稅法有關(guān)規(guī)定處理。具體涉及以下事項(xiàng)：

1、“辦法”第七條視同銷售規(guī)定中應(yīng)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)收入的情形。

2、本通知第三點(diǎn)規(guī)定的銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的確認(rèn)；對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房項(xiàng)目在初始納稅申報(bào)時(shí)，必須附送政府有關(guān)部門批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售的文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房項(xiàng)目的規(guī)定執(zhí)行。

3、按規(guī)定需審批扣除的財(cái)產(chǎn)損失。

4、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前按照“辦法”第二十六條規(guī)定的六項(xiàng)原則合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

5、“辦法”第三十條第（一）點(diǎn)規(guī)定的土地成本分配應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后執(zhí)行的情形。

6、已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。

7、年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)需出具本年度開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料；

上述涉稅事項(xiàng)除稅法有明確規(guī)定的操作程序外可由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況遵循簡(jiǎn)化辦事程序、提高辦事效率的原則確定實(shí)現(xiàn)形式。

七、做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)納稅人企業(yè)所得稅征管工作的幾點(diǎn)要求：

1、各地應(yīng)嚴(yán)格按照寧波市財(cái)政局、寧波市國(guó)家稅務(wù)局、寧波市地方稅務(wù)、中國(guó)人民銀行寧波市中心支行《關(guān)于印發(fā)跨區(qū)域總分機(jī)構(gòu)企業(yè)所得稅分配和管理暫行辦法的通知》（甬財(cái)政預(yù)〔2008〕22號(hào)、甬地稅一〔2008〕57號(hào)）文件和本通知的有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真做好跨縣（市）區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)所得稅征收管理工作，項(xiàng)目所在地和企業(yè)注冊(cè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)溝通，建立健全信息交流平臺(tái)和工程完工進(jìn)度監(jiān)控體系，堅(jiān)決杜絕各自為政、無(wú)序征收的現(xiàn)象的發(fā)生。

2、各地要嚴(yán)格按照“辦法”第四點(diǎn)的規(guī)定做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅的征收管理工作，一律不得事先規(guī)定對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人采用核定征收的方式征收企業(yè)所得稅。

八、本通知自2009年1月1日起執(zhí)行。以前文件規(guī)定與本文不一致，以本文為準(zhǔn)。