滬經(jīng)企〔1997〕63號(hào) | 上海市經(jīng)委、上海市房地局、上海市國資辦、上海市財(cái)政局、上海市地稅局關(guān)于上海市工業(yè)系統(tǒng)盤活企業(yè)國有房地產(chǎn)試點(diǎn)的實(shí)施意見

上海市經(jīng)委、上海市房地局、上海市國資辦、上海市財(cái)政局、上海市地稅局關(guān)于上海市工業(yè)系統(tǒng)盤活企業(yè)國有房地產(chǎn)試點(diǎn)的實(shí)施意見

滬經(jīng)企〔1997〕63號(hào)

為貫徹落實(shí)市府1996－31《關(guān)于企業(yè)置換土地使用權(quán)征收稅費(fèi)的題》會(huì)議紀(jì)要和滬府發(fā)〔1996〕60號(hào)文《市政府批轉(zhuǎn)市房地局關(guān)于盤活工企業(yè)國有房地產(chǎn)試點(diǎn)實(shí)施意見的通知》的精神，規(guī)范管理工業(yè)系統(tǒng)各控股集團(tuán)（總）公司對(duì)土地使用權(quán)的管理，經(jīng)市經(jīng)委、市國資辦、市房地局、市財(cái)政局、市地方稅務(wù)局研究，現(xiàn)提出下列實(shí)施意見：

一、范圍與對(duì)象各控股集團(tuán)（總）公司（以下稱試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)）根據(jù)自身的實(shí)際情況向市經(jīng)委提出要求列入盤活工商企業(yè)國有房地產(chǎn)試點(diǎn)（包括存量國有土地資產(chǎn)注入方式實(shí)施財(cái)政空轉(zhuǎn)投入，企業(yè)批租用地的，以下稱“空轉(zhuǎn)”）申請(qǐng)，并抄送市國資辦、市房地局、市財(cái)政局、市地方稅務(wù)局。市經(jīng)委根據(jù)各試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)的申請(qǐng)，與市國資辦、市房地局、市財(cái)政局、市地方稅務(wù)局研究后報(bào)市政府批準(zhǔn)列入試點(diǎn)范圍。

二、“空轉(zhuǎn)”的主體和方法

1.“空轉(zhuǎn)”的申請(qǐng)、實(shí)施的主體為試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)。

2.各試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)根據(jù)各自的實(shí)際情況，可以提出一批或分期分批、全部或部分實(shí)施“空轉(zhuǎn)”的請(qǐng)求。

3.各試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)應(yīng)制定盤活企業(yè)國有房地產(chǎn)規(guī)劃及實(shí)施“空轉(zhuǎn)”的工作計(jì)劃上報(bào)市經(jīng)委，并抄送有關(guān)部門。

4.各試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)應(yīng)按照本市關(guān)于企業(yè)置換土地使用權(quán)征收稅費(fèi)的規(guī)定，制定相應(yīng)的管理辦法，報(bào)請(qǐng)市房地局、市財(cái)政局、市地方稅務(wù)局核準(zhǔn)，經(jīng)實(shí)施“空轉(zhuǎn)”后，享受有關(guān)“空轉(zhuǎn)”的優(yōu)惠政策。

三、“空轉(zhuǎn)”的內(nèi)容各試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)根據(jù)實(shí)際情況對(duì)所屬工業(yè)企業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查分析，經(jīng)市房屋土地管理局確認(rèn)并報(bào)市經(jīng)委備案后，按滬府發(fā)〔1995〕60號(hào)《上海市人民政府批轉(zhuǎn)市房地局關(guān)于進(jìn)行盤活工商企業(yè)國有房地產(chǎn)試點(diǎn)的實(shí)施意見的通知》中規(guī)定，工業(yè)用地評(píng)估價(jià)以每平方米1000元，由市房地局與試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)簽訂土地使用權(quán)出讓合同。由市財(cái)政局、市房地局按照核定的土地使用權(quán)出讓金額通過支票背書方式進(jìn)行“空轉(zhuǎn)”。存量國有房產(chǎn)按市府〔1995〕60號(hào)文件精神辦理。

四、稅收政策處理

1.試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)通過空轉(zhuǎn)取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)按市府〔1995〕60號(hào)文的規(guī)定在原簽訂土地使用權(quán)出讓（即“空轉(zhuǎn)”）合同的基礎(chǔ)上，簽訂土地使用權(quán)出讓補(bǔ)充合同，補(bǔ)交土地出讓金，試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓收入（即為政府給予的開發(fā)補(bǔ)償收入）可視作政府出讓行為的延伸，有關(guān)稅費(fèi)按政府實(shí)施土地使用權(quán)出讓的規(guī)定辦理，免交營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

2.試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理免稅申請(qǐng)手續(xù)，并提供“空轉(zhuǎn)”和“實(shí)轉(zhuǎn)”過程中土地使用權(quán)出讓合同和出讓補(bǔ)充合同及市財(cái)政局出具的用于“空轉(zhuǎn)”的支票復(fù)印件，經(jīng)審定后方可享受免稅政策。

五、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理

1.當(dāng)市財(cái)政局按土地使用權(quán)出讓合同（指“空轉(zhuǎn)”）的出讓金額，以轉(zhuǎn)帳支票直接劃給企業(yè)集團(tuán)時(shí)，企業(yè)集團(tuán)可作“國家資本金”的增加，同時(shí)增加其他貨幣資金。

企業(yè)集團(tuán)待入帳后以支票背書向市房地局交付出讓金時(shí)，可在減少其他貨幣資金的同時(shí)，增加無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）。

2.當(dāng)企業(yè)集團(tuán)將此土地進(jìn)行置換，收到轉(zhuǎn)讓收入時(shí)，在增加“銀行存款”的同時(shí)，暫列入長期應(yīng)付款。在轉(zhuǎn)換過程中發(fā)生的其他一切轉(zhuǎn)換支出都沖減長期應(yīng)付款。

置換結(jié)束時(shí)，置換收入與其支出相抵的結(jié)余，作為政府出讓行為的延伸，增加資本公積金。

六、國有資產(chǎn)管理與考核

1.置換盤活企業(yè)國有房地產(chǎn)的收益扣除置換成本后的部分是國家對(duì)企業(yè)一種新的投入，是對(duì)企業(yè)資本金的補(bǔ)充，因此必須按規(guī)定進(jìn)入試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)的所有者權(quán)益，各試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)對(duì)下屬企業(yè)置換土地使用權(quán)收益必須加強(qiáng)管理，制定具體財(cái)務(wù)管理辦法，在未進(jìn)入以前，企業(yè)不得擅自作其他處理。嚴(yán)禁企業(yè)擅自沖抵虧損、成本和用于發(fā)工資、獎(jiǎng)金等。

2.試點(diǎn)企業(yè)根據(jù)授權(quán)書條 款提出將國有房產(chǎn)價(jià)值分期注入集團(tuán)總資產(chǎn)的計(jì)劃，報(bào)市國資辦批準(zhǔn)，按有關(guān)規(guī)定注入，并納入國有資產(chǎn)考核。

3.試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)提出土地價(jià)值分期注入企業(yè)集團(tuán)總資產(chǎn)的計(jì)劃，在“空轉(zhuǎn)”期間1000元／平方米的土地價(jià)值不列入國有資產(chǎn)考核和資產(chǎn)負(fù)債率的統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入“實(shí)轉(zhuǎn)”時(shí)再確定考核指標(biāo)，經(jīng)市國資辦批準(zhǔn)后按規(guī)定注入。

4.試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)受讓土地使用權(quán)后，如準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)委托具有國有資產(chǎn)評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估和取得國有資產(chǎn)管理部門出具的資產(chǎn)評(píng)估確認(rèn)通知書。受讓土地用于對(duì)外投資、出租的，在該對(duì)外投資、出租行為發(fā)生時(shí)，應(yīng)按評(píng)估確認(rèn)價(jià)值記入資本公積金，以后視情況轉(zhuǎn)入企業(yè)國家資本金，同時(shí)，納入國有資產(chǎn)保值、增值的考核基數(shù)。