國家稅務(wù)總局 關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問題的公告 國家稅務(wù)總局公告2016年第86號

國家稅務(wù)總局

關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問題的公告

國家稅務(wù)總局公告2016年第86號

　　為細(xì)化落實(shí)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號）和進(jìn)一步明確營改增試點(diǎn)運(yùn)行中反映的操作問題，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)公告如下：
　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款，以及向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，按照財(cái)稅〔2016〕140號文件第七、八條規(guī)定，允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除但未扣除的，從2016年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算扣除。
　　二、財(cái)稅〔2016〕140號文件第九、十、十一、十四、十五、十六條明確的稅目適用問題，按以下方式處理：
　?。ㄒ唬┎簧婕岸惵蔬m用問題的不調(diào)整申報(bào)；
　?。ǘ┘{稅人原適用的稅率高于財(cái)稅〔2016〕140號文件所明確稅目對應(yīng)稅率的，多申報(bào)的銷項(xiàng)稅額可以抵減以后月份的銷項(xiàng)稅額；
　?。ㄈ┘{稅人原適用的稅率低于財(cái)稅〔2016〕140號文件所明確稅目對應(yīng)稅率的，不調(diào)整申報(bào)，并從2016年12月份（稅款所屬期）起按照財(cái)稅〔2016〕140號文件執(zhí)行。
　　納稅人已就相關(guān)業(yè)務(wù)向購買方開具增值稅專用發(fā)票的，應(yīng)將增值稅專用發(fā)票收回并重新開具；無法收回的不再調(diào)整。
　　三、財(cái)稅〔2016〕140號文件第十八條規(guī)定的“此前已征的應(yīng)予免征或不征的增值稅，可抵減納稅人以后月份應(yīng)繳納的增值稅”，按以下方式處理：
　?。ㄒ唬?yīng)予免征或不征增值稅業(yè)務(wù)已按照一般計(jì)稅方法繳納增值稅的，以該業(yè)務(wù)對應(yīng)的銷項(xiàng)稅額抵減以后月份的銷項(xiàng)稅額，同時(shí)按照現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額；
　?。ǘ?yīng)予免征或不征增值稅業(yè)務(wù)已按照簡易計(jì)稅方法繳納增值稅的，以該業(yè)務(wù)對應(yīng)的增值稅應(yīng)納稅額抵減以后月份的增值稅應(yīng)納稅額。
　　納稅人已就應(yīng)予免征或不征增值稅業(yè)務(wù)向購買方開具增值稅專用發(fā)票的，應(yīng)將增值稅專用發(fā)票收回后方可享受免征或不征增值稅政策。
　　四、保險(xiǎn)公司開展共保業(yè)務(wù)時(shí)，按照以下規(guī)定開具增值稅發(fā)票：
　?。ㄒ唬┲鞒斜Ｈ伺c投保人簽訂保險(xiǎn)合同并全額收取保費(fèi)，然后再與其他共保人簽訂共保協(xié)議并支付共保保費(fèi)的，由主承保人向投保人全額開具發(fā)票，其他共保人向主承保人開具發(fā)票；
　?。ǘ┲鞒斜Ｈ撕推渌脖Ｈ斯餐c投保人簽訂保險(xiǎn)合同并分別收取保費(fèi)的，由主承保人和其他共保人分別就各自獲得的保費(fèi)收入向投保人開具發(fā)票。
　　五、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第五條中，“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積”“房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積”，是指計(jì)容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。
　　六、納稅人辦理無償贈(zèng)與或受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)免征增值稅的手續(xù)，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步簡化和規(guī)范個(gè)人無償贈(zèng)與或受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)免征營業(yè)稅、個(gè)人所得稅所需證明資料的公告》（國家稅務(wù)總局公告2015年第75號，以下稱《公告》）的規(guī)定執(zhí)行。《公告》第一條第（四）項(xiàng)第2目“經(jīng)公證的能夠證明有權(quán)繼承或接受遺贈(zèng)的證明資料原件及復(fù)印件”，修改為“有權(quán)繼承或接受遺贈(zèng)的證明資料原件及復(fù)印件”。
　　七、納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。
　　本公告自發(fā)布之日起施行。
　　特此公告。

國家稅務(wù)總局

2016年12月24日

關(guān)于《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問題的公告》的解讀

　　近日，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號），其執(zhí)行日期與發(fā)布日期之間存在一些操作上的銜接問題需要解決。另外，營改增試點(diǎn)運(yùn)行過程中各方還反映了一些執(zhí)行中出現(xiàn)的征管問題有待明確。為此，稅務(wù)總局制定了《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅問題的公告》（以下稱《公告》），就有關(guān)問題予以明確。
　　《公告》明確了七個(gè)方面的問題。
　　一是為避免對以前的申報(bào)結(jié)果進(jìn)行調(diào)整，《公告》明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款，以及向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，按照財(cái)稅〔2016〕140號文件允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除但未扣除的，從2016年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算扣除。
　　二是財(cái)稅〔2016〕140號文件新明確的稅目適用問題，涉及納稅人前后實(shí)際適用稅率的變化，《公告》明確了不同情形的處理方式。
　　三是財(cái)稅〔2016〕140號文件明確的免稅或不征稅項(xiàng)目，如果納稅人此前已經(jīng)申報(bào)納稅，《公告》明確了抵減以后月份應(yīng)繳納增值稅的具體處理方式。
　　四是對于保險(xiǎn)公司開展共保業(yè)務(wù)發(fā)票開具問題，《公告》明確，共保業(yè)務(wù)中，如果由主承保人與投保人簽訂保險(xiǎn)合同并全額收取保費(fèi)，然后再與其他共保人簽訂共保協(xié)議并向其支付共保保費(fèi)，則應(yīng)由主承保人向投保人全額開具發(fā)票，其他共保人向主承保人開具發(fā)票；如果主承保人和其他共保人共同與投保人簽訂保險(xiǎn)合同且分別收取保費(fèi)，則主承保人和其他共保人應(yīng)就各自獲得的保費(fèi)收入分別向投保人開具發(fā)票。
　　五是明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)算可抵扣土地價(jià)款時(shí)，地下車庫面積不納入“建筑面積”進(jìn)行計(jì)算。
　　六是為減輕納稅人負(fù)擔(dān)，《公告》明確，納稅人繼承或接受遺贈(zèng)房屋產(chǎn)權(quán)，在辦理免征增值稅手續(xù)時(shí)不再要求提供經(jīng)公證的證明資料。
　　七是關(guān)于納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，免租期是否需要視同銷售繳納增值稅問題。廠房、寫字樓或者商鋪的租賃業(yè)務(wù)中，承租方在租賃后，都需要進(jìn)行裝飾裝修，占用大量時(shí)間，為此承租方往往要求出租方在租賃合同中約定一定的免租期優(yōu)惠。租賃合同中約定免租期，是以滿足一定租賃期限為前提的，并不是“無償”贈(zèng)送，《公告》明確，這種情形不屬于視同銷售服務(wù)。