哈地稅發(fā)〔2006〕155號(hào) | 哈爾濱市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理工作的通知

哈爾濱市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理工作的通知

哈地稅發(fā)〔2006〕155號(hào)

各區(qū)、縣（市）地方稅務(wù)局，稽查局、涉外分局：

為深入貫徹落實(shí)省局“項(xiàng)目管理、信息比對(duì)、以票控稅”房地產(chǎn)稅收管理新模式，努力實(shí)現(xiàn)最大限度獲取納稅人信息，最大限度解決征納雙方信息不對(duì)稱問(wèn)題，最大限度做到應(yīng)收盡收，不斷提高我市房地產(chǎn)稅收科學(xué)化、精細(xì)化管理水平。現(xiàn)就有關(guān)具體要求進(jìn)一步明確如下：

一、項(xiàng)目管理，強(qiáng)化信息雙向采集，建立項(xiàng)目管理檔案

項(xiàng)目管理，是改變過(guò)去對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只按戶管理的模式，實(shí)行按開發(fā)項(xiàng)目對(duì)各稅種綜合管理。實(shí)施項(xiàng)目管理后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅地點(diǎn)暫不作調(diào)整。

（一）雙向采集房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目信息

1.向相關(guān)部門采集信息。通過(guò)兩種方式向發(fā)改委、規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局采集房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目信息。第一，由市局定期向上述部門了解相關(guān)審批事項(xiàng)，于每月月底前按開發(fā)企業(yè)機(jī)構(gòu)所在地，將獲取的2006年1月1日以來(lái)的房地產(chǎn)項(xiàng)目信息傳遞給主管區(qū)、縣（市）地方稅務(wù)局的稅源管理部門；第二，由各區(qū)、縣（市）局稅源管理部門到本區(qū)、縣（市）上述部門采集房地產(chǎn)項(xiàng)目信息。

2.開發(fā)企業(yè)實(shí)行項(xiàng)目申報(bào)。對(duì)原有的開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從2006年8月1日起，向其機(jī)構(gòu)所在地區(qū)、縣（市）地方稅務(wù)局就所有開發(fā)項(xiàng)目辦理項(xiàng)目申報(bào)，按項(xiàng)目進(jìn)展的不同階段，根據(jù)《稅收征管法》第二十五條規(guī)定，分別提供以下資料：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件復(fù)印件；

（2）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件；

（3）《建筑工作施工許可證》復(fù)印件；

（4）《商品房預(yù)售許可證》復(fù)印件；

（5）《商品房銷售許可證》復(fù)印件；

（6）《房源平面圖》復(fù)印件；

（7）填報(bào)《房地產(chǎn)開發(fā)（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）項(xiàng)目申報(bào)表》（附表2），按項(xiàng)目報(bào)送分期售房款、以房抵債和實(shí)現(xiàn)的稅金。

對(duì)發(fā)生聯(lián)建、轉(zhuǎn)讓土地或在建工程的，除主要采集立項(xiàng)人項(xiàng)目信息外，還要采集聯(lián)建方或受讓方信息。

新開發(fā)的項(xiàng)目，在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，于次月申報(bào)時(shí)，向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理項(xiàng)目申報(bào)。以發(fā)改委和規(guī)劃部門頒發(fā)的許可證為準(zhǔn)，每個(gè)項(xiàng)目單獨(dú)進(jìn)行申報(bào)。待取得相關(guān)部門頒發(fā)的批準(zhǔn)文件或證書后，分別于次月申報(bào)時(shí)，報(bào)送主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。

雖未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，但已經(jīng)實(shí)際開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，也要向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行項(xiàng)目申報(bào)。

對(duì)于自建的工程項(xiàng)目在轉(zhuǎn)讓銷售的同時(shí)辦理項(xiàng)目申報(bào)。

3.項(xiàng)目清算。凡是辦理了項(xiàng)目申報(bào)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將申報(bào)項(xiàng)目的不動(dòng)產(chǎn)全部售出后，于次月申報(bào)時(shí)，到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)清稅款、繳銷發(fā)票。

（二）實(shí)行專業(yè)化管理。區(qū)、縣（市）地方稅務(wù)局要指定?？?、專人，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行立檔建帳、信息比對(duì)和發(fā)票管理等日常征收管理以及納稅評(píng)估和定期檢查。要將雙向采集的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目信息進(jìn)行比對(duì)，比對(duì)結(jié)果相符的，將同一納稅人的所有項(xiàng)目信息匯總錄入《房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理統(tǒng)計(jì)表》（附表1），并將納稅人報(bào)送的相關(guān)資料及納稅情況整理錄入《房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理稅源監(jiān)控表》（附件3）。

（三）納稅申報(bào)資料。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行項(xiàng)目管理后，除按現(xiàn)行規(guī)定每月正常申報(bào)納稅外，還須在申報(bào)期內(nèi)填報(bào)《房地產(chǎn)銷售明細(xì)表》（附表4）《房源平面圖》（附表5）、《銷售不動(dòng)產(chǎn)合同匯總表》（附表6）和開具的銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票電子信息，以及主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料。

房地產(chǎn)稅收專業(yè)化管理部門要對(duì)納稅人的稅源狀況實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，建立房地產(chǎn)項(xiàng)目管理檔案。

二、信息比對(duì)，強(qiáng)化稅源監(jiān)控

通過(guò)對(duì)納稅人申報(bào)備案的信息與地稅機(jī)關(guān)向有關(guān)部門索取的信息進(jìn)行雙向比對(duì)，實(shí)現(xiàn)征管資源整合，強(qiáng)化稅源管理。具體工作內(nèi)容：

（一）建立房地產(chǎn)項(xiàng)目一戶式戶籍管理臺(tái)帳。主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目信息資料，實(shí)地調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目地點(diǎn)、土地面積、投資規(guī)模、建設(shè)規(guī)模、房屋套數(shù)、轉(zhuǎn)讓土地面積、轉(zhuǎn)讓金額等實(shí)際情況，建立稅收項(xiàng)目管理臺(tái)帳。

（二）稅源信息比對(duì)。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)數(shù)量、竣工數(shù)量、銷售數(shù)量、庫(kù)存數(shù)量進(jìn)行比對(duì)，《商品房預(yù)售許可證》、《商品房銷售許可證》信息與《房源平面圖》相比對(duì)，確定房源、稅源。

三、以票控稅，強(qiáng)化發(fā)票管理

以票控稅，即加強(qiáng)對(duì)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票各環(huán)節(jié)的管理。

（一）使用發(fā)票。凡在我市銷售不動(dòng)產(chǎn)的納稅人，必須在“發(fā)票打印軟件”控制下開具機(jī)打《黑龍江省銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》；采取預(yù)售的，也要一律使用銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，不得使用其他票據(jù)。主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)原則上要按房地產(chǎn)項(xiàng)目的月銷售不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量，定期定量、報(bào)舊換新的方式供應(yīng)發(fā)票，不得超量供應(yīng)。

（二）開具發(fā)票。納稅人在使用“發(fā)票打印軟件”開具發(fā)票時(shí)，要注明所屬項(xiàng)目的名稱、地址、面積、單價(jià)、金額等，并按照規(guī)定的時(shí)限、順序，逐欄、全部聯(lián)次一次性如實(shí)開具，并加蓋單位財(cái)務(wù)印章或者發(fā)票專用章。預(yù)收房款和定金的，除在發(fā)票的“摘要”欄按要求填寫原有內(nèi)容外，還要注明預(yù)收房款占房產(chǎn)總價(jià)款的百分比。開具后的存根聯(lián)應(yīng)當(dāng)按照順序號(hào)裝訂成冊(cè)，妥善保管。

（三）分類管理。要對(duì)使用銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的納稅人實(shí)行“分類管理”，根據(jù)納稅人經(jīng)營(yíng)核算和申報(bào)繳稅情況，確定發(fā)票使用方式。將銷售不動(dòng)產(chǎn)的納稅人，根據(jù)其開具發(fā)票的方式不同，分為自開票納稅人、監(jiān)管開票納稅人和代開票納稅人。

1.自開票納稅人。是指帳目健全、財(cái)務(wù)核算規(guī)范，能夠準(zhǔn)確及時(shí)進(jìn)行納稅申報(bào)，報(bào)送資料齊全且未發(fā)生欠稅的，向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)領(lǐng)購(gòu)并自行開具不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的納稅人。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)自開票納稅人資格的，應(yīng)向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出書面的申請(qǐng)。主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要進(jìn)行認(rèn)定，對(duì)符合條件的，經(jīng)區(qū)、縣局領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，認(rèn)定為自開票納稅人。對(duì)自開票納稅人要加強(qiáng)監(jiān)督檢查，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有下列情形之一的，經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)審定，取消其自開票納稅人的資格：

（1）未按規(guī)定時(shí)間和要求進(jìn)行納稅申報(bào)的；

（2）有偷、欠稅行為的；

（3）經(jīng)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)查實(shí)有他人代開或虛開銷售不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票行為的；

（4）未按規(guī)定申報(bào)新開發(fā)或新承建項(xiàng)目信息的，經(jīng)催報(bào)后在規(guī)定的期限內(nèi)仍未進(jìn)行申報(bào)的。

2.監(jiān)管開票納稅人。是指未按規(guī)定進(jìn)行財(cái)務(wù)核算、準(zhǔn)確申報(bào)以及發(fā)生拖欠稅款行為的納稅人，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)收回其未使用的發(fā)票，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)代納稅人保管。納稅人需要開具發(fā)票時(shí)，須先行納稅、補(bǔ)繳欠稅，經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)后，在稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)督下開具發(fā)票。

3.代開票納稅人。是指納稅人財(cái)務(wù)制度不健全、開發(fā)項(xiàng)目混亂，不能正確核算、準(zhǔn)確申報(bào)繳納稅款，以及臨時(shí)發(fā)生銷售不動(dòng)產(chǎn)的，需由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)代為開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的單位和個(gè)人。

（四）發(fā)票比對(duì)。按月對(duì)納稅人納稅申報(bào)信息與不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開票信息之間的邏輯關(guān)系進(jìn)行審核比對(duì)，開展評(píng)估，確定納稅申報(bào)的真實(shí)性，并對(duì)比對(duì)結(jié)果做出處理。具體內(nèi)容：

1.對(duì)售出（預(yù)售）套數(shù)、庫(kù)存套數(shù)和項(xiàng)目總套數(shù)以及房產(chǎn)管理部門提供的房源信息與《房地產(chǎn)銷售明細(xì)表》和《銷售不動(dòng)產(chǎn)合同匯總表》進(jìn)行比對(duì)，核實(shí)銷售不動(dòng)產(chǎn)收入。

根據(jù)以上信息比對(duì)結(jié)果，按月登記《房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理稅源監(jiān)控表》和《房源平面圖》。

2.在《銷售不動(dòng)產(chǎn)合同匯總表》與《房地產(chǎn)銷售明細(xì)表》比對(duì)無(wú)誤的前提下，進(jìn)行申報(bào)表與開具發(fā)票信息的比對(duì)，簡(jiǎn)稱“票表比對(duì)”。

納稅申報(bào)表“應(yīng)稅收入”欄的“合計(jì)”金額，應(yīng)大于等于同一稅款所屬期內(nèi)納稅人開具發(fā)票的“金額”總計(jì)數(shù)；

根據(jù)“票表比對(duì)”結(jié)果分下列情況處理：

（1）“票表比對(duì)”相符的，登記《房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理稅源監(jiān)控表》、《房源平面圖》等相關(guān)管理表和臺(tái)帳；

（2）“票表比對(duì)”不符的，屬于納稅人填報(bào)錯(cuò)誤造成比對(duì)結(jié)果異常的，將申報(bào)資料退納稅人修改后重新報(bào)送；非以上原因出現(xiàn)的異常，應(yīng)采取案頭分析、約談舉證、實(shí)地調(diào)查等方式進(jìn)行核實(shí)。經(jīng)核實(shí)不具有偷稅等違法嫌疑、無(wú)需立案查處的，登記帳表；經(jīng)核實(shí)后發(fā)現(xiàn)確有偷稅等違法嫌疑的，移交稽查部門查處，并經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)收繳發(fā)票，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一保管，取消納稅人房地產(chǎn)業(yè)自開票納稅人資格。

四、綜合治稅，強(qiáng)化各稅種及欠稅管理

（一）加強(qiáng)各稅種征管。納稅人發(fā)生銷售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，應(yīng)按現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，繳納相關(guān)稅費(fèi)。

營(yíng)業(yè)稅。納稅人的納稅地點(diǎn)，仍按哈地稅發(fā)〔2004〕149號(hào)文件的規(guī)定執(zhí)行。通過(guò)采集的信息，發(fā)現(xiàn)跨區(qū)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)納稅人未按期限就其開發(fā)項(xiàng)目向機(jī)構(gòu)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳稅，機(jī)構(gòu)所在地主管地稅機(jī)關(guān)也未對(duì)其實(shí)施有效管理的，項(xiàng)目所在地地稅機(jī)關(guān)應(yīng)將項(xiàng)目有關(guān)信息及時(shí)反饋到市局流轉(zhuǎn)稅管理處，再傳遞給機(jī)構(gòu)所在地區(qū)、縣（市）主管地稅機(jī)關(guān)，由機(jī)構(gòu)所在地主管地稅機(jī)關(guān)追征該項(xiàng)目稅款。

企業(yè)所得稅。采取以企業(yè)納稅人，分項(xiàng)目管理的方法。以企業(yè)為納稅人是指以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為所得稅的獨(dú)立納稅人；分項(xiàng)目管理是指以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為具體管理對(duì)象的一種稅收管理模式。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以企業(yè)所得稅征收方式進(jìn)行分類，實(shí)行分類管理。對(duì)財(cái)務(wù)制度健全，能正確核算收入、成本費(fèi)用的，實(shí)行查帳征收方式。對(duì)財(cái)務(wù)制度不健全、核算不規(guī)范，有《稅收征管法》第三十五條規(guī)定情形的實(shí)行核定征收方式。

采取查帳征收方式的納稅人必須按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，同時(shí)按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，對(duì)稅前扣除項(xiàng)目凡不能提供真實(shí)、合法、有效憑證以及以白條子列支成本費(fèi)用的，一律不得在稅前扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的未完工開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率：①經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不得低于3%。②非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目，位于哈爾濱市區(qū)的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率不得低于20%，位于縣（市）的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率不得低于10%。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的完工開發(fā)產(chǎn)品，采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

納稅人征收方式一經(jīng)確定，如無(wú)特殊情況，在一個(gè)納稅年度不得變更。實(shí)行納稅人自行申報(bào)納稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)查實(shí)征收方式的，如有《稅收征管法》第三十五條規(guī)定情形之一的，一經(jīng)查實(shí)，可隨時(shí)變更為核定征收方式，實(shí)行核定征收企業(yè)所得稅。采取核定應(yīng)稅所得率征收方式的，應(yīng)稅所得率為15%。

土地增值稅。土地增值稅納稅人，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的應(yīng)分別核算增值額，征收土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)按照《黑龍江省地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知>的通知》的規(guī)定掌握（即：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下，單套建筑面積在140平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格的1.4倍以下）。不能分別核算增值額的，按規(guī)定從高計(jì)征。對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在項(xiàng)目全部竣工前取得的收入，應(yīng)按預(yù)征的辦法征收土地增值稅。預(yù)征率按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的0.5%-3%，待項(xiàng)目全部竣工決算后進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、舊房及建筑物的，需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，對(duì)在轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、舊房及建筑物時(shí)，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，可根據(jù)《稅收征管法》第35條規(guī)定，實(shí)行核定征收，核定征收率暫按2%-5%掌握。

其他各稅。納稅人簽訂的各類應(yīng)稅合同，對(duì)方應(yīng)繳納的印花稅，由主管地稅機(jī)關(guān)與納稅人簽訂委托代征協(xié)議，委托代征印花稅；納稅人建造的商品房售出前已使用或出租、出借的，以及自用房產(chǎn)，在開征區(qū)內(nèi)的，應(yīng)按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅；納稅人自取得開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)次月起，在開征區(qū)內(nèi)的，應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（二）嚴(yán)格控制欠稅。各級(jí)地稅機(jī)關(guān)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)納稅人的監(jiān)督管理，定期對(duì)預(yù)售房款收入、納稅情況進(jìn)行檢查，特別是要對(duì)房地產(chǎn)納稅人預(yù)售房使用發(fā)票加強(qiáng)管理，對(duì)發(fā)生欠稅的納稅人實(shí)行監(jiān)管開票，有效防止欠稅的發(fā)生。

稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)從事銷售不動(dòng)產(chǎn)的納稅人欠繳的稅款，要依據(jù)法定程序追繳；對(duì)其以前納稅情況依法進(jìn)行稅務(wù)檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)納稅人有逃避納稅義務(wù)行為，欠繳稅款的納稅人及其法定代表人，既不結(jié)清應(yīng)納稅款、又未提供納稅擔(dān)保的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)其納稅信用等級(jí)重新評(píng)定，降低其納稅信用等級(jí)，并向社會(huì)公告；建議政府取消其評(píng)選優(yōu)、先、模資格；按法定程序向出入境管理機(jī)關(guān)發(fā)出《阻止出境通知書》；有明顯的轉(zhuǎn)移、隱匿其應(yīng)納稅的商品以及其他財(cái)產(chǎn)或者應(yīng)納稅收入跡象的，可以按照《稅收征管法》規(guī)定的權(quán)限，采取稅收保全措施或者強(qiáng)制執(zhí)行措施。

（三）完善管理機(jī)制。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行項(xiàng)目管理，是貫徹總局和省局科學(xué)化、精細(xì)化管理的要求，也是我市房地產(chǎn)稅收管理模式一次新的變革。各單位要切實(shí)提高對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收管理工作的統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，明確分工，加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，完善崗責(zé)體系，將當(dāng)管的房地產(chǎn)企業(yè)的每個(gè)項(xiàng)目稅收管理落實(shí)到人，責(zé)任落實(shí)到人，把房地產(chǎn)稅收管理工作提高到新水平。