哈地稅發(fā)〔2007〕122號(hào) | 哈爾濱市地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知

哈爾濱市地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知

哈地稅發(fā)〔2007〕122號(hào)

各區(qū)、縣（市）地方稅務(wù)局，稽查局、涉外分局：

為認(rèn)真貫徹落實(shí)市局十項(xiàng)重點(diǎn)工作，進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理，完善轉(zhuǎn)讓房屋征管制度，維護(hù)納稅人合法權(quán)益，確保土地增值稅應(yīng)收盡收，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《細(xì)則》）和《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《征管法》）及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就有關(guān)政策業(yè)務(wù)問(wèn)題明確如下：

一、關(guān)于納稅人確定問(wèn)題

凡在我市行政區(qū)域內(nèi)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、舊房及建筑物的單位和個(gè)人，均是土地增值稅的納稅義務(wù)人，均應(yīng)按照《條例》、《細(xì)則》及有關(guān)規(guī)定，依法繳納土地增值稅。

二、關(guān)于居民轉(zhuǎn)讓 “普通住宅”征免稅問(wèn)題

“普通住宅”即為“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”。依據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅字〔1999〕210號(hào)文件規(guī)定：“對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅”?！捌胀ㄗ≌笔侵竿瑫r(shí)具備以下三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的居民住宅。具體標(biāo)準(zhǔn)為：

（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

（二）單套建筑面積在140平方米以下；

（三）實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格的1.4倍以下。

三、關(guān)于“非普通住宅”價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定問(wèn)題

“非普通住宅”是指超出“普通住宅”三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)以外的居民住宅，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定，參照哈爾濱市房產(chǎn)住宅局哈房綜〔2005〕179號(hào)文件規(guī)定：“二環(huán)路以?xún)?nèi)房屋交易價(jià)格每平方米5 500元以上的為非普通住宅；二環(huán)路以外房屋交易價(jià)格每平方米4 000元以上的為非普通住宅?！?/font>

四、關(guān)于“非住宅”征稅問(wèn)題

“非住宅”是指納稅人轉(zhuǎn)讓“普通住宅”和“非普通住宅”以外的房屋及建筑物。如：門(mén)市用房、寫(xiě)字間、車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)等；不論其轉(zhuǎn)讓的房屋建筑面積多大，是否超過(guò)140平方米，只要是房屋交易過(guò)程中有增值額，均應(yīng)按照稅法規(guī)定適用的稅率征收土地增值稅。

五、關(guān)于“普通住宅”和“非普通住宅”征免稅問(wèn)題

個(gè)人轉(zhuǎn)讓的“普通住宅”和“非普通住宅”，適用于《細(xì)則》中第十二條規(guī)定：

即“個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿(mǎn)五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿(mǎn)三年未滿(mǎn)五年的，減半征收土地增值稅；居住未滿(mǎn)三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。”

個(gè)人轉(zhuǎn)讓的“普通住宅”，不受居住年限的限制，凡同時(shí)具備“普通住宅”三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)條件的，免征土地增值稅。

六、關(guān)于增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%免稅問(wèn)題

《條例》第八條第（一）款明確規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的；免征土地增值稅?！笔翘刂阜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造“普通住宅”出售的房屋，而不是指居民及個(gè)人轉(zhuǎn)讓“普通住宅“和“非普通住宅”。因此，居民及個(gè)人轉(zhuǎn)讓的“普通住宅”和“非普通住宅”，按上述第五條規(guī)定執(zhí)行。

七、關(guān)于個(gè)人互換住房征免稅問(wèn)題

依據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅字〔1995〕048號(hào)文件規(guī)定：即“對(duì)個(gè)人互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅?！?/font>

八、關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓繼承贈(zèng)與房屋征免稅問(wèn)題

房地產(chǎn)的繼承是指房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人，依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人死亡以后，由其繼承人依法承受死者房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的民事法律行為。繼承分為法定繼承和遺囑繼承。法定繼承是指由死者的父母、子女、兄弟姐妹等親屬繼承該房地產(chǎn)；遺囑繼承是指由死者生前所立遺囑中指定的繼承人繼承該房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)的贈(zèng)與是指房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人（贈(zèng)與人），依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人，將自己所擁有的房地產(chǎn)無(wú)償?shù)亟唤o其他人（受贈(zèng)人）的民事法律行為。

對(duì)個(gè)人以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，必須經(jīng)司法公證部門(mén)公證，出具有效證明，地稅機(jī)關(guān)核實(shí)后免征土地增值稅。

九、關(guān)于評(píng)估費(fèi)用可否在計(jì)算增值額時(shí)扣除問(wèn)題

依據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅字〔1995〕048號(hào)文件規(guī)定：即“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除?！睂?duì)《條例》第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。

十、關(guān)于轉(zhuǎn)讓住房扣除稅金問(wèn)題

依據(jù)《細(xì)則》第七條第（五）款規(guī)定：即“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。”

十一、關(guān)于扣除項(xiàng)目金額包括哪些內(nèi)容問(wèn)題

扣除項(xiàng)目金額包括：原購(gòu)房?jī)r(jià)款，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、契稅，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)按國(guó)家規(guī)定收取的手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)等。

十二 、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目計(jì)算問(wèn)題

依據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅〔2006〕21號(hào)文件中第二條規(guī)定；即“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，根據(jù)《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅證明的，準(zhǔn)予作為‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金’予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)?！逼溆?jì)算公式如下：

增值額＝轉(zhuǎn)讓收入額（實(shí)際成交價(jià)格）－原購(gòu)房發(fā)票金額×（1＋5%×使用年限）－準(zhǔn)予扣除稅費(fèi)

應(yīng)納土地增值稅＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×適用數(shù)算扣除系數(shù)

（ 注：使用年限以整年為準(zhǔn)）

十三、關(guān)于核定征收問(wèn)題

依照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅字〔2006〕21號(hào)文件中第二條第（二）款規(guī)定：“對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，即沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《征管法》第三十五條的規(guī)定，實(shí)行核定征收?！?征收率為1%，依據(jù)轉(zhuǎn)讓房屋的實(shí)際成交價(jià)格(或最低交易價(jià)格)征收土地增值稅。

十四、關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓已購(gòu)公有住房征稅問(wèn)題

凡是個(gè)人轉(zhuǎn)讓已購(gòu)的公有住房（包括經(jīng)濟(jì)適用住房、職工集資建房、集資合作建房等），沒(méi)有原實(shí)際購(gòu)房成本價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）的，實(shí)行核定征收辦法，依據(jù)轉(zhuǎn)讓房屋的實(shí)際成交價(jià)格(或最低交易價(jià)格)征收土地增值稅。

十五、關(guān)于舊房評(píng)估價(jià)格難以確定如何征稅問(wèn)題

《實(shí)施細(xì)則》第七條第（四）款規(guī)定：“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格，評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)?！比绻{稅人不提供重置成本評(píng)估價(jià)格或提供的重置成本評(píng)估價(jià)格與實(shí)際不符的，地稅機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，依據(jù)轉(zhuǎn)讓房屋的實(shí)際成交價(jià)格(或最低交易價(jià)格)征收土地增值稅。

十六、關(guān)于計(jì)稅依據(jù)認(rèn)定問(wèn)題

原則上以納稅人轉(zhuǎn)讓房屋的實(shí)際交易價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，對(duì)于實(shí)際交易價(jià)格明顯偏低的，應(yīng)以房產(chǎn)部門(mén)提供的評(píng)估價(jià)格（或最低交易價(jià)格）為計(jì)稅依據(jù)，即：實(shí)際交易價(jià)格高于評(píng)估價(jià)格（或最低交易價(jià)格）的，以實(shí)際交易價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，實(shí)際交易價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格（或最低交易價(jià)格）的，以評(píng)估價(jià)格（或最低交易價(jià)格）為計(jì)稅依據(jù)。

十七、關(guān)于土地增值稅計(jì)算問(wèn)題

（一）確定收入額。原則上按納稅人轉(zhuǎn)讓房屋的實(shí)際交易價(jià)格確定收入額，具體按上述第十六條規(guī)定執(zhí)行。

（二）確定扣除項(xiàng)目金額?？鄢?xiàng)目金額=原購(gòu)房?jī)r(jià)款＋本次轉(zhuǎn)讓允許扣除的稅費(fèi)。對(duì)不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供原購(gòu)房發(fā)票的，按上述第十二條規(guī)定執(zhí)行。

（三）確定增值額。增值額=轉(zhuǎn)讓收入額-扣除項(xiàng)目金額

對(duì)不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供原購(gòu)房發(fā)票的，按上述第十二條規(guī)定執(zhí)行。

（四）確定增值率。增值率=增值額 ÷ 扣除項(xiàng)目金額×100%

（五）計(jì)算土地增值稅。根據(jù)增值率的增幅確定適用稅率，具體公式如下:

1、增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的，

土地增值稅稅額=增值額×30%

2、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的；

土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

3、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的；

土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%

4、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%；

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

（注：公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。）

本通知自下發(fā)之日起執(zhí)行，以前下發(fā)的有關(guān)規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。

二○○七年八月二十二日