哈地稅發(fā)〔2007〕122號 | 哈爾濱市地方稅務(wù)局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知

哈爾濱市地方稅務(wù)局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知

哈地稅發(fā)〔2007〕122號

各區(qū)、縣（市）地方稅務(wù)局，稽查局、涉外分局：

為認真貫徹落實市局十項重點工作，進一步加強土地增值稅征收管理，完善轉(zhuǎn)讓房屋征管制度，維護納稅人合法權(quán)益，確保土地增值稅應(yīng)收盡收，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）和《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》）及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，現(xiàn)就有關(guān)政策業(yè)務(wù)問題明確如下：

一、關(guān)于納稅人確定問題

凡在我市行政區(qū)域內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、舊房及建筑物的單位和個人，均是土地增值稅的納稅義務(wù)人，均應(yīng)按照《條例》、《細則》及有關(guān)規(guī)定，依法繳納土地增值稅。

二、關(guān)于居民轉(zhuǎn)讓 “普通住宅”征免稅問題

“普通住宅”即為“普通標準住宅”。依據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局財稅字〔1999〕210號文件規(guī)定：“對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅”?！捌胀ㄗ≌笔侵竿瑫r具備以下三個標準的居民住宅。具體標準為：

（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

（二）單套建筑面積在140平方米以下；

（三）實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格的1.4倍以下。

三、關(guān)于“非普通住宅”價格標準認定問題

“非普通住宅”是指超出“普通住宅”三個標準以外的居民住宅，價格標準認定，參照哈爾濱市房產(chǎn)住宅局哈房綜〔2005〕179號文件規(guī)定：“二環(huán)路以內(nèi)房屋交易價格每平方米5 500元以上的為非普通住宅；二環(huán)路以外房屋交易價格每平方米4 000元以上的為非普通住宅?！?/font>

四、關(guān)于“非住宅”征稅問題

“非住宅”是指納稅人轉(zhuǎn)讓“普通住宅”和“非普通住宅”以外的房屋及建筑物。如：門市用房、寫字間、車庫、倉庫等；不論其轉(zhuǎn)讓的房屋建筑面積多大，是否超過140平方米，只要是房屋交易過程中有增值額，均應(yīng)按照稅法規(guī)定適用的稅率征收土地增值稅。

五、關(guān)于“普通住宅”和“非普通住宅”征免稅問題

個人轉(zhuǎn)讓的“普通住宅”和“非普通住宅”，適用于《細則》中第十二條規(guī)定：

即“個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅?！?/font>

個人轉(zhuǎn)讓的“普通住宅”，不受居住年限的限制，凡同時具備“普通住宅”三個標準條件的，免征土地增值稅。

六、關(guān)于增值額未超過扣除項目金額20%免稅問題

《條例》第八條第（一）款明確規(guī)定：“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；免征土地增值稅?！笔翘刂阜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造“普通住宅”出售的房屋，而不是指居民及個人轉(zhuǎn)讓“普通住宅“和“非普通住宅”。因此，居民及個人轉(zhuǎn)讓的“普通住宅”和“非普通住宅”，按上述第五條規(guī)定執(zhí)行。

七、關(guān)于個人互換住房征免稅問題

依據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局財稅字〔1995〕048號文件規(guī)定：即“對個人互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。”

八、關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓繼承贈與房屋征免稅問題

房地產(chǎn)的繼承是指房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人，依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人死亡以后，由其繼承人依法承受死者房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的民事法律行為。繼承分為法定繼承和遺囑繼承。法定繼承是指由死者的父母、子女、兄弟姐妹等親屬繼承該房地產(chǎn)；遺囑繼承是指由死者生前所立遺囑中指定的繼承人繼承該房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)的贈與是指房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人（贈與人），依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人，將自己所擁有的房地產(chǎn)無償?shù)亟唤o其他人（受贈人）的民事法律行為。

對個人以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，必須經(jīng)司法公證部門公證，出具有效證明，地稅機關(guān)核實后免征土地增值稅。

九、關(guān)于評估費用可否在計算增值額時扣除問題

依據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局財稅字〔1995〕048號文件規(guī)定：即“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。”對《條例》第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。

十、關(guān)于轉(zhuǎn)讓住房扣除稅金問題

依據(jù)《細則》第七條第（五）款規(guī)定：即“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除?！?/font>

十一、關(guān)于扣除項目金額包括哪些內(nèi)容問題

扣除項目金額包括：原購房價款，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、契稅，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時按國家規(guī)定收取的手續(xù)費、登記費等。

十二 、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目計算問題

依據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局財稅〔2006〕21號文件中第二條規(guī)定；即“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，根據(jù)《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅證明的，準予作為‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金’予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。”其計算公式如下：

增值額＝轉(zhuǎn)讓收入額（實際成交價格）－原購房發(fā)票金額×（1＋5%×使用年限）－準予扣除稅費

應(yīng)納土地增值稅＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×適用數(shù)算扣除系數(shù)

（ 注：使用年限以整年為準）

十三、關(guān)于核定征收問題

依照財政部、國家稅務(wù)總局財稅字〔2006〕21號文件中第二條第（二）款規(guī)定：“對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，即沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《征管法》第三十五條的規(guī)定，實行核定征收?！?征收率為1%，依據(jù)轉(zhuǎn)讓房屋的實際成交價格(或最低交易價格)征收土地增值稅。

十四、關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓已購公有住房征稅問題

凡是個人轉(zhuǎn)讓已購的公有住房（包括經(jīng)濟適用住房、職工集資建房、集資合作建房等），沒有原實際購房成本價（或標準價）的，實行核定征收辦法，依據(jù)轉(zhuǎn)讓房屋的實際成交價格(或最低交易價格)征收土地增值稅。

十五、關(guān)于舊房評估價格難以確定如何征稅問題

《實施細則》第七條第（四）款規(guī)定：“舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格，評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認?！比绻{稅人不提供重置成本評估價格或提供的重置成本評估價格與實際不符的，地稅機關(guān)可采取核定征收辦法，依據(jù)轉(zhuǎn)讓房屋的實際成交價格(或最低交易價格)征收土地增值稅。

十六、關(guān)于計稅依據(jù)認定問題

原則上以納稅人轉(zhuǎn)讓房屋的實際交易價格為計稅依據(jù)，對于實際交易價格明顯偏低的，應(yīng)以房產(chǎn)部門提供的評估價格（或最低交易價格）為計稅依據(jù)，即：實際交易價格高于評估價格（或最低交易價格）的，以實際交易價格為計稅依據(jù)，實際交易價格低于評估價格（或最低交易價格）的，以評估價格（或最低交易價格）為計稅依據(jù)。

十七、關(guān)于土地增值稅計算問題

（一）確定收入額。原則上按納稅人轉(zhuǎn)讓房屋的實際交易價格確定收入額，具體按上述第十六條規(guī)定執(zhí)行。

（二）確定扣除項目金額?？鄢椖拷痤~=原購房價款＋本次轉(zhuǎn)讓允許扣除的稅費。對不能取得評估價格，但能提供原購房發(fā)票的，按上述第十二條規(guī)定執(zhí)行。

（三）確定增值額。增值額=轉(zhuǎn)讓收入額-扣除項目金額

對不能取得評估價格，但能提供原購房發(fā)票的，按上述第十二條規(guī)定執(zhí)行。

（四）確定增值率。增值率=增值額 ÷ 扣除項目金額×100%

（五）計算土地增值稅。根據(jù)增值率的增幅確定適用稅率，具體公式如下:

1、增值額未超過扣除項目金額50%的，

土地增值稅稅額=增值額×30%

2、增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的；

土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

3、增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的；

土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

4、增值額超過扣除項目金額200%；

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

（注：公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。）

本通知自下發(fā)之日起執(zhí)行，以前下發(fā)的有關(guān)規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準。

二○○七年八月二十二日