蘇地稅發(fā)〔2006〕120號(hào) | 江蘇省地方稅務(wù)局、江蘇省國(guó)家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》的通知

江蘇省地方稅務(wù)局、江蘇省國(guó)家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》的通知

蘇地稅發(fā)〔2006〕120號(hào)

各省轄市及蘇州工業(yè)園區(qū)國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，常熟市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，張家港保稅區(qū)國(guó)家稅務(wù)局，省國(guó)家稅務(wù)局直屬分局、省地方稅務(wù)局直屬分局：

現(xiàn)將國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并補(bǔ)充如下意見，請(qǐng)一并貫徹執(zhí)行。

一、關(guān)于成本、費(fèi)用列支問(wèn)題

1、《通知》第一條中所稱的營(yíng)業(yè)稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅。

2、《通知》第四條第一款中，開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，投資方取得開發(fā)產(chǎn)品再銷售時(shí)，無(wú)論該項(xiàng)目在開發(fā)企業(yè)是否已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，投資方均按照投資額作為分回開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。

3、《通知》第八條第一款中，開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用，除稅收另有規(guī)定外，必須憑合法憑證計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本或稅前扣除。

4、《通知》第八條第一款第六項(xiàng)所稱規(guī)定時(shí)限，是指開發(fā)產(chǎn)品完工后的次年4月30日前。

5、《通知》第八條第二款第九項(xiàng)，開發(fā)企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款提供擔(dān)保實(shí)際發(fā)生損失時(shí)，按照《財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局第13號(hào)令）第四十七條處理。

6、《通知》第八條第二款第十項(xiàng)中，凡在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的廣告費(fèi)，可以按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向后結(jié)轉(zhuǎn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期不得超過(guò)3個(gè)納稅年度；第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之后發(fā)生的廣告費(fèi)，超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分可以無(wú)限期向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。

二、關(guān)于開發(fā)企業(yè)視同銷售的問(wèn)題

開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，必須按照《通知》第六條規(guī)定視同銷售，其租賃期間取得的價(jià)款按租金確認(rèn)收入的同時(shí)，允許按照相應(yīng)的計(jì)稅成本計(jì)提折舊在稅前扣除。未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不作視同銷售處理，其租賃期間取得的價(jià)款按租金確認(rèn)收入，不再扣除相關(guān)折舊或攤銷費(fèi)用，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

三、關(guān)于計(jì)稅毛利率的確定問(wèn)題

1、《通知》第一條第一款中所稱經(jīng)濟(jì)適用房必須報(bào)送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件，是指國(guó)土資源、建設(shè)、物價(jià)行政主管部門的批準(zhǔn)文件；其他相關(guān)證明材料是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》以及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他相關(guān)材料。

2、企業(yè)2005年12月31日賬面預(yù)收賬款余額按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2003〕83號(hào)）第二條規(guī)定計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，2006年1月1日以后新增預(yù)收賬款按本通知第一條規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額。

3、開發(fā)企業(yè)預(yù)收賬款適用不同的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的，應(yīng)分別核算；未分別核算的，從高核定預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率。

4、各地國(guó)稅局、地稅局可結(jié)合不同檔次開發(fā)產(chǎn)品類型，在不低于總局規(guī)定的限幅內(nèi)，聯(lián)合制定預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)省局備案。

四、關(guān)于預(yù)售款使用票據(jù)問(wèn)題

企業(yè)收取的開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入（包括定金）使用地方稅務(wù)局監(jiān)制的“房地產(chǎn)開發(fā)銷售預(yù)收款憑據(jù)”，待產(chǎn)品完工后，必須向購(gòu)買方開具“銷售不動(dòng)產(chǎn)通用發(fā)票”。

五、關(guān)于稅務(wù)鑒定報(bào)告的規(guī)定

1、《通知》第二條第三款所稱稅務(wù)鑒定報(bào)告，是指稅務(wù)師事務(wù)所等具有法定資質(zhì)的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)鑒證證明。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)鑒證行為，并對(duì)其行為承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

2、中介機(jī)構(gòu)出具稅務(wù)鑒定報(bào)告時(shí)，同時(shí)要提供《開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本及毛利額調(diào)整計(jì)算明細(xì)表》（見附表）。

六、關(guān)于開發(fā)企業(yè)所得稅優(yōu)惠問(wèn)題

從2006年度起，新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一律不得享受所得稅優(yōu)惠；以前年度已批準(zhǔn)減免稅的，可享受至期滿為止。

七、關(guān)于開發(fā)企業(yè)分公司征管范圍的確定問(wèn)題

為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)登記管理，理順征納稅關(guān)系，對(duì)在我省境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新成立分公司且符合企業(yè)所得稅納稅義務(wù)人條件的，分公司企業(yè)所得稅主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按以下原則確定：

總公司在國(guó)家稅務(wù)局登記的，分公司企業(yè)所得稅在所在地國(guó)家稅務(wù)局登記管理；總公司在地方稅務(wù)局登記的，分公司企業(yè)所得稅在所在地地方稅務(wù)局登記管理。對(duì)文發(fā)之前，國(guó)家稅務(wù)局或地方稅務(wù)局實(shí)際征管的企業(yè)，其征管范圍不作調(diào)整。

二○○六年七月十日