大政發(fā)〔1995〕94號(hào) | 大連市人民政府關(guān)于印發(fā)《大連市土地增值稅征收管理暫行辦法》的通知

大連市人民政府關(guān)于印發(fā)《大連市土地增值稅征收管理暫行辦法》的通知

大政發(fā)〔1995〕94號(hào)

各區(qū)、市、縣人民政府，市政府各委、辦、局(總公司)：

　　現(xiàn)將《大連市土地增值稅征收管理暫行辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

　　一九九五年十二月二十六日

大連市土地增值稅征收管理暫行辦法

　　第一條 為了做好大連市土地增值稅的征收管理工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》和國(guó)家有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條 凡在大連市范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)連同地上建筑物及附著物(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn))并取得收入的各類企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商業(yè)戶以及其他單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，均應(yīng)按照本辦法繳納土地增值稅。

　　土地增值稅也適用于涉外企業(yè)和個(gè)人、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)、外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)、外國(guó)公民、華僑、港澳臺(tái)同胞等，只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入，均應(yīng)按《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》和本辦法的規(guī)定繳納土地增值稅。

　　第三條 土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

　　第四條 增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本辦法第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。

　　第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入。

　　第六條 計(jì)算增值額允許扣除的項(xiàng)目：

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按照國(guó)家、省、市規(guī)定繳納的費(fèi)用。

　　(二)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施成本。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

　　(三)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用)。包括與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和5%計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒒虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%計(jì)算扣除。

　　(四)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，依據(jù)市政府定期公布的房地產(chǎn)重置成本基價(jià)進(jìn)行成新折扣評(píng)估的價(jià)格，評(píng)估價(jià)格必須經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

　　(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、及因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加。

　　(六)對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和加計(jì)20%的扣除。

　　第七條 土地增值稅的適用稅率：

　　土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

　　增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

　　增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。

　　增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。

　　增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

　　第八條 土地增值稅的計(jì)算

　　土地增值稅按增值額乘以適用稅率減除扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體計(jì)算公式如下：

　　(一)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的，

　　土地增值稅稅額=增值額×30%;

　　(二)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的，

　　土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%;

　　(三)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的，

　　土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%;

　　(四)增值額超過(guò)200%，

　　土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%;

　　公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。

　　第九條 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。

　　第十條 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/font>

　　第十一條 減免稅規(guī)定

　　(一)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

　　(二)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。

　　(三)因城市實(shí)施規(guī)劃和國(guó)家建設(shè)的需要，責(zé)成納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，可免征土地增值稅。

　　(四)對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓其自有自用住房的，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)批準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免征土地增值稅。居住滿三年不滿五年的，減半征收土地增值稅;居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

　　屬于按房改有關(guān)規(guī)定購(gòu)房再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按房改有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第十二條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：

　　(一)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;

　　(二)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;

　　(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。

　　第十三條 凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并須根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)稅的，應(yīng)當(dāng)由省、市政府批準(zhǔn)設(shè)立的專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)受理評(píng)估業(yè)務(wù)。

　　納稅人因計(jì)算土地增值稅而發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，允許作為扣除金額在計(jì)征土地增值稅時(shí)給以扣除。

　　第十四條 土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入(包括預(yù)收款)的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

　　第十五條 納稅程序及期限的確定。

　　(一)凡在大連市范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人，應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽定之日起七日內(nèi)向其所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)房屋所有權(quán)有關(guān)資料，辦理納稅申報(bào)、登記;在取得收入之日起七日內(nèi)，到單位所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，按規(guī)定繳納土地增值稅。規(guī)劃土地、房地產(chǎn)管理部門憑納稅證明(免稅證明)再發(fā)放土地使用權(quán)房屋所有權(quán)證。

　　(二)凡在大連市范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，應(yīng)在每月十日內(nèi)持市物價(jià)局核定的商品房基準(zhǔn)價(jià)格審批件向所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)，對(duì)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的，應(yīng)在次月十日內(nèi)向所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按規(guī)定繳納土地增值稅，待年終結(jié)利和項(xiàng)目竣工30日內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ);對(duì)未收預(yù)售款的，待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工并簽訂轉(zhuǎn)讓合同之日起十日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)，在取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入之日起十日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按規(guī)定繳納土地增值稅。

　　第十六條 對(duì)開(kāi)發(fā)并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人，以預(yù)售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得預(yù)售款的，如果工程預(yù)算或計(jì)劃成本比較清楚，可按工程預(yù)算或計(jì)劃成本計(jì)征土地增值稅。如果按工程預(yù)算或計(jì)劃成本難以計(jì)征土地增值稅的，可按取得的預(yù)售款預(yù)征土地增值稅。

　　第十七條 關(guān)于納稅地的確定

　　(一)凡在大連市內(nèi)四區(qū)(中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū))辦理稅務(wù)登記并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人，不論轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)座落在哪個(gè)區(qū)，均應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納土地增值稅。

　　(二)在市內(nèi)四區(qū)未辦理納稅登記轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，市屬以上的單位及外地駐連單位，應(yīng)向轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地地方稅務(wù)局直屬分局繳納土地增值稅。區(qū)屬以下(含區(qū)屬單位)及個(gè)人，應(yīng)向轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的區(qū)地方稅務(wù)局繳納土地增值稅。

　　(三)市內(nèi)四區(qū)以外各縣(市)、區(qū)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，應(yīng)向轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納土地增值稅。

　　(四)納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)座落地跨兩個(gè)或兩個(gè)以上管轄地區(qū)的，原則上應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。申報(bào)劃分標(biāo)準(zhǔn)，以管轄區(qū)分界線來(lái)確定各自所占該房地產(chǎn)的比例。如果劃分不清或無(wú)法劃分的及產(chǎn)生納稅糾紛的，由大連市地方稅務(wù)局根據(jù)實(shí)際情況確定其納稅地點(diǎn)。

　　(五)大連市范圍內(nèi)的涉外企業(yè)和外國(guó)公民及個(gè)體工商業(yè)戶，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，在國(guó)家稅務(wù)總局沒(méi)調(diào)整征管范圍之前由遼寧省大連市國(guó)家稅務(wù)局征收土地增值稅，征管范圍調(diào)整后另定。

　　第十八條 納稅人建造出售的住宅不超過(guò)下列各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的，視為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：

　　(一)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的住宅每平方米建筑面積的建筑安裝工程費(fèi)市內(nèi)四區(qū)為1400元，其它縣(市)區(qū)為800元以下;磚混結(jié)構(gòu)的住宅每平方米建筑面積的建筑安裝工程費(fèi)市內(nèi)四區(qū)為1080元，其它縣(市)區(qū)為600元以下。

　　(二)多層住宅每套住宅建筑面積在100平方米以內(nèi)。

　　(三)室內(nèi)裝修不超過(guò)《大連市城鎮(zhèn)住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》的標(biāo)準(zhǔn)。

　　以上三項(xiàng)僅作為稅務(wù)部門確定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)。凡在基建中列為高級(jí)公寓、別墅等住宅的，均不屬普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。

　　第十九條 土地增值稅由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。規(guī)劃土地和房地產(chǎn)管理部門應(yīng)及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地出讓金額、土地基準(zhǔn)地價(jià)、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格及權(quán)屬變更等方面的有關(guān)資料，協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅。

　　第二十條 納稅人未按有關(guān)規(guī)定繳納土地增值稅或未提供稅務(wù)機(jī)關(guān)出據(jù)的土地增值稅納(免)稅證明的，規(guī)劃土地和房地產(chǎn)管理部門不得為其辦理有關(guān)權(quán)屬變更手續(xù)和證照。違者，由稅務(wù)機(jī)關(guān)按有關(guān)法律法規(guī)予以處罰。

　　第二十一條 納稅人未按規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)、未按規(guī)定提供與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)資料;不如實(shí)申報(bào)房地產(chǎn)交易金額;無(wú)理拒絕稅務(wù)機(jī)關(guān)依法對(duì)納稅人的納稅情況進(jìn)行檢查的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)按規(guī)定依法查處。

　　第二十二條 本辦法由大連市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

　　第二十三條 本辦法自一九九四年一月一日起施行。本辦法施行前有關(guān)土地增值費(fèi)征收規(guī)定(指與本辦法規(guī)定的計(jì)征對(duì)象相同的土地增值費(fèi)，土地受益金等)，與本辦法相抵觸的，同時(shí)停止執(zhí)行。