大政發(fā)〔1995〕94號 | 大連市人民政府關(guān)于印發(fā)《大連市土地增值稅征收管理暫行辦法》的通知

大連市人民政府關(guān)于印發(fā)《大連市土地增值稅征收管理暫行辦法》的通知

大政發(fā)〔1995〕94號

各區(qū)、市、縣人民政府，市政府各委、辦、局(總公司)：

　　現(xiàn)將《大連市土地增值稅征收管理暫行辦法》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

　　一九九五年十二月二十六日

大連市土地增值稅征收管理暫行辦法

　　第一條 為了做好大連市土地增值稅的征收管理工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》和國家有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條 凡在大連市范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)連同地上建筑物及附著物(以下簡稱房地產(chǎn))并取得收入的各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)、社會團體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，均應(yīng)按照本辦法繳納土地增值稅。

　　土地增值稅也適用于涉外企業(yè)和個人、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機構(gòu)、外國公民、華僑、港澳臺同胞等，只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入，均應(yīng)按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和本辦法的規(guī)定繳納土地增值稅。

　　第三條 土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

　　第四條 增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本辦法第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額。

　　第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，包括貨幣收入、實物收入及其他收入。

　　第六條 計算增值額允許扣除的項目：

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按照國家、省、市規(guī)定繳納的費用。

　　(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施成本。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

　　(三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)。包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、財務(wù)費用、管理費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和5%計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10%計算扣除。

　　(四)舊房及建筑物的評估價格。指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，依據(jù)市政府定期公布的房地產(chǎn)重置成本基價進行成新折扣評估的價格，評估價格必須經(jīng)當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)確認。

　　(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅、及因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加。

　　(六)對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和加計20%的扣除。

　　第七條 土地增值稅的適用稅率：

　　土地增值稅實行四級超率累進稅率。

　　增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

　　增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

　　增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

　　增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

　　第八條 土地增值稅的計算

　　土地增值稅按增值額乘以適用稅率減除扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體計算公式如下：

　　(一)增值額未超過扣除項目金額50%的，

　　土地增值稅稅額=增值額×30%;

　　(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的，

　　土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%;

　　(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的，

　　土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%;

　　(四)增值額超過200%，

　　土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%;

　　公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。

　　第九條 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

　　第十條 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。

　　第十一條 減免稅規(guī)定

　　(一)納稅人建造普通標準住宅，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

　　(二)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。

　　(三)因城市實施規(guī)劃和國家建設(shè)的需要，責成納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，可免征土地增值稅。

　　(四)對個人轉(zhuǎn)讓其自有自用住房的，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報批準，凡居住滿五年或五年以上的，免征土地增值稅。居住滿三年不滿五年的，減半征收土地增值稅;居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

　　屬于按房改有關(guān)規(guī)定購房再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按房改有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第十二條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：

　　(一)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;

　　(二)提供扣除項目金額不實的;

　　(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。

　　第十三條 凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并須根據(jù)房地產(chǎn)評估價格計稅的，應(yīng)當由省、市政府批準設(shè)立的專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)受理評估業(yè)務(wù)。

　　納稅人因計算土地增值稅而發(fā)生的評估費用，允許作為扣除金額在計征土地增值稅時給以扣除。

　　第十四條 土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入(包括預(yù)收款)的當天為納稅義務(wù)發(fā)生時間。

　　第十五條 納稅程序及期限的確定。

　　(一)凡在大連市范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)房屋所有權(quán)的單位和個人，應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽定之日起七日內(nèi)向其所在地的主管稅務(wù)機關(guān)提交與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)房屋所有權(quán)有關(guān)資料，辦理納稅申報、登記;在取得收入之日起七日內(nèi)，到單位所在地的主管稅務(wù)機關(guān)，按規(guī)定繳納土地增值稅。規(guī)劃土地、房地產(chǎn)管理部門憑納稅證明(免稅證明)再發(fā)放土地使用權(quán)房屋所有權(quán)證。

　　(二)凡在大連市范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的單位和個人，應(yīng)在每月十日內(nèi)持市物價局核定的商品房基準價格審批件向所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報，對預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的，應(yīng)在次月十日內(nèi)向所在地主管稅務(wù)機關(guān)按規(guī)定繳納土地增值稅，待年終結(jié)利和項目竣工30日內(nèi)匯算清繳，多退少補;對未收預(yù)售款的，待開發(fā)項目竣工并簽訂轉(zhuǎn)讓合同之日起十日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報，在取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入之日起十日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)按規(guī)定繳納土地增值稅。

　　第十六條 對開發(fā)并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人，以預(yù)售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得預(yù)售款的，如果工程預(yù)算或計劃成本比較清楚，可按工程預(yù)算或計劃成本計征土地增值稅。如果按工程預(yù)算或計劃成本難以計征土地增值稅的，可按取得的預(yù)售款預(yù)征土地增值稅。

　　第十七條 關(guān)于納稅地的確定

　　(一)凡在大連市內(nèi)四區(qū)(中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū))辦理稅務(wù)登記并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人，不論轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)座落在哪個區(qū)，均應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)繳納土地增值稅。

　　(二)在市內(nèi)四區(qū)未辦理納稅登記轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的單位和個人，市屬以上的單位及外地駐連單位，應(yīng)向轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目所在地地方稅務(wù)局直屬分局繳納土地增值稅。區(qū)屬以下(含區(qū)屬單位)及個人，應(yīng)向轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目所在地的區(qū)地方稅務(wù)局繳納土地增值稅。

　　(三)市內(nèi)四區(qū)以外各縣(市)、區(qū)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的單位和個人，應(yīng)向轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目所在地的主管稅務(wù)機關(guān)繳納土地增值稅。

　　(四)納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)座落地跨兩個或兩個以上管轄地區(qū)的，原則上應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。申報劃分標準，以管轄區(qū)分界線來確定各自所占該房地產(chǎn)的比例。如果劃分不清或無法劃分的及產(chǎn)生納稅糾紛的，由大連市地方稅務(wù)局根據(jù)實際情況確定其納稅地點。

　　(五)大連市范圍內(nèi)的涉外企業(yè)和外國公民及個體工商業(yè)戶，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，在國家稅務(wù)總局沒調(diào)整征管范圍之前由遼寧省大連市國家稅務(wù)局征收土地增值稅，征管范圍調(diào)整后另定。

　　第十八條 納稅人建造出售的住宅不超過下列各項標準的，視為普通標準住宅：

　　(一)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的住宅每平方米建筑面積的建筑安裝工程費市內(nèi)四區(qū)為1400元，其它縣(市)區(qū)為800元以下;磚混結(jié)構(gòu)的住宅每平方米建筑面積的建筑安裝工程費市內(nèi)四區(qū)為1080元，其它縣(市)區(qū)為600元以下。

　　(二)多層住宅每套住宅建筑面積在100平方米以內(nèi)。

　　(三)室內(nèi)裝修不超過《大連市城鎮(zhèn)住宅建筑設(shè)計標準規(guī)定》的標準。

　　以上三項僅作為稅務(wù)部門確定普通標準住宅的標準。凡在基建中列為高級公寓、別墅等住宅的，均不屬普通標準住宅。

　　第十九條 土地增值稅由地方稅務(wù)機關(guān)征收。規(guī)劃土地和房地產(chǎn)管理部門應(yīng)及時向稅務(wù)機關(guān)提供轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地出讓金額、土地基準地價、房地產(chǎn)市場交易價格及權(quán)屬變更等方面的有關(guān)資料，協(xié)助稅務(wù)機關(guān)依法征收土地增值稅。

　　第二十條 納稅人未按有關(guān)規(guī)定繳納土地增值稅或未提供稅務(wù)機關(guān)出據(jù)的土地增值稅納(免)稅證明的，規(guī)劃土地和房地產(chǎn)管理部門不得為其辦理有關(guān)權(quán)屬變更手續(xù)和證照。違者，由稅務(wù)機關(guān)按有關(guān)法律法規(guī)予以處罰。

　　第二十一條 納稅人未按規(guī)定的期限辦理納稅申報、未按規(guī)定提供與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)資料;不如實申報房地產(chǎn)交易金額;無理拒絕稅務(wù)機關(guān)依法對納稅人的納稅情況進行檢查的，由稅務(wù)機關(guān)按規(guī)定依法查處。

　　第二十二條 本辦法由大連市地方稅務(wù)局負責解釋。

　　第二十三條 本辦法自一九九四年一月一日起施行。本辦法施行前有關(guān)土地增值費征收規(guī)定(指與本辦法規(guī)定的計征對象相同的土地增值費，土地受益金等)，與本辦法相抵觸的，同時停止執(zhí)行。