遼地稅所〔2000〕252號 | 遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅征管工作的通知

遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅征管工作的通知

各市地方稅務(wù)局，省局直屬局：

       為加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)＜企業(yè)所得稅稅前扣除辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2000〕84號）及有關(guān)稅收政策規(guī)定，結(jié)合我省實際，對地方房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅征管上的有關(guān)問題通知如下；

一、正確確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)的經(jīng)營收入

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年的經(jīng)營收入按以下原則確定。

（一）企業(yè)結(jié)清銷售款票據(jù)并與買受人簽定合同（依據(jù)合同法規(guī)定訂立的書面形式、口頭形式和其他形式，下同），約定當(dāng)年交付使用的商品銷售，以結(jié)清的銷售款確定為經(jīng)營收入，以合同約定的交付使用時間確定為經(jīng)營收入的實現(xiàn)；不開據(jù)房地產(chǎn)銷售結(jié)算專用發(fā)票，而以預(yù)收款方式預(yù)收銷售貨款并且已經(jīng)鑒定合同，約定當(dāng)年交付使用的，將預(yù)收款確定為經(jīng)營收入，將合同約定的交付使用時間確定為經(jīng)營收入的實現(xiàn)；

（二）對開發(fā)的土地已轉(zhuǎn)讓和已交付使用的商品房采取分期收款辦法的，按合同規(guī)定的收款金額和時間分次確定經(jīng)營收入的實現(xiàn)。

（三）出租開發(fā)商品，應(yīng)在出租合同規(guī)定日期收取租金，作為經(jīng)營收入的實現(xiàn)。合同規(guī)定的收款日期已到，承租方未付租金的，仍應(yīng)確定為經(jīng)營收入的實現(xiàn)。

（四）對以物易物的房地產(chǎn)商品銷售、關(guān)聯(lián)方之間的房地產(chǎn)商品銷售、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)以及以房抵債、出售其他固定資產(chǎn)等，要按銷售、轉(zhuǎn)讓同期、同質(zhì)、同價之公允原則確定經(jīng)營收入的實現(xiàn)。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托建房屋和其他工程，不辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)的，按當(dāng)年代建工程結(jié)算賬單確定經(jīng)營收入，以合同約定的當(dāng)年交付使用時間（未簽定合同的按當(dāng)年實際交付使用日期）確定經(jīng)營收入的實現(xiàn)；凡辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)的，按前款（一）、（二）之規(guī)定確定當(dāng)年經(jīng)營收入的實現(xiàn)。

（六）發(fā)生退貨時，從收到退貨之日沖減當(dāng)期銷售，經(jīng)營收入隨當(dāng)期調(diào)減。

（七）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨年度開發(fā)的項目和跨年度的代建工程均按其預(yù)收款和形象工程進度或工作量確定當(dāng)年經(jīng)營收入的實現(xiàn)。

二、正確確定房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本和費用。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本一般包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、商品銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、代建工程結(jié)算成本、出祖產(chǎn)品經(jīng)營成本等。

（二）按照權(quán)責(zé)發(fā)生制和收入費用配比的原則，對已售出的房地產(chǎn)商品要及時結(jié)轉(zhuǎn)成本和費用。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能劃清已銷售和未銷售的房地產(chǎn)商品成本和費用的，要按已銷售面積和未銷售面積的比率及項目形象進度或工作量計算分劈成本和費用?？缒甓鹊拈_發(fā)項目和代建工程均按形象工程進度或工作量和合法支出等確定經(jīng)營成本和費用。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金之借款費用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計入開發(fā)成本，開發(fā)產(chǎn)品完工之后，計入財務(wù)費用。在計算企業(yè)所得稅時，對房地產(chǎn)企業(yè)同時進行多個開發(fā)項目，對未按開發(fā)項目合理分?jǐn)傞L期和短期借款費用的，不許將借款費用全部確定為財務(wù)費用而直接進入損益，要按不同項目的開發(fā)面積進行合理的分配。從而確定已完工項目和未完工項目各自負(fù)擔(dān)的借款費用。在此基礎(chǔ)上合理確定房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本和費用。

（四）未經(jīng)財政部門批準(zhǔn)提取公共設(shè)施配套費的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單獨立項且已落實投資來源、能夠隨同開發(fā)產(chǎn)品有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，均不許從開發(fā)成本中預(yù)提公共配套設(shè)施費。已提取的，要進行納稅調(diào)整；經(jīng)財政部門批準(zhǔn)允許提取公共設(shè)施配套費的企業(yè)，其提取公共設(shè)施配套費在納稅年度沒有投入到公共設(shè)施建設(shè)中的預(yù)提部分，也要進行納稅調(diào)整。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本計算方法、間接成本分配方法、存貨計價方法一經(jīng)研究，不得隨意改變。如確需改變的，應(yīng)在下一年度開始前報到主管稅務(wù)機關(guān)備案。否則，對影響應(yīng)納稅所得額的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)進行納稅調(diào)整。

三、要加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的征收管理。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在納稅年度內(nèi)，不論其開發(fā)工程或代建工程是否完工，是否辦理工程竣工決算或結(jié)算手續(xù)，必須按上述規(guī)定確定已實現(xiàn)的經(jīng)營收入、經(jīng)營成本和費用，并按月、季申報預(yù)繳企業(yè)所得稅，年度終了4個月內(nèi)進行匯算清繳。未按期進行納稅申報和虛假申報的，要按稅收征收管理法的規(guī)定進行處罰。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按上述規(guī)定準(zhǔn)確確定收入和成本費用的，主管稅務(wù)機關(guān)可按國稅發(fā)〔2000〕38號和遼地稅所〔2000〕86號文件精神，對其實行核定征收。

四、各地可在本通知精神的基礎(chǔ)上，制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅的具體管理辦法或規(guī)定。

五、本通知從2000年1月2日起執(zhí)行。