大國(guó)稅發(fā)〔2006〕188號(hào) | 大連市國(guó)家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知

大連市國(guó)家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知

各區(qū)、市（縣）國(guó)稅局、地稅局，各稽查局，國(guó)稅直屬稅務(wù)分局：

       現(xiàn)將《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，結(jié)合我市實(shí)際情況，補(bǔ)充規(guī)定如下，請(qǐng)一并貫徹執(zhí)行。

一、開發(fā)產(chǎn)品按成本利潤(rùn)率確認(rèn)視同銷售收入的計(jì)算，開發(fā)產(chǎn)品成本利潤(rùn)率確定為15%（成本系指會(huì)計(jì)成本）。

按開發(fā)產(chǎn)品成本利潤(rùn)率確認(rèn)視同銷售收入，計(jì)算公式為：

視同銷售收入額=視同銷售開發(fā)產(chǎn)品的會(huì)計(jì)成本/（1-15%）

視同銷售收和應(yīng)納稅所得額=視同銷售的收入額-視同銷售開發(fā)產(chǎn)品的會(huì)計(jì)成本

二、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認(rèn)

開發(fā)產(chǎn)品在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入（包括預(yù)收款定金、預(yù)約保證金、合同保證金）等按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅后作為納稅調(diào)整增加額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再按《通知》第二條第二款進(jìn)行計(jì)算調(diào)整。計(jì)算公式為：

當(dāng)期預(yù)售收入計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額金額=∑[當(dāng)期預(yù)售收入×計(jì)稅毛利率－（當(dāng)期預(yù)售收入繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加＋當(dāng)期預(yù)售收入繳納的土地增值稅）]

三、預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的確定

（一）經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)稅毛利率為９％；

（二）非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率按下列規(guī)定確定：

1、一般商品住房（包括寫字樓、工業(yè)廠房及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品）的計(jì)稅毛利率為20％；

2、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房（公建）的計(jì)稅毛利率為25％；

3、別墅計(jì)稅毛利率為30％。

上述各類開發(fā)產(chǎn)品的劃分，按規(guī)劃、房屋、建設(shè)等行政主管部門批準(zhǔn)的相關(guān)文件執(zhí)行。對(duì)同一開發(fā)項(xiàng)目（成本核算對(duì)象）中含有不同類別開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按上述規(guī)定的計(jì)稅毛利率，分別計(jì)算預(yù)售收入預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利額。

四、本通知自2006年1月1日起執(zhí)行。此前有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅政策規(guī)定和大連市國(guó)家稅務(wù)局《關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)　開發(fā)企業(yè)所得稅管理暫行辦法》（大國(guó)稅發(fā)〔2006〕17號(hào)）與本通知規(guī)定不一致的，按本通知規(guī)定執(zhí)行。

二○○六年十一月二十四日