大國稅發(fā)〔2006〕188號 | 大連市國家稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知

大連市國家稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知

各區(qū)、市（縣）國稅局、地稅局，各稽查局，國稅直屬稅務分局：

       現(xiàn)將《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）轉發(fā)給你們，結合我市實際情況，補充規(guī)定如下，請一并貫徹執(zhí)行。

一、開發(fā)產品按成本利潤率確認視同銷售收入的計算，開發(fā)產品成本利潤率確定為15%（成本系指會計成本）。

按開發(fā)產品成本利潤率確認視同銷售收入，計算公式為：

視同銷售收入額=視同銷售開發(fā)產品的會計成本/（1-15%）

視同銷售收和應納稅所得額=視同銷售的收入額-視同銷售開發(fā)產品的會計成本

二、開發(fā)產品預售收入的確認

開發(fā)產品在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入（包括預收款定金、預約保證金、合同保證金）等按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關營業(yè)稅金及附加、土地增值稅后作為納稅調整增加額計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產品結算計稅成本后再按《通知》第二條第二款進行計算調整。計算公式為：

當期預售收入計入當期應納稅所得額金額=∑[當期預售收入×計稅毛利率－（當期預售收入繳納的營業(yè)稅金及附加＋當期預售收入繳納的土地增值稅）]

三、預計計稅毛利率的確定

（一）經濟適用房開發(fā)項目的計稅毛利率為９％；

（二）非經濟適用房開發(fā)項目預計計稅毛利率按下列規(guī)定確定：

1、一般商品住房（包括寫字樓、工業(yè)廠房及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品）的計稅毛利率為20％；

2、商業(yè)網點房（公建）的計稅毛利率為25％；

3、別墅計稅毛利率為30％。

上述各類開發(fā)產品的劃分，按規(guī)劃、房屋、建設等行政主管部門批準的相關文件執(zhí)行。對同一開發(fā)項目（成本核算對象）中含有不同類別開發(fā)產品的，應按上述規(guī)定的計稅毛利率，分別計算預售收入預計計稅毛利額。

四、本通知自2006年1月1日起執(zhí)行。此前有關房地產開發(fā)業(yè)務企業(yè)所得稅政策規(guī)定和大連市國家稅務局《關于印發(fā)房地產　開發(fā)企業(yè)所得稅管理暫行辦法》（大國稅發(fā)〔2006〕17號）與本通知規(guī)定不一致的，按本通知規(guī)定執(zhí)行。

二○○六年十一月二十四日