大地稅函〔2009〕77號 | 遼寧省大連市地方稅務局關于明確房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅相關問題的通知

遼寧省大連市地方稅務局關于明確房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅相關問題的通知

【注：根據(jù)《大連市地方稅務局、大連市地方稅務局關于公布失效廢止稅收規(guī)范性文件目錄的公告》(大連市地方稅務局公告2016年第8號)，本文自2016年10月14日起全文失效?！?/font>

各基層局：

　　為貫徹執(zhí)行《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)，現(xiàn)就房地產開發(fā)業(yè)務企業(yè)所得稅相關問題規(guī)定如下：

　　一、未完工開發(fā)產品的計稅毛利率的確定

　　1.屬于經濟適用房、限價房和危改房的，計稅毛利率為9%;經濟適用房、限價房和危改房必須有相關部門的批準文件以及其他相關證明材料。

　　2.其他開發(fā)項目的計稅毛利率為20%.

　　二、廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費的處理

　　1.企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應作為廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等三項費用的計算基數(shù)。開發(fā)產品完工后，計算廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等三項費用的基數(shù)時，應扣除未完工開發(fā)產品收入結轉為完工開發(fā)產品收入。

　　2.對2007年底前按《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕31號)規(guī)定攤銷業(yè)務招待費的企業(yè)，其尚未攤銷的部分可繼續(xù)向后結轉，但結轉期限最長不得超過3個納稅年度。

　　三、未完工開發(fā)產品計稅毛利額計入應納稅所得額的計算

　　企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入(包括預收款定金、預約保證金、合同保證金)等按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關營業(yè)稅金及附加、土地增值稅后，作為納稅調整增加額計入當期應納稅所得額。

　　開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時將未完工開發(fā)產品收入結轉為完工開發(fā)產品收入并按規(guī)定結算其計稅成本，同時對其對應的預計毛利額扣除相關營業(yè)稅金及附加、土地增值稅后，作為納稅調整減少額并入當期應納稅所得額。

　　計算公式為：

　　本期納稅調整增加額=∑[本期銷售未完工開發(fā)產品收入×預計計稅毛利率-(本期銷售未完工開發(fā)產品收入繳納的營業(yè)稅金及附加+本期銷售未完工開發(fā)產品收入繳納的土地增值稅)]

　　本期納稅調整減少額=∑[本期銷售未完工開發(fā)產品收入結轉為完工開發(fā)產品收入額×預計計稅毛利率-(本期銷售未完工開發(fā)產品收入結轉為完工開發(fā)產品收入繳納的營業(yè)稅金及附加+本期銷售未完工開發(fā)產品收入結轉為完工開發(fā)產品收入繳納的土地增值稅)]

　　開發(fā)產品完工后，未完工開發(fā)產品收入結轉完工開發(fā)產品收入時，納稅調整減少額應與納稅調整增加額相等。

　　四、申報表的填報

　　1.季(月)度預繳申報

　　本期納稅調整增加額、本期納稅調整減少額應正、負數(shù)計入《中華人民共和國企業(yè)所得稅月(季)度預繳納稅申報表(A類)》第4行“實際利潤額”。

　　2.年度匯算清繳申報

　　“本期納稅調整增加額”計入年度納稅申報表附表三《納稅調整項目明細表》第52行“房地產企業(yè)預售收入計算的預計利潤”第3欄“調增金額”。

　　“本期納稅調整減少額”計入年度納稅申報表附表三《納稅調整項目明細表》第52行“房地產企業(yè)預售收入計算的預計利潤”第4欄“調減金額”。

　　“銷售未完工開發(fā)產品取得的收入”計入年度納稅申報表附表八《廣告費和業(yè)務宣傳費跨年度納稅調整表》第4行“本年計算廣告費和業(yè)務宣傳費扣除限額的銷售(營業(yè))收入”。

　　《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表(A類)》第3行“營業(yè)稅金及附加”填報完工開發(fā)產品收入繳納的“營業(yè)稅、城市維護建設稅、土地增值稅和教育費附加”等相關稅費。

　　五、應交政府的報批報建費用、物業(yè)完善費用

　　企業(yè)應根據(jù)國家法律法規(guī)及市政府文件規(guī)定上交報批報建費用。按《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)規(guī)定預提的報批報建費用、物業(yè)完善費用，應在開發(fā)項目完工后的2個納稅年度的12月31日前支付。對逾期仍未支付的報批報建費用、物業(yè)完善費用，應在當年的匯算清繳期內并入當期應納稅所得額。

　　六、其他

　　1.企業(yè)在開工之前應按《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第二十六條規(guī)定，合理確定其成本對象，并報主管地稅局備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆;確需改變成本對象的，應在更改前征得主管地稅局同意并重新履行備案手續(xù)。

　　2.企業(yè)的土地成本，一般按占地面積法進行分配，確需結合建筑面積法、直接成本法、預算造價法分配土地成本的，應商主管地稅局同意并履行備案手續(xù)。

　　上述備案程序按《大連市地方稅務局關于明確企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠和稅前扣除項目管理規(guī)定的通知》(大地稅函〔2009〕56號)規(guī)定執(zhí)行。

　　本通知自2008年1月1日起開始執(zhí)行。

　　附件：成本對象及土地成本分配方法備案表(略)