大地稅函〔2009〕77號(hào) | 遼寧省大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅相關(guān)問題的通知

遼寧省大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅相關(guān)問題的通知

【注：根據(jù)《大連市地方稅務(wù)局、大連市地方稅務(wù)局關(guān)于公布失效廢止稅收規(guī)范性文件目錄的公告》(大連市地方稅務(wù)局公告2016年第8號(hào))，本文自2016年10月14日起全文失效?！?/font>

各基層局：

　　為貫徹執(zhí)行《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅相關(guān)問題規(guī)定如下：

　　一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率的確定

　　1.屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，計(jì)稅毛利率為9%;經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房必須有相關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料。

　　2.其他開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)稅毛利率為20%.

　　二、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的處理

　　1.企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)。開發(fā)產(chǎn)品完工后，計(jì)算廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的基數(shù)時(shí)，應(yīng)扣除未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工開發(fā)產(chǎn)品收入。

　　2.對(duì)2007年底前按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào))規(guī)定攤銷業(yè)務(wù)招待費(fèi)的企業(yè)，其尚未攤銷的部分可繼續(xù)向后結(jié)轉(zhuǎn)，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不得超過3個(gè)納稅年度。

　　三、未完工開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅毛利額計(jì)入應(yīng)納稅所得額的計(jì)算

　　企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入(包括預(yù)收款定金、預(yù)約保證金、合同保證金)等按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅后，作為納稅調(diào)整增加額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

　　開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)將未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工開發(fā)產(chǎn)品收入并按規(guī)定結(jié)算其計(jì)稅成本，同時(shí)對(duì)其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額扣除相關(guān)營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅后，作為納稅調(diào)整減少額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

　　計(jì)算公式為：

　　本期納稅調(diào)整增加額=∑[本期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入×預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率-(本期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加+本期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入繳納的土地增值稅)]

　　本期納稅調(diào)整減少額=∑[本期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工開發(fā)產(chǎn)品收入額×預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率-(本期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工開發(fā)產(chǎn)品收入繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加+本期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工開發(fā)產(chǎn)品收入繳納的土地增值稅)]

　　開發(fā)產(chǎn)品完工后，未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品收入時(shí)，納稅調(diào)整減少額應(yīng)與納稅調(diào)整增加額相等。

　　四、申報(bào)表的填報(bào)

　　1.季(月)度預(yù)繳申報(bào)

　　本期納稅調(diào)整增加額、本期納稅調(diào)整減少額應(yīng)正、負(fù)數(shù)計(jì)入《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報(bào)表(A類)》第4行“實(shí)際利潤(rùn)額”。

　　2.年度匯算清繳申報(bào)

　　“本期納稅調(diào)整增加額”計(jì)入年度納稅申報(bào)表附表三《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》第52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)”第3欄“調(diào)增金額”。

　　“本期納稅調(diào)整減少額”計(jì)入年度納稅申報(bào)表附表三《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》第52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)”第4欄“調(diào)減金額”。

　　“銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入”計(jì)入年度納稅申報(bào)表附表八《廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)跨年度納稅調(diào)整表》第4行“本年計(jì)算廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)扣除限額的銷售(營(yíng)業(yè))收入”。

　　《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表(A類)》第3行“營(yíng)業(yè)稅金及附加”填報(bào)完工開發(fā)產(chǎn)品收入繳納的“營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅和教育費(fèi)附加”等相關(guān)稅費(fèi)。

　　五、應(yīng)交政府的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用

　　企業(yè)應(yīng)根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)及市政府文件規(guī)定上交報(bào)批報(bào)建費(fèi)用。按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))規(guī)定預(yù)提的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目完工后的2個(gè)納稅年度的12月31日前支付。對(duì)逾期仍未支付的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，應(yīng)在當(dāng)年的匯算清繳期內(nèi)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

　　六、其他

　　1.企業(yè)在開工之前應(yīng)按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第二十六條規(guī)定，合理確定其成本對(duì)象，并報(bào)主管地稅局備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆;確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)在更改前征得主管地稅局同意并重新履行備案手續(xù)。

　　2.企業(yè)的土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配，確需結(jié)合建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法分配土地成本的，應(yīng)商主管地稅局同意并履行備案手續(xù)。

　　上述備案程序按《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠和稅前扣除項(xiàng)目管理規(guī)定的通知》(大地稅函〔2009〕56號(hào))規(guī)定執(zhí)行。

　　本通知自2008年1月1日起開始執(zhí)行。

　　附件：成本對(duì)象及土地成本分配方法備案表(略)