京地稅二〔1996〕240號 | 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干征收管理問題的通知

北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干征收管理問題的通知

【注：根據(jù)《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于優(yōu)化稅收業(yè)務(wù)流程有關(guān)問題的公告》（北京市地方稅務(wù)局2010年第3號公告）本文附件3第三條自2010年8月31日起失效、《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于公布全文失效廢止和部分失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》（北京市地方稅務(wù)局公告2011年第15號），本文第一條第一款自2011年9月26日起失效?！?/font>

區(qū)、縣地方稅務(wù)局、各分局，市局各直屬單位：

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）其及《實(shí)施細(xì)則》和財(cái)政部、國家稅務(wù)總局財(cái)稅字〔1995〕48號《關(guān)于土地增值稅一些若干具體問題規(guī)定的通知》、財(cái)法字〔1995〕7號《關(guān)于對一九九四年一月一日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》和北京市人民政府京政發(fā)（〔1996〕7號《北京市人民政府關(guān)于征收土地增值稅有關(guān)政策問題的通知》文件精神，結(jié)合北京市具體情況，對土地增值稅若干征收管理問題通知如下：

一、關(guān)于納稅人辦理納稅登記和納稅申報(bào)手續(xù)問題

1、按照土地增值稅有關(guān)規(guī)定，凡有轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和房地產(chǎn)行為并取得收入的單位和個人，都要按規(guī)定到房地產(chǎn)座落地地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅登記和納稅申報(bào)手續(xù)。一個建設(shè)項(xiàng)目不論轉(zhuǎn)讓次數(shù)的多少，只辦理一次納稅登記手續(xù)。【此條款失效】
2、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)以及主管或兼營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的單位，應(yīng)在簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同（或立項(xiàng)）后7日內(nèi)辦理納稅登記手續(xù)，在簽訂轉(zhuǎn)讓合同并取得收入后7日內(nèi)填報(bào)土地增值稅納稅申報(bào)表。如因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓以后申報(bào)的，由納稅人提出申請，經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可于季度終了后7日內(nèi)辦理納稅申報(bào)手續(xù)。轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)的單位和個人，應(yīng)在辦理房地產(chǎn)買賣契約為后7日內(nèi)填報(bào)《土地增值稅納稅申報(bào)表》。

3、凡在1994年1月1日前簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)的，在1994年1月1日至1998年12月31日期間首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅，簽訂合同以有償受讓土地合同之日為準(zhǔn)，并按下列規(guī)定辦理登記，申報(bào)手續(xù)。

（1）在1994年1月1日至1996年9月30日期間首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位，應(yīng)于1996年9月30日前到地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)辦免稅手續(xù)。

（2）在1996年10月1日以后首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位，應(yīng)于取得轉(zhuǎn)讓收入后7日內(nèi)到地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理免稅手續(xù)。

4、凡在1994年1月1日—1996年9月30日期間簽訂的房地產(chǎn)開發(fā)合同（或立項(xiàng)）的單位，應(yīng)于1996年9月30日前到地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)辦納稅登記手續(xù)。

5、凡在1994年1月1日至實(shí)施細(xì)則發(fā)布之日期間取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，經(jīng)市政府批準(zhǔn)暫緩征收土地增值稅，納稅人應(yīng)于1996年9月30日前到地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)辦緩交土地增值稅手續(xù)。

凡在實(shí)施細(xì)則發(fā)布之日至1996年9月30日期間取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，納稅人應(yīng)于1996年9月30日前到地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)辦納免稅手續(xù)。

6、對符合《暫行條例》和《實(shí)施細(xì)則》中減免稅規(guī)定的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅；個人轉(zhuǎn)讓居住滿三年未滿五年，滿五年或五年以上的自住房；因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃、國家建設(shè)需要由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)及國家依法征用、收回的房地產(chǎn)亦應(yīng)按規(guī)定的程序辦理減免稅申請審批手續(xù)（具體操作規(guī)程和免稅證明附后）。

二、關(guān)于納稅環(huán)節(jié)問題

土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和取得預(yù)售房地產(chǎn)價款的當(dāng)天。

三、關(guān)于納稅期限問題

土地增值稅的納稅期限為納稅人辦理納稅申報(bào)手續(xù)后3日內(nèi)。

四、關(guān)于預(yù)征土地增值稅問題

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工清算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其它原因，而無法據(jù)實(shí)計(jì)算土地增值稅的，可采取預(yù)征的辦法組織征收，其預(yù)征方法為：

1、納稅人預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)住宅，依預(yù)售收入的0.5%預(yù)征土地增值稅，年度結(jié)利后一個月內(nèi)和項(xiàng)目竣工清算后2個月內(nèi)到地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)匯算清繳，多退少補(bǔ)，清算期限為3年。

2、納稅人預(yù)售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、公寓、賓館、飯店、辦公寫字樓等其他房地產(chǎn)，依預(yù)售收入按規(guī)定比例預(yù)征土地增值稅，年度結(jié)利后一個月內(nèi)和項(xiàng)目竣工清算后2個月內(nèi)到地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)匯算清繳，多退少補(bǔ)，清算期限為3年。

預(yù)征率如下：

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目 賓館、飯店、辦公、寫字樓　公寓、別墅 3%

非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 2%

其他預(yù)征率 　 1%

五、關(guān)于成片開發(fā)、分期分批轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)如何計(jì)算扣除項(xiàng)目問題

納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，原則上按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，如采取其它方式?jì)算分?jǐn)偟模殘?bào)經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)同意后執(zhí)行。

六、關(guān)于轉(zhuǎn)讓新建房屋如何計(jì)算扣除項(xiàng)目金額問題納稅人取得新建房在一年以內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，以取得房地產(chǎn)時所支付的價格為扣除項(xiàng)目金額，如有其他資金投入的，按評估價格計(jì)算扣除。

七、關(guān)于加計(jì)20%扣除方法問題

對預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其加計(jì)20%扣除，采取項(xiàng)目年終結(jié)利和竣工清算稅款時一并扣除的方法。

八、關(guān)于計(jì)稅單位問題

根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定，房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)應(yīng)依照財(cái)務(wù)會計(jì)制度規(guī)定的基本核算項(xiàng)目或核算對象為計(jì)稅單位。但以“開發(fā)小區(qū)”為計(jì)稅單位的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)，對“開發(fā)小區(qū)”內(nèi)的別墅、公寓、辦公寫字樓、賓館飯店、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅等其他房地產(chǎn)，應(yīng)分別按單位工程（棟號）計(jì)算繳納土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他公建房成本劃分不清的，一律按規(guī)定征稅。成本核算單位一經(jīng)確定，在土地增值稅未清算之前，不得變動。

九、關(guān)于委托有關(guān)部門代征土地增值稅問題。

對于單位和個人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)，由于稅源零散，采取委托有關(guān)部門代征的方式，具體代征辦法另行規(guī)定。

附件：1.關(guān)于辦理出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅申報(bào)審批手續(xù)的操作規(guī)程（普通標(biāo)準(zhǔn)住宅審核表）

2.關(guān)于辦理國家征用、收回房地產(chǎn)免稅審批手續(xù)的操作規(guī)程

3.關(guān)于辦理實(shí)施城市規(guī)劃、國家建設(shè)需要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免稅申報(bào)審批手續(xù)的操作規(guī)程

4.關(guān)于辦理轉(zhuǎn)讓自用住房減（免）稅審批手續(xù)的操作規(guī)程

5.一九九四年元月一日前簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同（或立項(xiàng)）定期免稅證明

6.暫緩征稅證明

一九九六年六月五日

附件1：關(guān)于辦理出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅申報(bào)審批手續(xù)的操作規(guī)程

一、本操作規(guī)程適用于符合《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《北京市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅轉(zhuǎn)讓行為。

二、凡在本市開發(fā)建造并出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的納稅人，應(yīng)按規(guī)定到地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅登記手續(xù)的同時，持建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃文件、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅設(shè)計(jì)圖紙（包括：建筑面積、使用面積、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)、住宅設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)）等有關(guān)證明材料辦理普通標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定手續(xù)，并根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求填寫《普通標(biāo)準(zhǔn)住宅審核表》（附后）。

三、地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，《北京市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》、市建委有關(guān)住宅初裝修標(biāo)準(zhǔn)及建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃文件、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅設(shè)計(jì)圖紙及納稅人填寫的《普通標(biāo)準(zhǔn)住宅審核表》進(jìn)行審核。審核無誤確認(rèn)后，簽署意見并加蓋公章。

四、納稅人預(yù)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在取得收入后7日內(nèi)到地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填報(bào)《土地增值稅納稅申報(bào)表》，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)后，按預(yù)售收入的0.5%預(yù)征土地增值稅。待年度結(jié)算后一個月內(nèi)和項(xiàng)目竣工清算后兩個月內(nèi)持建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃文件、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅設(shè)計(jì)圖紙、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅審核表、當(dāng)期財(cái)務(wù)報(bào)表、土地增值稅納稅申報(bào)表和項(xiàng)目竣工驗(yàn)收報(bào)告（項(xiàng)目竣工清算后攜帶）到地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理匯算清交手續(xù)。

納稅人銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在取得銷售收入后7日內(nèi)，持建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃文件、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅設(shè)計(jì)圖紙、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅審核表、當(dāng)期財(cái)務(wù)報(bào)表到地方稅務(wù)機(jī)關(guān)填報(bào)《土地增值稅納稅申報(bào)表》。經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，對增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免征土地增值稅。

五、未經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的，不得享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。

附件2：關(guān)于辦理國家征用、收回房地產(chǎn)免稅審批手續(xù)的操作規(guī)程

一、本操作規(guī)程適用于因國家建設(shè)需要被依法征用、收回房地產(chǎn)的行為。

二、因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用房產(chǎn)或收回土地使用權(quán)的納稅人，在取得政府征用收回房地產(chǎn)文件后一個月內(nèi)，到地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅免稅審批手續(xù)。

三、地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在接到納稅人提供的有關(guān)文件資料后7日內(nèi)進(jìn)行審核，審核無誤后開具《國家征用、收回房地產(chǎn)免稅證明》（附后）并加蓋公章。

四、納稅人憑審核蓋章后的《國家征用、收回房地產(chǎn)免稅證明》享受土地增值稅免稅規(guī)定。未經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)的，一律不享受有關(guān)優(yōu)惠政策。

國家征用、收回房地產(chǎn)免稅證明

_________單位：

你單位所擁有的位于_______的房地產(chǎn)因城市實(shí)施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要被依法征用，按照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅，特此證明。

________區(qū)（縣）__________地方稅務(wù)局

年 月 日（簽章）

附件3：關(guān)于辦理因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃、國家建設(shè)需要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免稅申報(bào)審批手續(xù)的操作規(guī)程

一、本操作規(guī)程適用于因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的行為。

二、納稅人在轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的協(xié)議書被批準(zhǔn)后一個月內(nèi)，持規(guī)劃建設(shè)方案、污染擾民搬遷項(xiàng)目計(jì)劃書、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)協(xié)議書等有關(guān)證明文件到北京市經(jīng)委環(huán)保處領(lǐng)《國家征用、收回及搬遷企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅審批表》（以下簡稱《審批表》，附后），一式四份，由市經(jīng)委、主管總公司、局、辦簽署意見并加蓋公章。

三、納稅人在取得有關(guān)部門審批后的《審批表》7日內(nèi)持此表及上述證明文件到地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申請免稅手續(xù)?！敬藯l款失效】

四、地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人提交的《審批表》及有關(guān)證明文件在7日內(nèi)進(jìn)行審核，簽署意見并加蓋公章，報(bào)市地方稅務(wù)局審批。

五、市地方稅務(wù)局對《審批表》及有關(guān)材料在7日內(nèi)進(jìn)行審核，簽署意見并加蓋公章后留存一份，其余分別退回地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、市經(jīng)委及納稅人各一份。

六、納稅人憑審核同意的《審批表》享受土地增值稅免稅規(guī)定。未經(jīng)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的一律不得享受有關(guān)優(yōu)惠政策。

附件4：關(guān)于辦理轉(zhuǎn)讓用住房減（免）稅審批手續(xù)的操作規(guī)程

一、本操作規(guī)程適用于納稅人轉(zhuǎn)讓居住滿3年不滿5年和居住滿5年或5年以上自用住房的行為。

二、納稅人在房屋土地管理部門辦理買賣契約后7日內(nèi)，持房屋土地管理部門出具的居住年限證明、房屋產(chǎn)權(quán)證明、房地產(chǎn)買賣契約、房地產(chǎn)價格評估報(bào)告等有關(guān)證明材料及《土地增值稅納稅申報(bào)》到地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理有關(guān)減（免）稅審批手續(xù)。

三、地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人轉(zhuǎn)讓居住滿5年或5年以上自用住房在7日內(nèi)進(jìn)行審核，審核無誤后開具《免稅證明》（附后）。

對轉(zhuǎn)讓居住滿3年未滿5年的自用住房，地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在確認(rèn)評估價格無誤后減半征收土地增值稅。

四、納稅人持《免稅證明》或《納稅憑證》到房屋土地管理部門辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更手續(xù)。

五、未經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核認(rèn)定居住年限的自用住房，不得享受有關(guān)減稅或免稅優(yōu)惠政策。

免稅證明

________市、區(qū)（縣）房屋土地管理部門：

__________于 年 月 日轉(zhuǎn)讓位于______的自用住房，經(jīng)我們審核，其居住已滿5年。按照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅，請予辦理房地產(chǎn)權(quán)屬過戶手續(xù)。

_______區(qū)（縣）_______地方稅務(wù)局

年 月 日（簽章）

附件5：一九九四年元月一日前簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同（或立項(xiàng)）定期免稅證明

________單位，經(jīng)我部門調(diào)查核實(shí)，你單位與____于 年 月 日簽訂____合同，并已按規(guī)定對位于________的房地產(chǎn)進(jìn)行投資開發(fā)。該房地產(chǎn)于 年 月 日首次進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，按照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅，特此證明，請持此證明辦理房地產(chǎn)權(quán)屬過戶手續(xù)。

____區(qū)（縣）____地方稅務(wù)局

年 月 日（簽章）

附件6：暫緩征稅證明

______單位：

你單位與________于19 年 月 日簽訂_______合同（協(xié)議）對________地區(qū)的房地產(chǎn)在19 年 月 日內(nèi)以______萬元價格已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，按照有關(guān)規(guī)定，暫緩征收土地增值稅，特此證明。請持此證明辦理房地產(chǎn)權(quán)屬過戶手續(xù)。

_______區(qū)（縣）_______地方稅務(wù)局

年 月 日（簽章）