京地稅地〔2007〕134號 | 北京市地方稅務局關于印發(fā)《房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的通知

北京市地方稅務局關于印發(fā)《房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的通知

各區(qū)、縣地方稅務局、各分局：

     為了進一步加強土地增值稅清算的管理工作，完善清算管理程序和要求，提高清算質量和效率，現將新修訂的《房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）印發(fā)給你們，并就有關事項明確如下：

    一、土地增值稅清算工作是土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，是依法行政，確保國家足額入庫的重要保證。各局在強化土地增值稅稅款預征工作的同時，要認真貫徹落實《管理辦法》的精神，做好土地增值稅清算的各項管理工作。

    二、為了更好地開展清算工作，各局應依照《管理辦法》，結合本地區(qū)土地增值稅征管的實際情況，完善本局清算工作的具體工作流程，落實崗位責任，確保清算土地增值稅稅款工作的順利實施。

    三、對新《管理辦法》發(fā)布前已受理的清算項目，可不要求納稅人修改鑒證報告。

    四、從2008年1月1日起稅務機關應按照新《管理辦法》進行審核批復。

    附件：1.土地增值稅清算鑒證報告

          2.土地增值稅清算申請表

          3.土地增值稅清算通知書

          4.土地增值稅清算材料清單   

          5.土地增值稅清算受理通知書

          6.土地增值稅清算補充材料通知書

          7.土地增值稅清算中止核準通知書

          8.土地增值稅清算終止核準通知書

          9.土地增值稅核定征收通知書

          10.土地增值稅清算核準通知書

          11.土地增值稅四項成本核定通知書

          12.土地增值稅清算審核流程表

          13.國家稅務總局關于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則的通知  

北京市地方稅務局

二ОО八年四月二十二日

房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法

    第一章  總則

    第一條  為了規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）和《國家稅務總局關于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則的通知》（國稅發(fā)[2007]132號）及有關文件的規(guī)定，制定本辦法。

    第二條  凡應辦理土地增值稅清算的房地產開發(fā)項目，均適用本辦法。

    第三條  土地增值稅清算以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產開發(fā)項目為對象，對一個清算項目中既有普通標準住宅工程又有其他商品房工程的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，建造的普通標準住宅不能適用《土地增值稅暫行條例》第八條（一）項的免稅規(guī)定。

    第四條  納稅人在辦理土地增值稅清算稅款手續(xù)時應在報送有關資料的同時附送稅務中介機構出具的《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱《鑒證報告》，標準格式見附件1）。

    第二章  清算條件

    第五條  符合下列情況之一的，納稅人應到主管地方稅務機關辦理土地增值稅清算手續(xù)：

    （一）全部竣工并銷售完畢的房地產開發(fā)項目。

    （二）整體轉讓未竣工的房地產開發(fā)項目。

    （三）直接轉讓土地使用權的項目。

    （四）納稅人申請注銷稅務登記的房地產開發(fā)項目。

    第六條 符合下列情況之一的，主管地方稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

    （一）納稅人開發(fā)的房地產開發(fā)項目已通過竣工驗收，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用一年以上的。

    （二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

    （三）經主管地方稅務機關進行納稅評估發(fā)現問題后，認為需要辦理土地增值稅清算的房地產開發(fā)項目。

    第七條 房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應按照轉讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。

    第三章  清算申請與受理

    第八條  凡符合應辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應在90日內向主管地方稅務機關提出清算稅款申請，并據實填寫《土地增值稅清算申請表》（附件2），經主管地方稅務機關核準后，即可辦理稅款清算手續(xù)。納稅人清算土地增值稅申請不符合受理條件的，稅務機關應將不予核準的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。

    第九條 凡主管地方稅務機關要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產開發(fā)項目，主管地方稅務機關應出具《土地增值稅清算通知書》（附件3）并送達納稅人。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管地方稅務機關。

    第十條  納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應向主管稅務機關提交有關清稅項目資料，并填寫《土地增值稅清算材料清單》（附件4）。須提交的有關資料如下：

    （一）國有土地使用權證書。

    （二）取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉讓合同。

    （三）項目竣工決算報表、工程合同結算單、項目工程竣工驗收報告。

    （四）商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章，內容包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、合同簽定日期、用途等。

    （五）能夠按清算項目支付金融機構貸款利息的有關證明及借款合同清單。

    （六）清算項目的銷售許可證。

    （七）與轉讓房地產有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等。

    （八）已繳納土地增值稅的完稅憑證。

    （九）《土地增值稅清算鑒證報告》。

    （十）《土地增值稅納稅申報表（一）》。

    （十一）稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。

    第十一條  納稅人應準確、據實填寫各類清算申報表和相關表格；納稅人委托稅務中介機構代理進行清算鑒證的，在《鑒證報告》中應詳細列舉清算項目的收入、扣除項目和進行土地增值稅清算的相關鑒證信息。

    第十二條  主管地方稅務機關在收取納稅人提交的申請材料和《鑒證報告》時，應認真核對納稅人提供的資料，并嚴格按照《鑒證報告》標準格式進行驗收。對納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務機關應予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（附件5）轉入審核程序。對納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報告》內容不規(guī)范、審計事項情況不清楚的，應退回納稅人重新修改《鑒證報告》或補充資料，并向納稅人開具《土地增值稅清算補充材料通知書》（附件6），待清算資料補充完整后，轉入審核程序。

    第四章   清算審核

    第十三條 主管地方稅務機關應自受理納稅人清算申請之日起90日內完成清算審核工作，不含納稅人應稅務機關要求的補正資料時間。

    第十四條 主管地方稅務機關應認真審核納稅人提供的證明憑證、資料是否齊全；《鑒證報告》的格式是否規(guī)范，內容是否齊全；各表格邏輯關系是否正確。

    第十五條　清算項目銷售收入的確定。銷售收入是指銷售商品房所取得的全部價款及有關的經濟收益。

    房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產。

    第十六條  對清算項目扣除項目金額的確定，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定計算，對納稅人未取得合法有效憑證的，不予扣除；房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

    第十七條  納稅人扣除項目金額的范圍如下：

    （一）納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。

    （二）對開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（簡稱開發(fā)成本）中的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等支出。房地產開發(fā)成本中公共配套設施費的扣除范圍確認，以房地產開發(fā)中必須建造、但不能有償轉讓的非營利性的社會公共事業(yè)設施所發(fā)生的支出確定。非營利性的社會公共事業(yè)設施主要是指：物業(yè)辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學校、醫(yī)院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。由于各開發(fā)項目配套設施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設施面積后再計算分攤。

    對于成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設施費用，在先期清算時應按實際發(fā)生的費用進行分攤。

    對于后期清算時實際支付的公共配套設施費用分攤比例大于前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調整分攤。

    （三）對開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（銷售費用、管理費用、財務費用）扣除的確定，對財務費用中的利息支出凡能夠按清算項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但較高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本計算的金額之和的5%計算扣除。

    對財務費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分攤或提供金融機構利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產開發(fā)費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本計算的金額之和的10%進行計算扣除。

    （四）與轉讓房地產有關的稅金。

    （五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

    第十八條 對開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（簡稱開發(fā)成本）中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用等，按有效憑證金額據實扣除。對納稅人進行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，應按核定辦法扣除：

    （一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；

    （二）提供的開發(fā)成本資料不實的；

    （三）發(fā)現《鑒證報告》內容有問題的；

    （四）清算項目中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務局制定的《分類房產單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當理由的。

    第十九條  主管稅務機關對四項成本核定扣除的，應向納稅人開具《土地增值稅四項成本核定通知書》（附件11）。

    第二十條  地方稅務機關根據建設部門定期公布的建安指導價格，結合商品房用途、結構等因素制定《分類房產單位面積建安造價表》，作為第十八條所列四項開發(fā)成本核定的依據。《分類房產單位面積建安造價表》及核算方法，由市地方稅務局另行制定下發(fā)。

    第五章 清算管理

    第二十一條  各區(qū)縣地方稅務局要做好土地增值稅的清算管理工作，認真查驗和審核清算企業(yè)報送的《鑒證報告》內容及相關資料，在審查清算項目過程中因鑒證事項或其他問題需要納稅人進一步補充與清算項目相關的證明資料時，決定暫停清算，應向納稅人開具《土地增值稅清算中止核準通知書》（附件7），待納稅人重新補充證明資料后，再辦理稅款清算手續(xù)。

    第二十二條 主管地方稅務機關經過清算審核后，決定對納稅人申請的清稅項目不予核準的，應向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準通知書》（見附件8）。

    第二十三條  主管地方稅務機關經過清算審核后，決定對納稅人申請的清稅項目予以核準的，應向納稅人開具《土地增值稅清算核準通知書》（見附件10）。

    第二十四條  主管地方稅務機關應加強對清算項目的監(jiān)督檢查，按照本地區(qū)工作的實際情況，稽查部門可對已清算項目進行抽查檢查。在清算中有下列情況的之一的，審核部門應在清算完成后將項目情況提交稽查部門，作為重點檢查對象：

    （一）納稅人辦理清稅時，發(fā)生《鑒證報告》內容不規(guī)范，退回重報的；

    （二）納稅人辦理清稅后，根據《鑒證報告》發(fā)生退稅的。

    第二十五條  地方稅務機關在清算審核、納稅評估、稽查檢查工作中，發(fā)現納稅人有下列情況之一的，可以按確定的銷售收入進行核定征收土地增值稅（征收率另行制定）。

    （一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

　?。ǘ┥米凿N毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；?

　?。ㄈ╇m設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；?

　?。ㄋ模┓贤恋卦鲋刀惽逅銞l件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；?

    （五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

    第二十六條   主管地方稅務機關通過清算審核對清算項目需要進行核定征收的，應向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準通知書》和《土地增值稅核定征收通知書》（見附件9）。

    地方稅務機關通過對房地產開發(fā)項目納稅評估或稽查檢查需要進行核定征收的，應向納稅人開具《土地增值稅核定征收通知書》。

    第二十七條  經地方主管稅務機關清算審核后，需辦理退還土地增值稅手續(xù)的，依照《北京市地方稅務局退稅管理暫行辦法》（京地稅征[2003]686號）規(guī)定的程序辦理退稅手續(xù)。

    第二十八條  主管稅務機關負責將清算工作中形成的資料與原保存的該項目稅務資料按照《北京市地方稅務局稅務檔案管理辦法》（京地稅檔[2004]73號）的有關規(guī)定合并立卷。對于成片開發(fā)分批清算土地增值稅的項目，應在全部辦理清算土地增值稅稅款工作后再進行歸檔。

    第六章  對稅務中介機構的管理

    第二十九條  房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算專項鑒證業(yè)務，可由納稅人自行委托經北京市注冊稅務師管理中心備案的稅務中介機構進行。

    第三十條  稅務中介機構應對不同用途的房地產開發(fā)清算項目所涉及的收入、成本、費用等情況加以區(qū)分并說明情況。

    第三十一條  稅務中介機構對清算項目的總體基本情況、不同用途的面積劃分情況、銷售收入、成本及費用等情況進行鑒證。稅務中介機構應按稅務機關規(guī)定的《鑒證報告》范本和內容對鑒證情況出具《鑒證報告》，供稅務部門參考，并接受稅務機關要求提供清算項目鑒證工作底稿的查驗核實工作。

    第三十二條  對稅務中介機構出具的《鑒證報告》，經稅務機關審核退回后，仍未達到清算要求的，將不允許再從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務工作。

    第七章 清算處罰

    第三十三條  對房地產開發(fā)企業(yè)納稅人存在未及時、如實進行土地增值稅清算申報、提供虛假納稅資料、偷稅等稅收違法行為的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條、六十三條、六十四條等有關規(guī)定進行處罰。

    第三十四條  稅務機關在土地增值稅清算審核工作中，一經發(fā)現稅務中介機構違反有關稅收法律、法規(guī)出具虛假鑒證報告，造成納稅人少繳、未繳土地增值稅的，除按照《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第九十八條規(guī)定進行處罰外，還應對違紀單位進行通報，凡對被通報的稅務中介機構出具的鑒證報告，在辦理土地增值稅清算工作時均不予認可。

    第八章 附則

    第三十五條  本辦法所涉及各文書和表格均列舉在附件中。

    第三十六條  此前規(guī)定與本辦法不一致的，按本辦法執(zhí)行。

    第三十七條 本辦法自下發(fā)之日起開始執(zhí)行。

    第三十八條 自本通知生效之日起，原《北京市地方稅務局關于印發(fā)北京市地方稅務局清算土地增值稅稅款管理工作規(guī)程的通知》（京地稅地〔2004〕628號）和《北京市地方稅務局印發(fā)關于房地產開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅附送專項審計報告的管理辦法的通知》（京地稅地〔2002〕305號）廢止。