中國公募REITs涉稅問題及解決對策

資金是企業(yè)的生命線。近年來，金融融資模式創(chuàng)新層出不窮，而配套的稅收政策卻相對滯后。公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）是一種證券化的產業(yè)投資基金，以發(fā)行股票或者基金的方式，將公眾投資者的資金進行集合。REITs通過設置專門機構、聘用專業(yè)人員進行管理經營的方式對房地產行業(yè)進行專業(yè)投資，并共享房地產投資收益。REITs是重資產行業(yè)重要的融資手段，后期持有的不動產涵蓋基礎設施、商業(yè)物業(yè)等多種類型。我國REITs從類REITs（也稱中國式REITs）發(fā)展到公募REITs經歷了漫長的演變過程。公募REITs因其被認為能夠解決不動產持有人融資和中小投資者投資不動產門檻過高的矛盾而備受關注。然而，公募REITs在我國卻并沒有如公眾預期一般迎來迅猛發(fā)展。本文嘗試探討阻礙企業(yè)通過公募REITs進行融資的制約因素，并在梳理企業(yè)通過REITs進行交易的過程中需要解決的涉稅問題的基礎上，嘗試提出基于公平屬性層面的解決建議，以期為推動我國公募REITs發(fā)展提供助益。
一、REITs簡介
（一）REITs的起源
REITs最早是美國的投資顧問和律師為了滿足中小投資者參與大規(guī)模商業(yè)地產投資的需求和房地產開發(fā)企業(yè)的融資訴求，而設計出的一種廣義的資產證券化產品。從本質上講，REITs是一種信托投資基金，它通過持有物業(yè)資產并通過專業(yè)的管理機構進行物業(yè)的日常經營管理，將物業(yè)所產生的租金收入以派息的方式分配給REITs投資人，使投資人能夠在享有物業(yè)的增值收益的同時獲取長期穩(wěn)定的租金收益。REITs自身具有的高派息產品特性使其更適用于對寫字樓、商業(yè)零售、酒店公寓、物流及工業(yè)廠房等有經常性收入的商業(yè)地產進行信托融資。不同于傳統(tǒng)的房地產信托融資，REITs作為一種戰(zhàn)略資本工具可以為一切持有優(yōu)質持有型物業(yè)的經濟實體提供支持，對于盤活存量資產、打通“投資—運營—退出—再投資”完整鏈條、形成良性投資循環(huán)具有重要的意義。
（二）REITs在我國的發(fā)展歷程
我國REITs的發(fā)展最早可以追溯到2007年。2007年，中國人民銀行、證監(jiān)會、銀監(jiān)會等分別成立了REITs課題組。2008年，國務院在《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》中明確提出：“開展房地產投資信托基金試點，拓寬直接融資渠道?！比欢?，受市場環(huán)境、制度條件等諸多因素限制，我國公募REITs一直沒有能夠真正發(fā)行。資本市場上流通的多為通過私募發(fā)行的類REITs。類REITs一般不受投資集中度等公募發(fā)行標準限制，與公募REITs存在顯著區(qū)別。2014年發(fā)行的中信啟航專項資產管理計劃是當年第一單類REITs。2015年發(fā)行的鵬華前海萬科是我國首只以公募基金為載體的類REITs，標志著我國公募基金投資范圍拓展到了不動產領域。2020年4月，在構建國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局和積極開辟社會公眾等各類資金參與基礎設施投資渠道的大背景下，證監(jiān)會單獨發(fā)布了《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（以下簡稱《指引》），與發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號，以下簡稱《通知》）。這兩份政策文件開啟了我國REITs與國際接軌的創(chuàng)新發(fā)展階段。
二、REITs的交易結構
（一）REITs交易結構概況
如圖1（略）所示，REITs是對不動產進行的證券化。REITs底層的資產是能夠產生穩(wěn)定現(xiàn)金流的原始不動產，該不動產的穩(wěn)定現(xiàn)金流為地產的租金收入。REITs的存在能夠有效打破不動產流動性較差的天然屬性，將其轉為一種以底層資產的未來租金、營業(yè)收入和資產增值為收益來源的受益憑證。中小投資者可以通過購買受益憑證的方式，參與體量較大的不動產投資項目，滿足自身多樣化的投資需求。同時也可以解決作為原始資產的所有者和融資方的企業(yè)的現(xiàn)時融資需求。然而，企業(yè)和投資者使用REITs 進行投融資時，因其在對資產進行證券化的過程中必然會涉及嵌套金融產品結構，可能面臨復雜的稅務處理和疑難問題。
（二）目前我國符合金融監(jiān)管要求的基礎設施領域REITs交易結構
《通知》和《指引》對公募REITs產品的定義、聚焦行業(yè)、投資運作、項目管理等細節(jié)進行了明確。
1.對基礎設施和基礎設施資產支持證券的范圍進行了明確。根據《指引》，基礎設施包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，產業(yè)園區(qū)等其他基礎設施，不含住宅和商業(yè)地產。
2.對優(yōu)先聚焦的重點領域和重點行業(yè)進行了明確。根據《通知》，REITs應當優(yōu)先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲等重點區(qū)域，支持國家級新區(qū)、有條件的國家級經濟技術開發(fā)區(qū)開展試點。優(yōu)先支持基礎設施補短板行業(yè)，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰(zhàn)略性新興產業(yè)集群、高科技產業(yè)園區(qū)、特色產業(yè)園區(qū)等開展試點。
3.對項目分紅的要求和頻率進行了明確?；A設施基金應當將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者?；A設施基金的收益分配在符合分配條件的情況下每年不得少于1次。
4.對資金性質和產品模式進行了明確。資金性質為權益性資金，無回購、無兜底、可出表等條款對公募REITs的發(fā)行結構具有較大影響。產品模式為“公募基金+ 資產支持專項計劃”（以下簡稱“資管計劃”或“ABS”），要求公募基金管理人和資產支持專項計劃管理人為同一實際控制人，即某某基金公司和某某基金公司子公司。
根據《通知》和《指引》，目前符合金融監(jiān)管條件的常見REITs交易結構如圖2（略）所示。
三、業(yè)務視角下公募REITs的稅務處理方式探討
公募REITs的交易主體主要包括原始權益人、項目公司、公共投資人，交易過程分為搭建、持有、退出交易結構三個階段，可能涉及的金融產品包括私募基金（如有）、資產支持專項計劃、公募REITs基金或公募基金。目前，我國尚未出臺針對公募REITs的支持性財政政策。因此，本文僅基于現(xiàn)行有效的通用法規(guī)進行稅務處理方式探討。
（一）公募REITs交易結構搭建階段
1.原始權益人將目標不動產裝到項目公司。原始權益人將目標不動產裝到項目公司在實務上以下幾種實現(xiàn)形式：
（1）原始權益人將不動產轉讓給項目公司的情況較為復雜。原始權益人作為轉讓方，項目公司作為受讓方。除契稅、印花稅需由受讓方進行處理之外，轉讓方需要考慮增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅四個稅種的稅務處理問題，具體稅務處理如表1（略）所示。
（2）對于第二種實現(xiàn)形式，即原始權益人以不動產出資新設項目公司的情況，原始權益人涉及的具體稅務處理如表2（略）所示。
新設項目公司稅務處理主要涉及印花稅和契稅。印花稅方面，《財政部 稅務總局關于對營業(yè)賬簿減免印花稅的通知》（財稅〔2018〕50號）規(guī)定，實收資本加資本公積的合計金額按0.025%稅率計算；契稅方面，同一投資主體內部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅。
2.原始權益人將項目公司股權轉讓給私募基金。此類情況不需要考慮增值稅。企業(yè)所得稅方面，應按照股權轉讓所得納稅；印花稅方面，按產權轉移書據，適用0.05%的稅率。
（二）公募REITs產品持有階段
對于基礎設施資產產生的運營收入流入產生在項目公司層面，納稅主體是項目公司，主要考慮的稅務處理如表3（略）所示。
根據《財政部 國家稅務總局關于明確金融 房地產開發(fā) 教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號），不保本不征增值稅。根據我國金融監(jiān)管嚴格要求，金融機構發(fā)行的金融產品說明書不得向投資者作出保本承諾，因此項目公司向私募基金分配股息或利息、私募基金向資產支持專項計劃分配、資產支持專項計劃向公募基金分配的這三個環(huán)節(jié)不涉及增值稅應稅處理。
對于私募基金的法律形式，實務中也一般會采用合伙制或契約式基金，在私募基金層面不會產生企業(yè)所得稅。公募REITs產品持有階段的涉稅處理如表4（略）所示。
（三）公募REITs產品最終退出階段
針對個人投資者，封閉式證券投資基金目前稅法規(guī)定及實操。根據《財政部 國家稅務總局關于證券投資基金稅收問題的通知》（財稅字〔1998〕55號）、《財政部 國家稅務總局關于開放式證券投資基金有關稅收問題的通知》（財稅字〔2002〕128號）規(guī)定，對個人投資者買賣基金單位獲得的差價收入，在對個人買賣股票的差價收入未恢復征收個人所得稅以前，暫不征收個人所得稅。企業(yè)投資者在公募REITs產品的最終退出階段需要考慮繳納增值稅和企業(yè)所得稅，增值稅應當按照金融商品轉讓繳納，企業(yè)所得稅則應當按照投資收益轉讓所得確認的金額繳納。
四、基于稅負公平視角發(fā)展中國公募REITs亟待解決的稅務問題及建議
2020年，新冠肺炎疫情影響之下的中國經濟出現(xiàn)了結構性發(fā)展。以5G、云計算和數據中心等為代表的新型基礎設施建設勢必在未來成為下一個快速增長行業(yè)賽道，盤活為新型基礎設施建設提供便捷融資渠道的公募REITs勢在必行。由于我國在稅制、稅收征管能力和資本市場的特點等方面都與歐美發(fā)達國家存在差異，單純照搬國外經驗并不可取。筆者從稅收公平屬性出發(fā)，針對我國發(fā)展公募REITs 亟待解決的問題提出一定的建議。
（一）如何解決REITs交易結構搭建過程中的資產重組稅負較重的問題
1.REITs交易結構搭建過程中存在資產重組稅負較重的問題。一般來說，搭建交易的稅負過重可能會導致減低融資人使用該融資方式的意愿。在公募REITs產品交易結構搭建階段中，原始權益人裝資產到項目公司和項目公司股權轉讓給私募基金或資產專項支持計劃兩個環(huán)節(jié)（以下簡稱“環(huán)節(jié)一”和“環(huán)節(jié)二”）存在一個非常值得探討的問題——資產重組無法享受財稅〔2009〕59號文件規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。該階段企業(yè)所得稅的計稅依據是資產轉讓應稅所得加上股權轉讓應稅所得，這個金額實務中會非常高。據筆者了解，搭建交易結構階段的稅負已經成為了制約我國公募REITs產品發(fā)行的最大阻礙，甚至有部分企業(yè)開始采用享受地方政府財政返還的方式來解決稅負，這可能會催生新的變相逐利行為，為惡意避稅提供土壤。
2.環(huán)節(jié)一、環(huán)節(jié)二無法享受稅收優(yōu)惠政策的原因是：一方面，即使環(huán)節(jié)一享受到了財稅〔2009〕59號文件規(guī)定的遞延納稅稅收優(yōu)惠政策，環(huán)節(jié)一和環(huán)節(jié)二之間的時間間隔往往比較短，也會觸發(fā)財稅〔2009〕59號文件規(guī)定的“在重組后連續(xù)12 個月內，不得轉讓所取得的股權”的限制條件；另一方面，如果交易結構中間不做私募基金產品層，直接由資產支持專項計劃層面直接認購項目公司股權，由于資產支持專項計劃層面本身只是金融產品而非法律實體，顯然無法適用財稅〔2009〕59號文件提出的稅收優(yōu)惠政策。
3.REITs交易結構搭建過程中資產重組稅負偏重問題的解決建議。筆者分析，交易結構搭建過程僅僅是資產流動性轉化的動作，并沒有完成整個融資行為，要求納稅人在交易結構搭建中承擔高額企業(yè)所得稅并不合理。從征管原理來看，針對整個交易行為全鏈條來考慮稅收負擔更為合理。筆者認為，將交易結構搭建階段的環(huán)節(jié)一和環(huán)節(jié)二看作資產證券化的整體初始環(huán)節(jié)更為合理，也更加符合財稅〔2009〕59號文件保證重組股東權益連續(xù)、業(yè)務連續(xù)、商業(yè)合理的政策設計初衷。在實務層面，應當將環(huán)節(jié)一和環(huán)節(jié)二視同一個整體初始環(huán)節(jié)考慮，實際上是將不動產逐步證券化的常規(guī)過程，將項目公司的分紅變?yōu)榭稍诙壥袌隽魍ǖ膽{證，也就是以份額換份額或以股換股。因此，建議遞延交易結構搭建階段的企業(yè)所得稅，即明確滿足財稅〔2009〕59號文件特殊性處理條件的公募REITs相關的金融產品（包括私募基金層、資產支持專項計劃層）可以在受讓標的不動產時，將相關企業(yè)所得稅遞延到產品封閉退出階段征收，且由公募基金管理人代為征收或其他方式進行征管。由于金融機構接受監(jiān)管的程度要遠遠高于實體企業(yè)，將征稅環(huán)節(jié)遞延到產品退出層面上，既能對公募REITs的發(fā)行起到積極鼓勵作用，又能有效避免稅款流失；同時，也能從交易行為整體考慮稅負，讓此項經濟行為的稅負顯得更為合理。
（二）如何解決公募REITs層面持有期間項目公司的利息扣除問題
1.公募REITs項目持有期間項目公司利息能否在公司層面扣除存在問題。根據前述表2（略），項目公司的股權最終會由私募基金層或資產專項支持計劃層來持有。同時，項目公司和私募基金層或資產支持專項計劃層之間要搭建相應債權關系，也就是“股權+債權”的交易結構。那么，基礎資產產生的運營收入，一部分應以稅后分紅的形式分配給私募基金層或資產專項支持計劃層，另一部分應以利息支出的形式分配給私募基金層或資產支持專項計劃層。利息支出是否能夠在項目公司層面抵扣，將直接影響公募REITs產品的收益率。但截至目前，我國法律法規(guī)和相關政策對該問題并未作出明確規(guī)定。
2.公募REITs項目持有期間項目公司利息在公司層面扣除問題的解決建議。一方面，“股權+債權”交易模式下債權部分的利率水平往往難以控制。由于項目公司在屬性上不屬于金融機構，在債權利率確實較高且無法給予合理解釋情況下，如若項目公司能夠提供同期同類金融機構的利率證明資料，原則上應酌情允許項目公司享受利息抵稅。另一方面，如若沒有融資需求，作為原始權益人的企業(yè)也不會搭建如此復雜的嵌套融資結構。REITs交易結構的搭建、持有和退出所涉及的所有涉稅行為本質屬性都是金融監(jiān)管下的融資行為，而非企業(yè)本身能夠自主決定的生產經營行為。因此，項目公司利息支出的核心目的是金融監(jiān)管要求而非生產運營需求。對項目公司的資本弱化要求可參考金融機構，即允許項目公司對債權性投資與權益性投資比重采用5∶1的限額扣除標準較為合適。
此外，為了更好地發(fā)揮公募REITs在拓寬融資渠道、滿足中小投資者多樣化的投資需求等方面的積極作用，建議在修訂公募REITs項目適用的相關稅法規(guī)定的基礎上，盡快出臺相關配套政策，提升產品收益率，提高產品發(fā)行意愿，確保稅收中性，盤活不動產，切實發(fā)揮稅收對公募REITs良性發(fā)展的驅動作用。
（本文為節(jié)選，原文刊發(fā)于《稅務研究》2021年第8期。）
作者：許亥?。▏叶悇湛偩直本┦形鞒菂^(qū)稅務局）






來源：稅務研究官微