京國稅發(fā)〔2002〕314號 | 北京市國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》的通知

北京市國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》的通知

京國稅發(fā)〔2002〕314號

【注：根據(jù)《北京市國家稅務(wù)局關(guān)于對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理有關(guān)問題的通知》(京國稅發(fā)〔2007〕204號)，本文件中市局補(bǔ)充意見第二條至第五條自2007年7月20日停止執(zhí)行。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于公布全文失效廢止、部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》(國家稅務(wù)總局2011年第2號公告)，本文件中的國稅發(fā)〔2001〕142號自2011年1月4日起全文失效，所以此文件失效?！?/font>
各區(qū)、縣國家稅務(wù)局，各直屬分局：
　　現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》(國稅發(fā)〔2001〕142號)(以下簡稱“通知”)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并就若干具體問題進(jìn)一步明確如下，請一并依照執(zhí)行。

　　一、關(guān)于預(yù)征企業(yè)所得稅問題
　　(一)根據(jù)通知第二條有關(guān)規(guī)定，對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)期間預(yù)售房地產(chǎn)并取得的預(yù)收款應(yīng)當(dāng)預(yù)征企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款應(yīng)包括：以合同、協(xié)議或其他方式約定并實(shí)際取得的預(yù)收房款以及其他具有預(yù)收款性質(zhì)的各種款項(xiàng)。
　　(二)考慮到我市外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際困難并結(jié)合以前竣工結(jié)算結(jié)果的實(shí)際情況，對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)取得的預(yù)收款除經(jīng)北京市城市建設(shè)綜合開發(fā)辦公室批準(zhǔn)建設(shè)的“經(jīng)濟(jì)適用房”項(xiàng)目可按3%預(yù)計利潤率征收企業(yè)所得稅以外，一律按10%的預(yù)計利潤率預(yù)征企業(yè)所得稅。

　　二、關(guān)于建設(shè)期匯算問題
　　(一)根據(jù)通知第三條有關(guān)規(guī)定，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)于房地產(chǎn)開始銷售起一年半內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送由中國注冊會計師或注冊稅務(wù)師出具的建設(shè)期匯算報告。同時，自房地產(chǎn)開始銷售起對企業(yè)取得的收入不再預(yù)征企業(yè)所得稅，但在房地產(chǎn)開始銷售至辦理建設(shè)期匯算期間，如企業(yè)納稅申報時不能準(zhǔn)確核算房屋成本費(fèi)用，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定，暫按10%的利潤率計算征收企業(yè)所得稅。
　　企業(yè)在向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送建設(shè)期匯算報告的同時還應(yīng)附送：
　　1.房屋銷售情況說明；
　　2.已繳預(yù)征企業(yè)所得稅的完稅證明(復(fù)印件)；
　　3.外商投資企業(yè)和外國企業(yè)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)務(wù)往來情況年度申報表；
　　4.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他有關(guān)資料。
　　(二)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)于接到上述報告后六個月內(nèi)依照本通知的要求進(jìn)行全面的實(shí)地審核，具體包括確定企業(yè)收入、審核企業(yè)成本費(fèi)用并連同辦理建設(shè)期匯算期間核定征收的企業(yè)所得稅一并辦理稅款多退少補(bǔ)等手續(xù)。其中應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾項(xiàng)工作：
　　1.核定企業(yè)銷售收入。
　　(1)企業(yè)建設(shè)期的收入應(yīng)按照通知第四條明確的原則確定，其中，對于業(yè)主以銀行按揭方式購買房地產(chǎn)的，無論外商投資房地產(chǎn)企業(yè)是否就房地產(chǎn)全價向業(yè)主開具發(fā)票，其已取得的銀行按揭款應(yīng)及時作為企業(yè)當(dāng)期收入。
　　(2)企業(yè)除在銷售合同中明確給予買方的折扣、折讓外，其他方式的各種優(yōu)惠一律不能沖減其銷售收入。
　　(3)對于房地產(chǎn)企業(yè)以房屋作為抵押向他人借款，逾期不能償還本息，而將房屋賠付債權(quán)人的，應(yīng)視同銷售行為，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依抵押價格確定其銷售收入。其中對債權(quán)人取得的抵押價款中含有利息的，且該債權(quán)人又為外國企業(yè)，則應(yīng)依法繳納利息收入預(yù)提所得稅。
　　2.審核其房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成及各項(xiàng)費(fèi)用的列支情況。
　　(1)企業(yè)發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)提供實(shí)際支出的合法憑證并據(jù)實(shí)列支。
　　(2)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的境外勞務(wù)費(fèi)用(包括代理費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、提成費(fèi)等)應(yīng)參考企業(yè)與境外代理人簽訂的合法勞務(wù)合同規(guī)定的數(shù)額，并且在上述費(fèi)用已由該企業(yè)直接支付后方可在規(guī)定比例內(nèi)列支。
　　(3)企業(yè)實(shí)際進(jìn)口的設(shè)備、材料(包括開發(fā)建設(shè)所需各種機(jī)器設(shè)備及建筑材料等)應(yīng)憑進(jìn)口設(shè)備、材料的海關(guān)報關(guān)單及關(guān)稅完稅證明方可計入成本。
　　(4)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的交際應(yīng)酬費(fèi)應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)期匯算時確定的銷售收入作為計算基數(shù)，按照《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法實(shí)施細(xì)則》第二十二條規(guī)定的關(guān)于服務(wù)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)列支。
　　(5)對于企業(yè)已安裝使用機(jī)器設(shè)備而因故尚未部分或全部支付的貨款，以及企業(yè)已完成建筑工程，而尚未部分或全部支付的建筑安裝費(fèi)用，雖尚未取得正式憑證，在進(jìn)行建設(shè)期匯算時暫可按照有關(guān)合同規(guī)定的價款計入開發(fā)成本。對于企業(yè)所欠上述合同價款，應(yīng)依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)接受捐贈稅務(wù)處理問題的通知》(國稅發(fā)〔1999〕195號)第三條“企業(yè)的應(yīng)付未付款，凡債權(quán)人逾期兩年未要求償還的應(yīng)計入企業(yè)當(dāng)年度收益”的規(guī)定，以有關(guān)合同規(guī)定的付款時間為準(zhǔn)對超過兩年的上述應(yīng)付款項(xiàng)及時做出調(diào)整。
　　(6)對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中的不可出售面積，如綠地、花園、停車場、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、教育設(shè)施及會所等，凡由政府有關(guān)部門無償占用或?qū)儆跇I(yè)主公共產(chǎn)權(quán)的，其相應(yīng)支出經(jīng)審核后可計入可售面積的成本費(fèi)用;凡建成后產(chǎn)權(quán)屬于外商投資企業(yè)并繼續(xù)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，其相應(yīng)支出不能計入可售面積的成本費(fèi)用。
　　3.審查房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)有關(guān)情況，對于通過包銷、代銷等手段造成轉(zhuǎn)移利潤的，應(yīng)及時依法做出調(diào)整。
　　4.根據(jù)上述匯算結(jié)果準(zhǔn)確計算企業(yè)已售房屋的應(yīng)納稅所得額，并向企業(yè)發(fā)出《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)期匯算處理決定書》(附后)。其中，要對企業(yè)實(shí)際應(yīng)納所得稅與已預(yù)繳企業(yè)所得稅情況進(jìn)行清理，并辦理稅款的多退少補(bǔ)手續(xù)。
　　(三)凡未按上述規(guī)定期限進(jìn)行建設(shè)期匯算的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可暫按30%的預(yù)計利潤率對其預(yù)征企業(yè)所得稅。

　　三、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)后期管理問題
　　(一)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在辦理建設(shè)期匯算后不再進(jìn)行其他形式的總清算，應(yīng)按照稅法規(guī)定原則確定企業(yè)當(dāng)期收入、扣除企業(yè)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用后，計算繳納企業(yè)所得稅。
　　(二)對于在工程結(jié)算中已將尚未支付的設(shè)備價款和建筑安裝費(fèi)已按合同規(guī)定的價款計入成本費(fèi)用的，在建設(shè)期匯算后實(shí)際支付時不得重復(fù)計入企業(yè)當(dāng)期成本費(fèi)用。
　　(三)對于通知第六條所指外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在房屋售后繼續(xù)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)用，在辦理建設(shè)期匯算后，可在根據(jù)《北京市規(guī)劃委員會審定設(shè)計方案通知書》等政府主管部門批準(zhǔn)文件中的有關(guān)規(guī)定并確認(rèn)仍有未完工工程的基礎(chǔ)上，按照企業(yè)年銷售收入的1%比例逐年預(yù)提上述費(fèi)用，并計入企業(yè)當(dāng)期損益，待該項(xiàng)工程結(jié)束后應(yīng)按其實(shí)際支出在完工當(dāng)期做出調(diào)整。
　　(四)對于外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在辦理建設(shè)期匯算后尚未售出的房屋，可根據(jù)其開發(fā)成本按照稅法規(guī)定的房屋使用年限計提折舊，并計入企業(yè)當(dāng)期成本費(fèi)用。對于先計提折舊后又售出的房屋，在售出時可將其尚未計提的折舊余額結(jié)轉(zhuǎn)企業(yè)當(dāng)期成本費(fèi)用。

　　四、關(guān)于從事連片、滾動開發(fā)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)管理問題
　　對于從事連片、滾動開發(fā)業(yè)務(wù)的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)依據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則按照財務(wù)核算實(shí)際成果確定應(yīng)納稅所得額并計算征收企業(yè)所得稅，不再進(jìn)行單獨(dú)項(xiàng)目的建設(shè)期匯算;對其取得的按揭生效之前的預(yù)收款項(xiàng)，則應(yīng)依照通知第二條規(guī)定預(yù)征企業(yè)所得稅;在企業(yè)將上述預(yù)收款項(xiàng)結(jié)轉(zhuǎn)收入時，已預(yù)征的企業(yè)所得稅應(yīng)相應(yīng)及時做出調(diào)整。
　　上述從事連片、滾動開發(fā)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)是指無固定開發(fā)項(xiàng)目長期從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的專業(yè)開發(fā)公司或類似企業(yè)。

　　五、關(guān)于政策銜接問題
　　(一)上述規(guī)定自2002年1月1日起執(zhí)行。原《北京市國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知的通知》(京國稅〔1995〕211號)、《北京市國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若干稅務(wù)處理問題的通知的通知》(京國稅〔2000〕9號)和《北京市國家稅務(wù)局關(guān)于對北京京港物業(yè)有限公司辦理竣工結(jié)算有關(guān)費(fèi)用分?jǐn)倖栴}的批復(fù)》(京國稅函〔2001〕476號)的有關(guān)規(guī)定停止執(zhí)行。
　　(二)對于2001年12月20日前按20%預(yù)計利潤率預(yù)征企業(yè)所得稅的房地產(chǎn)企業(yè)，其已預(yù)征的稅款不再調(diào)整，可留待建設(shè)期匯算時統(tǒng)一核算。
　　(三)對于2001年12月20日前已經(jīng)辦理工程結(jié)算的房地產(chǎn)企業(yè)，各局應(yīng)安排檢查。
　　附件：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)期匯算處理決定書》(樣本)