家人之間房產(chǎn)“過戶”，稅咋繳？有這些稅收優(yōu)惠你要知道

在日常生活中，親屬之間無償贈(zèng)與房產(chǎn)的情形時(shí)有發(fā)生。不少朋友也想對(duì)比一下，轉(zhuǎn)讓和贈(zèng)與的稅費(fèi)到底有哪些不同。

這不，明年小明就要上小學(xué)啦，小明的爺爺將某學(xué)區(qū)的一套住房贈(zèng)與小明的爸爸，小明問：爺爺和爸爸到底要繳多少稅呢？

今天我們就來捋一捋，對(duì)于父母和子女、爺爺奶奶（外公外婆）和孫子女（外孫子女）、兄弟姐妹等特定關(guān)系人群之間的房產(chǎn)無償贈(zèng)與所涉及的稅費(fèi)和稅收優(yōu)惠。

總的來說，贈(zèng)與行為的雙方都需要繳納印花稅，而受贈(zèng)方還需要繳納契稅！

一、贈(zèng)與方涉及稅費(fèi)和稅收優(yōu)惠

1.增值稅——免征！附加稅費(fèi)也相應(yīng)為0！

依據(jù)——《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件3：涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，免征增值稅。   

家庭財(cái)產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財(cái)產(chǎn)分割；無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

2.個(gè)人所得稅——不征收！

依據(jù)——《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號(hào)）第二條規(guī)定：符合以下情形的，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：

（1）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（2）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

（3）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

3.土地增值稅——不征收/暫免征收/按規(guī)定征收

依據(jù)——《土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號(hào)）、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）以及《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）等文件規(guī)定，個(gè)人將房地產(chǎn)無償贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，不征收土地增值稅。

需要注意的是，如果是兄弟姐妹之間贈(zèng)與住房，予以暫免征收土地增值稅；兄弟姐妹之間贈(zèng)與住房以外的房產(chǎn)，則需要按規(guī)定繳納土地增值稅。

4.印花稅——減半征收！

依據(jù)——《印花稅暫行條例施行細(xì)則》（財(cái)稅字〔1988〕第255號(hào)）規(guī)定，個(gè)人房屋產(chǎn)權(quán)的贈(zèng)與所立的書據(jù)，需按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅，稅率為萬分之五。

此外，桂財(cái)稅〔2019〕7號(hào)規(guī)定：自2019年1月1日至2021年12月31日，對(duì)全區(qū)增值稅小規(guī)模納稅人的印花稅（不含證券交易印花稅）減按50%征收，增值稅小規(guī)模納稅人已依法享受印花稅其他優(yōu)惠政策的，可疊加享受上述優(yōu)惠政策國家有新規(guī)定的，從其規(guī)定。該優(yōu)惠政策也適用于自然人納稅人。

因此，贈(zèng)與方按萬分之五的稅率繳納印花稅，如不能提供原有房產(chǎn)價(jià)格依據(jù)的，以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，計(jì)算出印花稅應(yīng)納稅額后可以再減半征收。

二、受贈(zèng)方涉及稅費(fèi)和稅收優(yōu)惠

1.契稅——不適用唯一住房或二套房優(yōu)惠稅率！

依據(jù)——根據(jù)《契稅暫行條例》（國務(wù)院令第224號(hào)）規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，包括房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈(zèng)者的行為，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，因此受贈(zèng)方應(yīng)按3%稅率繳納契稅。土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格核定。

2.印花稅——減半征收！

　　依據(jù)及計(jì)稅規(guī)定與贈(zèng)與方相同。

綜上所述，父母子女等特定關(guān)系人群之間的房屋贈(zèng)與，符合規(guī)定條件可以享受的稅收優(yōu)惠真不少哦！

回到開篇所講的較為常見的例子，小明的爺爺將一套住房贈(zèng)與給小明的爸爸，爺爺無法提供該住房的原值憑證，現(xiàn)有市場評(píng)估價(jià)格為100萬元，那么涉及的稅費(fèi)如下：

1. 爺爺需要按照贈(zèng)與房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格繳納印花稅，應(yīng)納稅額為1000000×0.05%×50%＝250（元）。

2. 爸爸需要按照贈(zèng)與房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格繳納印花稅，應(yīng)納稅額為1000000×0.05%×50%＝250（元）；

還需要按評(píng)估價(jià)格繳納契稅，應(yīng)納稅額為1000000×3%＝30000（元）。

所以，小明的問題有答案啦——爺爺和爸爸兩人合計(jì)繳納30500元稅款！