稅小美廣播丨知否知否 ，七夕新契稅法送上大禮

十年前《蝸居》火了，十年后《安家》熱度不減。兩部電視劇以房之名，生動的演繹出中國式“家”的原味，令幾代觀眾不禁反思：房子對我們的意義是什么？
“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，于杜甫而言，是推己及人，閔懷蒼生的“大民生觀”；
對于小美來說，房子，是一屋兩人、三餐四季。
住有所居，樂業(yè)安居，不僅是千百年來百姓關(guān)于幸福生活的共有期許，亦是和諧社會應有的基本特質(zhì)。這不，剛剛頒布的主席令第五十二號《中華人民共和國契稅法》以法治的力量提純了文明的凈度，婚內(nèi)免征、公益免征及先完稅后登記等新看點掀起一波又一波熱議，接下來小美通過八大看點和六個熱點帶你聽懂“新”《契稅法》。



1. 新增要點



2. 主要看點
看點1：優(yōu)化征收
在保持現(xiàn)行稅制框架和稅負水平基本不變的基礎上，對征稅范圍、減免稅、申報繳納時間等進行了完善和優(yōu)化。
一是簡并了申報納稅環(huán)節(jié)，有利于提升納稅便利度；
二是對部門協(xié)作機制進行細化，有利于推動協(xié)同治稅；
三是強化涉稅信息保密責任，有利于保護納稅人權(quán)益。
看點2：合二為一
契稅法將原暫行條例設置的納稅申報、繳納稅款兩個環(huán)節(jié)合并為申報繳納一個環(huán)節(jié)，并統(tǒng)一明確了期限，由原來的“納稅人應當在納稅義務發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款”改為“納稅人應當在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)前申報繳納契稅。”
看點3：先完稅后登記
納稅人辦理土地、房屋權(quán)屬登記，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當查驗契稅完稅、減免稅憑證或者有關(guān)信息。未按照規(guī)定繳納契稅的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不予辦理土地、房屋權(quán)屬登記。
看點4：數(shù)據(jù)安全
為更好地保護納稅人信息安全，稅務機關(guān)及其工作人員對稅收征收管理過程中知悉的納稅人的個人信息，應當依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供。
看點5：婚內(nèi)免征
契稅法還規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬，法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
看點6：公益免征
為體現(xiàn)對公益事業(yè)的支持，增加對非營利性學校、醫(yī)療機構(gòu)、社會福利機構(gòu)承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助免征契稅等規(guī)定。
看點7：退稅免征
契稅法還增加了退稅規(guī)定。為保護納稅人權(quán)益，契稅法規(guī)定納稅人在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記前，因合同不生效、無效、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務機構(gòu)申請退還已繳納的稅款，稅務機關(guān)應當依法辦理退稅。
看點8：差別稅率
新契稅法第三條 契稅稅率為3%至5%，并授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市可以對不同主體、不同地區(qū)、不同類型的住房權(quán)屬轉(zhuǎn)移確定差別稅率。

3. 熱點問題

問題1
契稅的計稅依據(jù)是否包含增值稅？
答：計征契稅的成交價格不含增值稅。
政策依據(jù)：《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)。

問題2
購買房屋后又退房的，已繳納的契稅能否申請退稅？
答：對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。
政策依據(jù)：《財政部 國家稅務總局關(guān)于購房人辦理退房有關(guān)契稅問題的通知》（財稅〔2011〕32號）

問題3
采取分期付款方式購買住房的個人，分次繳納契稅還是一次性繳納契稅？
答：采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應按合同規(guī)定的總價款一次性計征契稅。
政策依據(jù)：《財政部、國家稅務總局關(guān)于房屋附屬設施有關(guān)契稅政策的批復》（財稅〔2004〕126號）

問題4
房屋交換是否需要繳納契稅？
答：房屋交換屬于轉(zhuǎn)讓房屋權(quán)屬的行為，應該按照相關(guān)規(guī)定繳納契稅。
  政策依據(jù) ：
（1）《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條規(guī)定：在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。
  第二條規(guī)定屬于轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為包括：(五)房屋交換。
（2）《中華人民共和國契稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定：條例所稱房屋交換，是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。
  房屋交換價格相等的，免征契稅；房屋交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納稅款。
  政策依據(jù)：
（1）《中華人民共和國契稅暫行條例》第四條規(guī)定契稅的計稅依據(jù)：(三)土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。前款成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關(guān)參照市場價格核定。
（2）《中華人民共和國契稅暫行條例實施細則》第十條規(guī)定：土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。

問題5
使用征收補償款購置房屋，是否需要繳納契稅？
答：用貨幣補償購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償?shù)模瑢π沦彿课菝庹髌醵?；購房成交價格超過貨幣補償?shù)模瑢Σ顑r部分按規(guī)定征收契稅。
  政策依據(jù)：《財政部 國家稅務總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進行融資等有關(guān)契稅政策的通知》(財稅〔2012〕82號)第三條規(guī)定：
市、縣級人民政府根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》有關(guān)規(guī)定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償?shù)?，對新購房屋免征契稅；購房成交價格超過貨幣補償?shù)?，對差價部分按規(guī)定征收契稅。
居民因個人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。

問題6
購買安居房、經(jīng)濟使用住房是否可以免征契稅？
答：《中華人民共和國契稅暫行條例》沒有給予購買安居房、經(jīng)濟適用住房減征或者免征契稅的規(guī)定。
  政策依據(jù)：
《財政部 國家稅務總局關(guān)于契稅征收中幾個問題的批復》(財稅字〔1998〕96號)第二條規(guī)定：關(guān)于購買安居房、經(jīng)濟適用住房的減免稅問題。條例沒有對這種情況給予減征或者免征契稅的規(guī)定。因此，應對購買安居房、經(jīng)濟適用住房者照章征收契稅。

結(jié)語

《契稅法》的出臺，是落實稅收法定原則和依法治國的時代要求，對于保持我國房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行，具有重要而深遠的意義。小美相信在《契稅法》的“保駕護航”下，所有人都能有買房的勇氣，維護權(quán)益的底氣和安居樂業(yè)的生氣！
“我有一所房子，面朝大海，春暖花開……”


來源 丨 西山稅務
編輯 丨 昆明稅務

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