韓國(guó)樓市繼全租風(fēng)波后又迎增稅風(fēng)暴：對(duì)擁有3套房產(chǎn)以上業(yè)主征收最高6%綜合不動(dòng)產(chǎn)稅

因“租房三法”受到重大打擊的韓國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)又將面臨房產(chǎn)“增稅四法”的風(fēng)暴，韓國(guó)國(guó)會(huì)法制司法委員會(huì)8月3日表決通過(guò)《綜合房產(chǎn)稅法》《所得稅法》《地方稅法》《法人稅法》修正案。

法制司法委員會(huì)表決通過(guò)的房產(chǎn)“增稅四法”意在大幅提高多套房產(chǎn)持有者以及一套房子持有者的納稅壓力。購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)(契稅)、持有房產(chǎn)(綜合房產(chǎn)稅)、出售房產(chǎn)(轉(zhuǎn)讓所得稅)等在買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的環(huán)節(jié)上所有稅率都將上升。無(wú)論是多套房產(chǎn)持有者或法人公司，還是單套房產(chǎn)持有者，都無(wú)法避免“增稅風(fēng)暴”的影響。從政府去年年末發(fā)布的12·16房產(chǎn)新政，到上月發(fā)布的7·10新政，都以法律形式反映到修正案中。

《綜合不動(dòng)產(chǎn)稅》修正案：擁有3套以上或在調(diào)控地區(qū)擁有2套以上住房者將最高被征收6%的綜合不動(dòng)產(chǎn)稅

根據(jù)修正后的《綜合房產(chǎn)稅法》，三套以上房產(chǎn)的持有者，或在重點(diǎn)調(diào)控地區(qū)擁有兩套住宅的業(yè)主，需繳納的綜合房產(chǎn)稅率將從現(xiàn)行的0.6%-3.2%上調(diào)至1.2%-6%；一套房產(chǎn)持有者或在非重點(diǎn)調(diào)控地區(qū)擁有兩套住宅的業(yè)主，需繳納的綜合房產(chǎn)稅率從現(xiàn)行的0.5%-2.7%上升至0.6%-3%；法人公司名下房產(chǎn)需繳納的綜合房產(chǎn)稅統(tǒng)一按照最高稅率6%。向重點(diǎn)調(diào)控地區(qū)兩套房產(chǎn)持有者增稅的上限(稅負(fù)上限)從200%上調(diào)至300%；向法人公司的增稅不設(shè)上限，并取消針對(duì)法人公司名下房產(chǎn)的6億韓元規(guī)?？鄱悆?yōu)惠。

此外，公示地價(jià)的市價(jià)反映比率(現(xiàn)實(shí)化率)和公平市場(chǎng)價(jià)格比率也將分階段上調(diào)。因此，無(wú)論是一套房或多套房持有者還是法人公司，實(shí)際感受到的綜合房產(chǎn)稅上調(diào)幅度會(huì)更大。

《所得稅法》修正案：規(guī)定上調(diào)對(duì)購(gòu)房未滿2年者、調(diào)控地區(qū)多套房持有者的增值稅

同時(shí)提交國(guó)會(huì)全體會(huì)議審議的《所得稅法》修正案規(guī)定：轉(zhuǎn)讓持有時(shí)間不滿1年的住宅時(shí)，稅率從40%大幅上調(diào)至70%；轉(zhuǎn)讓持有1年以上但不滿2年的住宅時(shí)，稅率從基本稅率標(biāo)準(zhǔn)(6%-42%)上調(diào)至60%；向重點(diǎn)調(diào)控地區(qū)多套房產(chǎn)擁有者征收的附加稅率分別從10個(gè)百分點(diǎn)(二套住宅)、20個(gè)百分點(diǎn)(三套及以上住宅)上調(diào)至20個(gè)百分點(diǎn)和30個(gè)百分點(diǎn)。這意味著，買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)時(shí)獲得的差價(jià)收益中，最高需繳納72%的所得稅。在轉(zhuǎn)讓稅方面，決定是否征收重稅的房產(chǎn)數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)還包括重建項(xiàng)目的入住權(quán)和預(yù)售權(quán)。

《綜合房產(chǎn)稅法》和《所得稅法》修正案將于明年6月起實(shí)施，其中關(guān)于上調(diào)契稅比例的規(guī)定生效日期追溯到“7·10房產(chǎn)新政”發(fā)布之日，效力可波及7月11日以后新簽訂的購(gòu)房協(xié)議。

《地方稅法》修正案：獲贈(zèng)調(diào)控地區(qū)價(jià)值3億韓元以上的房產(chǎn)時(shí)適用的購(gòu)置稅率最高上調(diào)至12%

當(dāng)天表決通過(guò)的《地方稅法》修正案規(guī)定，在重點(diǎn)調(diào)控地區(qū)兩套房持有者房屋購(gòu)置稅稅率將從現(xiàn)行的1%-3%上調(diào)至8%，三套房持有房屋購(gòu)置稅稅率將從現(xiàn)行的4%上調(diào)至12%，遠(yuǎn)高于當(dāng)前根據(jù)住宅價(jià)格和房產(chǎn)數(shù)量制定的1%-4%契稅比例。

該修正案將從本月11日起施行。但韓政府考慮到住房合同、余額處理通常需要幾個(gè)月的時(shí)間，因此制定了例外條款。條款規(guī)定，7月10日前完成購(gòu)房合同簽訂的情況，仍適用原稅率，但需在8月10日前完成登記申報(bào)。

7月31日實(shí)施的“全租、月租租金上限制度”和“續(xù)約權(quán)制度”撼動(dòng)了韓國(guó)的租房市場(chǎng)。最新通過(guò)的房產(chǎn)“增稅四法”預(yù)計(jì)還將顛覆整個(gè)韓國(guó)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)。很多專(zhuān)家預(yù)計(jì)，在短期內(nèi)，市場(chǎng)上的房源將大幅減少，從中長(zhǎng)期來(lái)看，韓國(guó)將出現(xiàn)住宅供應(yīng)和投資雙重停滯的現(xiàn)象。淑明女子大學(xué)教授申世敦(音)表示，“修正這些法案的初衷是迫使多套房子持有者出售多余房產(chǎn)，但這一制度可能會(huì)導(dǎo)致凍結(jié)房產(chǎn)市場(chǎng)的后果，效果將適得其反”，“多套房產(chǎn)持有者可能會(huì)像盧武鉉政府時(shí)期一樣選擇按兵不動(dòng)”。

租房三法和增稅政策的負(fù)面影響不僅波及房東，還會(huì)對(duì)無(wú)房及租房一族造成全方位影響。這些法律實(shí)施后，韓國(guó)“全租房”將加速向“月租房“轉(zhuǎn)變，迎來(lái)全租房的末日。明知大學(xué)房產(chǎn)系教授權(quán)大中(音)表示，“如果持有稅和交易稅上升，越來(lái)越多的房東會(huì)選擇把全組向月租轉(zhuǎn)型和提高租金，以彌補(bǔ)損失”，“租房法和房產(chǎn)增稅政策實(shí)施后，全租短缺的現(xiàn)象會(huì)更加嚴(yán)重”。

租房三法修正案的內(nèi)容主要包含兩大核心內(nèi)容：1. 更新租房合同時(shí)，租金增幅限制在5%以內(nèi)；2. 租房合同延期后，租戶還可以延期一次，即最長(zhǎng)可以保障4年的租房期限。雖然修正的內(nèi)容非常的重要，但光看上面的兩句話很難體會(huì)到重大的改變。

為了更好的了解變更的內(nèi)容，首先介紹一下變更之前的內(nèi)容。按照以前的規(guī)定，租房合同快要到期時(shí)，只要房東和租戶沒(méi)有提出更新或終止合同(不續(xù)約)，就能自動(dòng)延長(zhǎng)2年的期限。但是自動(dòng)延長(zhǎng)的期限快到期時(shí)，如果房東在到期之前提出不再續(xù)約，租戶必須要離開(kāi)該租房。而且以前在租房合同快要到期時(shí)，房東為了拿到更多的租金會(huì)提出租金的上漲。由于上漲幅度沒(méi)有上限，租戶要么無(wú)奈接受上漲的租金，要么搬家到更便宜的地方。

但是現(xiàn)在開(kāi)始，租戶的租房權(quán)利得到了加強(qiáng)。根據(jù)新的法律規(guī)定，租房合同自動(dòng)延長(zhǎng)2年后，租戶還可以向房東要求續(xù)約一次(簡(jiǎn)稱(chēng)‘續(xù)約權(quán)’)。此時(shí)，房東如果不是本人或直系親屬居住，或者閑置房子的情況之外，不能拒絕租戶要求的續(xù)約請(qǐng)求。也就是說(shuō)，租戶的租房合同期限，由原來(lái)的“+2年”保障到“+4年”。但租戶的續(xù)約請(qǐng)求權(quán)只能使用一次，租房合同延長(zhǎng)了一次之后，快要到期時(shí)房東有權(quán)提出不再續(xù)約。

另外就是租金上漲的內(nèi)容。以前在更新租房合同時(shí)，只要房東和租戶達(dá)成一致，可以隨意上漲租金(包括月租金、全稅金)。但從今天開(kāi)始，就算房東和租戶達(dá)成了一致，租金上漲的幅度不能超過(guò)5%。而且該規(guī)定也適用于已經(jīng)簽訂租房合同的租戶，并不僅僅適用在今天開(kāi)始租房的租戶。5%的租金上漲幅度只是法律規(guī)定的上限，收入水平較低的地方城市，會(huì)根據(jù)該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，將月租金的上漲幅度鎖定為2～3%。

關(guān)于本次的新規(guī)定，很多人或許會(huì)有疑問(wèn)：“為了租戶使用續(xù)約權(quán)，房東謊稱(chēng)自住后，攆走租戶再把房子租給第三人怎么辦？“根據(jù)新的法律規(guī)定，租戶的續(xù)約權(quán)得到法律的保障。只有房東自住，或讓直系親屬居住，或者閑置房屋不對(duì)外租賃時(shí)，才能無(wú)視掉租戶的續(xù)約權(quán)，不再續(xù)約租房。但謊稱(chēng)上述的情況拒絕租戶的續(xù)約權(quán)后，把房子租給第三者時(shí)，原來(lái)的租戶有權(quán)向房東提起損害賠償。