東莞市地方稅務(wù)局、東莞市國(guó)土局、東莞市房產(chǎn)管理局 東地稅發(fā)[1999]217號(hào) 東莞市地方稅務(wù)局、東莞市國(guó)土局、東莞市房產(chǎn)管理局關(guān)于實(shí)施《東莞市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收征收管理辦法》具體操作辦法的通知

東莞市地方稅務(wù)局、東莞市國(guó)土局、東莞市房產(chǎn)管理局
東莞市地方稅務(wù)局、東莞市國(guó)土局、東莞市房產(chǎn)管理局關(guān)于實(shí)施《東莞市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收征收管理辦法》具體操作辦法的通知
東地稅發(fā)[1999]217號(hào)

  東莞市地方稅務(wù)局、東莞市國(guó)土局、東莞市房產(chǎn)管理局關(guān)于實(shí)施《東莞市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收征收管理辦法》具體操作辦法的通知
  東地稅發(fā)[1999]217號(hào)
  全文有效
  1999年11月30日
  各地方稅務(wù)分局、國(guó)土所、各鎮(zhèn)（區(qū)）房管所：
  根據(jù)市政府《東莞市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收征收管理辦法》（東莞市人民政府第二十二號(hào)令，下簡(jiǎn)稱《辦法》）的精神和現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題通知如下：
  一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)征收的稅種及計(jì)稅方法
  （一）營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅（以下簡(jiǎn)稱城建稅）和教育費(fèi)附加
  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指納稅人因銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”或“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)－轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”稅目依5%稅率征收營(yíng)業(yè)稅。
  城建稅、教育費(fèi)附加以應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額作為計(jì)稅依據(jù)分別征收，城建稅稅率為：市區(qū)（包括莞城、附城、篁村、萬(wàn)江）7%，其余各鎮(zhèn)5%；教育費(fèi)附加全市統(tǒng)一按4%征收。外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外籍個(gè)人暫免征收城建稅和教育費(fèi)附加。
  （二）企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅
  對(duì)帳冊(cè)健全的企業(yè)采用查帳征收方式按適用稅率征收企業(yè)所得稅；對(duì)帳冊(cè)不健全的企業(yè)按轉(zhuǎn)讓收入依1%帶征率征收企業(yè)所得稅。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的按每次轉(zhuǎn)讓的收入額依照規(guī)定減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額按20%稅率征收個(gè)人所得稅；對(duì)未提供完整、準(zhǔn)確的財(cái)產(chǎn)原值憑證，不能正確計(jì)算財(cái)產(chǎn)原值的，按轉(zhuǎn)讓收入依1%征收率征收個(gè)人所得稅。
  （三）印花稅
  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方在書立轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，應(yīng)按以下規(guī)定征收印花稅：
  1、凡與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訂立的商品房購(gòu)銷合同，按“購(gòu)銷合同”稅目貼花，對(duì)買賣雙方分別按房?jī)r(jià)依萬(wàn)分之三稅率征收印花稅；
  2、其他房屋購(gòu)銷合同按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目貼花，買賣雙方分別按房?jī)r(jià)依萬(wàn)分之五的稅率征收印花稅；
  3、屬于無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，當(dāng)事人雙方在書立產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)未標(biāo)明金額的，對(duì)轉(zhuǎn)讓雙方分別按評(píng)估核定價(jià)依萬(wàn)分之五的稅率征收印花稅。
  （四）土地增值稅
  對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物并取得收入的納稅人，按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所取得收入的增值額部分依照有關(guān)規(guī)定征收土地增值稅；對(duì)不能準(zhǔn)確計(jì)算增值額的稅務(wù)機(jī)關(guān)或代征單位按照0.5%的征收率征收增值稅。
  二、有關(guān)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的減免稅規(guī)定
  （一）將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者（包括農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、水產(chǎn)業(yè)）的免征營(yíng)業(yè)稅。
  （二）對(duì)我市機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、和企業(yè)事業(yè)單位，按照市人民政府制定的住房改革方案以不高于成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售給干部、職工的新舊公有住房取得的收入，免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人首次出售房改房取得的收入免征營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅，自住滿五年以上的免征個(gè)人所得稅。
  （三）以土地使用權(quán)，建筑物或其他土地附著物投資入股、參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，免征營(yíng)業(yè)稅。
  （四）個(gè)人以贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征營(yíng)業(yè)稅。
  （五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于1999年8月1口至2000年l2月31日期間銷售在1998年6月30日前竣工的空置商品住房免征營(yíng)業(yè)稅。
  （六）從1999年8月1日起，個(gè)人購(gòu)買并居住超過(guò)一年的普通住宅，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買并居住不足一年的普通住宅，銷售時(shí)營(yíng)業(yè)稅按銷售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)后的差額計(jì)征；個(gè)人自建自用住房，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。
  （七）對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。
  （八）以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。
  （九）個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免征土地增值稅；居住滿三年未滿五年的減半征收土地增值稅。
  （十）房地產(chǎn)所有人將房地產(chǎn)贈(zèng)與政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所立的書據(jù)及外商、華僑、港澳臺(tái)同胞贈(zèng)送房地產(chǎn)給國(guó)內(nèi)單位書立的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移書據(jù)，免征印花稅。
  （十一）個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上，并且是唯一家庭生活用房取得的所得免征個(gè)人所得稅。
  三、代征稅款的具體操作及有關(guān)規(guī)定
  根據(jù)《辦法》第六條規(guī)定，除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之外的其他單位和個(gè)人、發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為時(shí)，可委托當(dāng)?shù)貒?guó)土、房管部門代征各項(xiàng)稅收。具體代征辦法規(guī)定如下：
  （一）代征稅范圍
  納稅人涉及轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由國(guó)土部門代征有關(guān)稅收；納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)（建筑物、構(gòu)筑物或其他土地附著物）的，由房管部門代征有關(guān)稅收。
  （二）發(fā)票的使用
  納稅人發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，在辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)屬變更時(shí)，由代征單位為轉(zhuǎn)讓人代開《廣東省東莞市轉(zhuǎn)讓（銷售）房地產(chǎn)收入發(fā)票》。
  （三）征稅方法
  為簡(jiǎn)化代征單位的工作，代征單位除營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加、印花稅按現(xiàn)行稅法法定稅率征收外，企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅按1%的征收率，土地增值稅按0．5%征收率計(jì)征稅款）
  納稅人提出要求自行到當(dāng)?shù)氐囟悪C(jī)關(guān)申報(bào)納稅的，地稅機(jī)關(guān)征稅后出具《東莞市轉(zhuǎn)讓（銷售）房地產(chǎn)完稅證明》（以下簡(jiǎn)稱《完稅證明》）給納稅人到國(guó)土、房管部門辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更手續(xù)，代征單位不再代征各稅。
  納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)屬減免稅范圍的到房地產(chǎn)所在地地稅分局開具《完稅證明》，已由其他代征單位（如拍賣行）代扣、代繳有關(guān)稅款的。持發(fā)票和完稅證到代征單位所在地地稅分局開具《完稅證明》。國(guó)土、房管部門在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更手續(xù)時(shí)，不再代征稅款。
  （四）代征稅款時(shí)計(jì)稅價(jià)格的確定
  納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，由市地方稅務(wù)局委托東莞市地價(jià)評(píng)估所和東莞市房產(chǎn)物業(yè)估價(jià)所評(píng)估核定。
  （五）代征手續(xù)具體規(guī)定
  1、各地方稅務(wù)分局必須與當(dāng)?shù)貒?guó)土所、房管所簽訂《廣東省地方稅務(wù)機(jī)關(guān)委托代征證書》，獲委托代征權(quán)的國(guó)土所、房管所應(yīng)嚴(yán)格按照稅收規(guī)定和委托代征范圍、制度開展代征稅收工作；
  2、代征單位使用的發(fā)票、稅收票證由代征單位所在地地稅分局供應(yīng)。領(lǐng)取的稅收票證必須專人保管，建立領(lǐng)、用、存登記制度。對(duì)代征稅票的領(lǐng)取、填用、繳銷各個(gè)環(huán)節(jié)， 各地稅分局應(yīng)按稅收票證的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格把關(guān)，確保代征稅票的安全；
  3、代征單位代征稅款時(shí)，應(yīng)向納稅人開具完稅證， 同時(shí)加蓋代征單位公章；
  4、代征單位的稅款應(yīng)妥善保管，依期向當(dāng)?shù)囟悇?wù)分局結(jié)報(bào)稅款；
  5、每月終了，由市地稅局按照有關(guān)規(guī)定支付代征手續(xù)費(fèi)給代征單位。
  四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的有關(guān)稅收征管規(guī)定
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)時(shí)，必須向購(gòu)買方開具《廣東省東莞市轉(zhuǎn)讓（銷售）房地產(chǎn)收入發(fā)票》，對(duì)已完稅的由地稅部門按一戶一證的方法向銷售方開具《完稅證明》，以便到國(guó)土、房管部門辦理權(quán)屬變更手續(xù)。
  五、《完稅證明》的使用
  《完稅證明》為單份兩聯(lián)式，分為存根聯(lián)和辦證聯(lián)?！锻甓愖C明》由市地稅局征收管理科供應(yīng)。國(guó)土、房管部門的辦證聯(lián)使用后應(yīng)蓋章核銷并定期向當(dāng)?shù)氐囟惙志滞▓?bào)情況。
  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收的征收管理涉及面廣，政策性強(qiáng)并有一定的征管難度，各地稅分局、國(guó)土所、房管所三方應(yīng)加強(qiáng)合作、緊密配合，共同做好《辦法》及本通知的宣傳和實(shí)施工作。