深圳市地稅局 深圳市地稅局關于土地增值稅問題的解答

深圳市地稅局
深圳市地稅局關于土地增值稅問題的解答

  深圳市地稅局關于土地增值稅問題的解答
  全文有效
  2005.11.21
  一、納稅人
  土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（簡稱轉讓房地產）所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定的稅率征收的一種稅。
  轉讓房地產并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照規(guī)定繳納土地增值稅。單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織。個人，包括個體經營者。
  二、征稅范圍
  土地增值稅的征稅范圍為轉讓房地產并取得收入的有償轉讓行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。
  三、納稅地點和納稅期限
  土地增值稅按屬地征收，由房地產所在地的區(qū)地方稅務局及所轄稅務所（以下簡稱“主管稅務機關”）負責征收管理。
  單位和個人將購買的房地產再轉讓的，由國土房管部門代征稅款，以國土房管部門受理產權過戶申請資料的時間為納稅義務發(fā)生時間。除此之外，其他的房地產轉讓由納稅人按月在規(guī)定的納稅期限內向房地產所在地主管稅務機關申報繳納。
  四、計稅依據(jù)
  土地增值稅的計稅依據(jù)是轉讓房地產所取得的增值額。
  增值額是指納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額。
  五、稅率
  土地增值稅實行四級超率累進稅率：
  增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。
  增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分稅率為40％。
  增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分稅率為50％。
  增值額超過扣除項目金額200％的部分稅率為60％。
  上述所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。
  六、計算增值額時的扣除項目
  計算增值額時包括下列扣除項目：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉讓房地產有關的稅金；（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。
  七、扣除項目的具體內容
  （一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。
  （二）開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
  （三）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發(fā)費用），是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
  財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本金額之和的5％計算扣除。
  凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本金額之和的10％計算扣除。
  （四）舊房及建筑物的評估價格。
  （五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
  （六）對從事房地產開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本金額之和，加計20％的扣除。
  八、應納稅額的計算
  土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。
  方法一、分級逐級距計算。
  分級逐級距計算應納土地增值稅稅額，然后各級距應納稅額相加之和，就是應納土地增值稅稅額。
  第一步：先計算增值額。增值額＝轉讓收入額－扣除項目金額
  第二步：再計算增值額與扣除項目金額之比。公式：增值額÷扣除項目金額
  第三步，分別計算各級次土地增值稅稅額，如下表：第四步，將各級的稅額相加，得出總稅額。
  方法二、查表法。
  查表法就是用求出增值額占扣除項目金額的比例，直接查對四級超率累進稅率表，然后按照計算公式求得應納土地增值稅稅額。
  第一步、第二步同上述分級逐級距計算方法；
  第三步：計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：
  （一）增值額未超過扣除項目金額50％土地增值稅稅額＝增值額×30％
  （二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的
  土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％
  （三）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的
  土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項目金額×15％
  （四）增值額超過扣除項目金額200％
  土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項目金額×35％
  公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數(shù)。
  九、減免規(guī)定
  有下列情形之一的，減免土地增值稅：
  （一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。普通標準住宅是指除別墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。
  （二）對開發(fā)銷售安居房取得的收入，免征土地增值稅。安居房是指原產權單位按照房改政策向職工出售的住房，以及市（區(qū)）住宅管理部門直接發(fā)售的各類政策性住房，包括：準成本房、全成本房、全成本微利房、社會微利房、經濟適用房。
  （三）將購買的房地產再轉讓的減免規(guī)定：1.個人將購買的普通標準住宅再轉讓的，免征土地增值稅。2.個人轉讓別墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超過五年以上的（含五年）免征土地增值稅；居住滿三年不滿五年的，減半征收土地增值稅。
  （四）個人之間互換自有居住用房的，經主管稅務機關核實，可以免征土地增值稅。
  （五）國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，也免征土地增值稅。
  （六）在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。
  （七）以房地產進行投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征土地增值稅。
  （八）法律法規(guī)規(guī)定的其他減免稅項目。
  十、征收方式
  （一）對房地產開發(fā)企業(yè)采取“先預征、后清算、多退少補”的征收方式。即在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得銷售收入的先按預征率征收稅款（轉讓別墅、度假村、酒店式公寓的按銷售收入的1％預征，轉讓其他房地產的按銷售收入的0.5％預征），待工程全部竣工，辦理結算后再進行清算，多退少補稅款。
  （二）對非房地產開發(fā)企業(yè)和個人轉讓自建房地產的，按轉讓收入扣除法定扣除項目后的增值額為計稅依據(jù)向主管稅務機關申報納稅。
  （三）對單位和個人將購買的房地產再轉讓的由國土房管部門代征稅款。
  十一、清算程序
  房地產開發(fā)企業(yè)在房地產項目全部竣工后，應及時進行財務會計結算，結算后向主管稅務機關提交清算申請和經會計師（或稅務師）事務所審核的清算報告。主管稅務機關經審核對預繳的稅款進行多退少補。（深圳市地方稅務局流轉稅管理處）