湖北省地方稅務(wù)局、湖北省國家稅務(wù)局 鄂地稅發(fā)〔2016〕58號 湖北省地方稅務(wù)局、湖北省國家稅務(wù)局關(guān)于不動產(chǎn)銷售和出租代征增值稅若干問題的通知

湖北省地方稅務(wù)局、湖北省國家稅務(wù)局
湖北省地方稅務(wù)局、湖北省國家稅務(wù)局關(guān)于不動產(chǎn)銷售和出租代征增值稅若干問題的通知
鄂地稅發(fā)〔2016〕58號

  湖北省地方稅務(wù)局、湖北省國家稅務(wù)局關(guān)于不動產(chǎn)銷售和出租代征增值稅若干問題的通知
  鄂地稅發(fā)〔2016〕58號
  全文有效
  2016.4.7
  各市、州、林區(qū)、縣（市、區(qū)）地方稅務(wù)局、國家稅務(wù)局：
  為確保全面推開營改增順利實施，積極做好我省納稅人銷售取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)增值稅代征工作，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）、國家稅務(wù)總局2016年第14號、16號、19號公告和稅總函〔2016〕145號等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實際，對現(xiàn)行稅收政策進行了梳理，并就有關(guān)代征工作明確如下：
  一、增值稅代征范圍
  （一）代征的不動產(chǎn)銷售是指納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動產(chǎn)。
  （二）代征的不動產(chǎn)出租是指其他個人出租其取得的不動產(chǎn)。其他個人僅限于自然人，不包括個體工商戶。
  二、銷售不動產(chǎn)、個人出租不動產(chǎn)增值稅銷售額的確定
  （一）納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建和個人住房）的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額。
  （二）納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額。
  （三）個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，以取得的全部價款和價外費用為銷售額。
  （四）其他個人出租不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額。
  三、銷售不動產(chǎn)、出租不動產(chǎn)增值稅計算公式
  （一）其他個人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用作為預(yù)繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：
  應(yīng)預(yù)繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%
  （二）其他個人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額作為預(yù)繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：
  應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5%
  （三）其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照上述（一）、（二）規(guī)定的計算方法計算應(yīng)納稅額。
  （四）其他個人出租其取得的不動產(chǎn)（非住房）
  應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷（1+5%）×5%
  （五）其他個人出租住房
  應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%
  四、納稅地點
  （一）一般納稅人和小規(guī)模納稅人（不含其他個人）轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管地方稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳增值稅，并向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。
  （二）其他個人轉(zhuǎn)讓或出租不動產(chǎn)，應(yīng)向不動產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機關(guān)申報繳納增值稅。
  五、稅款征收與入庫
  地稅機關(guān)代征稅款時，應(yīng)向納稅人開具省地方稅務(wù)局監(jiān)制的《稅收繳款書》或《稅收完稅證明》。
  地稅機關(guān)代為征收的增值稅稅款直接繳入地方金庫，并負責收入對賬、會計核算、匯總上報工作。
  六、減免稅管理
  嚴格執(zhí)行個人銷售購買的住房及其他個人出租住房增值稅減免稅政策，加強減免稅備案管理，確保稅收優(yōu)惠政策落實到位。
  個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
  涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，免征增值稅。
  家庭財產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。
  個人銷售自建自用住房，免征增值稅。
  其他個人出租不動產(chǎn)，月銷售額不超過3萬元（按季納稅銷售額不超過9萬元）的，免征增值稅。
  七、征收管理
  （一）代征方式
  代征的增值稅項目，由地方稅務(wù)局辦理增值稅的納稅申報受理、計稅價格評估、稅款征收、稅收優(yōu)惠備案、發(fā)票代開等有關(guān)事項。
  （二）房屋交易代征模式
  采取以房屋交易信息為基礎(chǔ)、稅法規(guī)定為依據(jù)，實行以證控稅管理方式。具體程序如下：
  1.地稅部門應(yīng)主動獲取房地部門對銷售取得的不動產(chǎn)的房屋類型、居住使用年限、地段、交易價格的鑒定和評估結(jié)果，為代征銷售取得的不動產(chǎn)增值稅提供基礎(chǔ)信息。
  2.主管地稅機關(guān)根據(jù)納稅人提供的房屋交易申報資料或房評系統(tǒng)的評估價格，按國家有關(guān)稅收政策和規(guī)定，代征銷售取得的不動產(chǎn)增值稅，并向納稅人開具《稅收完稅證明》、《稅收繳款書》（僅適用于單位）或有關(guān)免稅證明。
  3.地稅部門應(yīng)協(xié)助國土部門完善不動產(chǎn)登記管理，落實先稅后證、以證控稅的相關(guān)規(guī)定。對資料不全、手續(xù)不完備的房屋交易人（單位），應(yīng)完善手續(xù)和補全資料后再發(fā)證。
  4.國稅部門與地稅部門應(yīng)加強配合，共同做好代征工作。國稅部門要做好代開增值稅發(fā)票操作及相關(guān)政策培訓(xùn)工作。地稅部門應(yīng)按規(guī)定將銷售取得的不動產(chǎn)增值稅征收信息傳遞給同級國稅部門。
  八、發(fā)票開具
  增值稅小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)以及其他個人出租不動產(chǎn)，購買方或承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以向地方稅務(wù)機關(guān)申請代開增值稅專用發(fā)票。不能自開增值稅普通發(fā)票的小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)，以及其他個人出租不動產(chǎn)，可以向地方稅務(wù)機關(guān)申請代開增值稅普通發(fā)票。
  地方稅務(wù)機關(guān)代開發(fā)票部門為納稅人代開的增值稅發(fā)票，統(tǒng)一使用六聯(lián)增值稅專用發(fā)票和五聯(lián)增值稅普通發(fā)票。第四聯(lián)由代開發(fā)票崗位留存，以備發(fā)票掃描補錄；第五聯(lián)交征收崗位留存，用于代開發(fā)票與征收稅款的定期核對；其他聯(lián)次交納稅人。
  增值稅一般納稅人和使用增值稅發(fā)票管理新系統(tǒng)的小規(guī)模納稅人自行開具增值稅專用發(fā)票或增值稅普通發(fā)票。
  九、各級稅務(wù)部門應(yīng)加強委托代征項目的宣傳工作，加強工作配合，提高辦稅效率，方便納稅人辦稅。