福建省地方稅務(wù)局、福建省國(guó)家稅務(wù)局 閩地稅政三〔1996〕005號(hào) 福建省地方稅務(wù)局、福建省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知

福建省地方稅務(wù)局、福建省國(guó)家稅務(wù)局
福建省地方稅務(wù)局、福建省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知
閩地稅政三〔1996〕005號(hào)

  福建省地方稅務(wù)局、福建省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知
  閩地稅政三〔1996〕005號(hào)
  全文有效
  1996-01-30
  各地、市、縣（區(qū)）國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，省、地（市）國(guó)家稅務(wù)局直屬分局、稽查分局，省、地（市）地方稅務(wù)局直屬分局、稽查分局、省稅校：
  為了搞好土地增值稅征收管理工作，依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱《征管法》）及《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《條例》、《細(xì)則》）規(guī)定，并結(jié)合我省實(shí)際情況，現(xiàn)就土地增值稅征收管理有關(guān)問(wèn)題通知如下：
  一、納稅申報(bào)
  （一）從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人的納稅申報(bào)
  凡從事房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)以及從事新建房及配套設(shè)施開發(fā)項(xiàng)目的納稅人，均應(yīng)在取得上述開發(fā)項(xiàng)目后３０日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填報(bào)項(xiàng)目登記表，并同時(shí)提交有關(guān)資料。
  納稅人一次性轉(zhuǎn)讓每一計(jì)稅項(xiàng)目房地產(chǎn)的，納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。
  納稅人對(duì)每一計(jì)稅項(xiàng)目的房地產(chǎn)分多次轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后的七日內(nèi)申報(bào)的，經(jīng)房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可于月后１０日內(nèi)，將上月同一計(jì)稅項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)合同匯總后，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。
  納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前預(yù)售房地產(chǎn)的，應(yīng)于月后１０日內(nèi)，將上月同一計(jì)稅項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)合同匯總后，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。
  上述納稅人在辦理納稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)同時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供下列證件和資料：
  １、土地權(quán)屬證明。
  ２、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同。
  ３、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。主要指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表及有關(guān)憑證，包括：
  第一、取得土地使用權(quán)所支付的金額。如果土地是通過(guò)有償出讓方式取得的，應(yīng)提供土地使用權(quán)出（受）讓合同；如果是通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的，應(yīng)提供土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
  第二、房地產(chǎn)開發(fā)成本方面的有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料。
  第三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的資料。
  第四、按國(guó)家規(guī)定交納的有關(guān)稅、費(fèi)，應(yīng)提供繳款憑證。
  第五、其它與房地產(chǎn)有關(guān)的資料。如計(jì)委批準(zhǔn)立項(xiàng)時(shí)審批的項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書（項(xiàng)目可行性報(bào)告），房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)、概算，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的承包、發(fā)包合同等。
  ４、根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求提供房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。
  （二）其它納稅人的納稅申報(bào)
  其它納稅人應(yīng)從簽訂轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同之日起七日內(nèi)到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并提供房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房屋買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金的繳款憑證，以及其它與房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
  其它納稅人如有以下轉(zhuǎn)讓行為的，應(yīng)從簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起七日內(nèi)報(bào)房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)備案：
  第一、國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，納稅人因此而得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)摹?
  第二、因城市規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。并同時(shí)提供政府規(guī)定其搬遷的有關(guān)文件。
  第三、轉(zhuǎn)讓已居住三年以上的房地產(chǎn)。并同時(shí)提供開始居住時(shí)間的證明。
  二、納稅地點(diǎn)
  土地增值稅納稅地點(diǎn)是房地產(chǎn)的所在地，即房地產(chǎn)座落地。
  納稅人是法人的，當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)座落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)地一致時(shí)，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)座落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)不一致時(shí)，則應(yīng)在房地產(chǎn)座落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
  納稅人是自然人的，當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)座落地與其居住所在地一致時(shí)，則在住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；當(dāng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落地與其居住地不一致時(shí)，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
  三、計(jì)算與核定應(yīng)納稅款
  納稅人轉(zhuǎn)讓每一計(jì)稅項(xiàng)目的房地產(chǎn)是一次性交割、付清價(jià)款的，應(yīng)按《條例》、《細(xì)則》及有關(guān)規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。
  納稅人轉(zhuǎn)讓每一計(jì)稅項(xiàng)目的房地產(chǎn)采取分期分批收款方式的，可先計(jì)算出應(yīng)納稅總額與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入的比例，在每次收款時(shí)，按每筆收入乘以該比例計(jì)算每次應(yīng)納稅款。
  對(duì)轉(zhuǎn)讓未竣工結(jié)算的房地產(chǎn)預(yù)征土地增值稅的，可按預(yù)售合同中確定的轉(zhuǎn)讓收入作為計(jì)稅收入，按房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)算成本作為扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算預(yù)計(jì)的應(yīng)納稅額。也可用當(dāng)?shù)氐钠骄A(yù)征率計(jì)算預(yù)征（平均預(yù)征率另行下文）。平均預(yù)征率的具體適用比例可在省地稅局制定的平均預(yù)征率幅度內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況，聯(lián)系建委、土地、物委等有關(guān)部門確定，并可定期調(diào)整。
  對(duì)已竣工的房地產(chǎn)，每一計(jì)稅項(xiàng)目分多次轉(zhuǎn)讓的，可比照使用預(yù)征土地增值稅的平均預(yù)征率計(jì)算預(yù)征。
  納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方法計(jì)算分?jǐn)偂?
  當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定納稅人提供的轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額不能作為計(jì)稅依據(jù)，或轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物，必須進(jìn)行房地評(píng)估時(shí)，納稅人必須提交由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按《條例》和《細(xì)則》規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估所得出的報(bào)告。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
  四、稅款征收
  土地增值稅納稅人在收到繳款通知書后，應(yīng)在稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)繳納稅款。
  其他納稅人或稅源零散的土地增值稅，可委托房地產(chǎn)管理等部門代征。
  五、納稅清算
  凡預(yù)征土地增值稅的納稅人，應(yīng)于每一計(jì)稅項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)讓結(jié)束時(shí)的１０日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅清結(jié)算，詳細(xì)填寫土地增值稅納稅清（結(jié)）算表。稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，根據(jù)應(yīng)征稅款與已征的稅款，計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳或應(yīng)退稅款。
  六、辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)
  納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不論是應(yīng)稅項(xiàng)目或是免稅項(xiàng)目，均應(yīng)憑主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的已納稅或免稅證明辦理權(quán)屬變更手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門在辦理權(quán)屬變更手續(xù)時(shí)，如發(fā)現(xiàn)納稅人未按規(guī)定納稅或納稅申報(bào)不實(shí)，應(yīng)立即移送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，補(bǔ)繳或調(diào)整應(yīng)納土地增值稅稅額。
  七、處罰規(guī)定
  納稅人未按規(guī)定納稅申報(bào)和提供房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、其它與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)資料的以及不如實(shí)申報(bào)房地產(chǎn)交易額及扣除項(xiàng)目金額造成少繳未繳稅款的，按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
  各地在執(zhí)行中有遇到問(wèn)題請(qǐng)及時(shí)報(bào)告。