重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行問(wèn)題的公告 2014年第9號(hào)

重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行問(wèn)題的公告

2014年第9號(hào)

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      【條款失效】根據(jù)《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于公布現(xiàn)行有效、部分條款失效廢止、全文失效廢止稅收規(guī)范性文件目錄的公告》（重慶市地方稅務(wù)局公告2015年第5號(hào)）廢止第一條第（一）項(xiàng)“納稅人應(yīng)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工前向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)備已選擇的清算單位。清算單位一經(jīng)報(bào)備，不得調(diào)整；未按規(guī)定報(bào)備的，以工程規(guī)劃項(xiàng)目清算單位”；第二條第（二）項(xiàng)第（2）中“支付憑據(jù)及其合同協(xié)議或司法文書(shū)”。

　　根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則以及財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就土地增值稅若干政策執(zhí)行問(wèn)題公告如下：

　　一、房地產(chǎn)項(xiàng)目清算有關(guān)規(guī)定

　?。ㄒ唬┣逅銌挝?/font>

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以規(guī)劃主管部門(mén)審批的用地規(guī)劃項(xiàng)目為清算單位。用地規(guī)劃項(xiàng)目實(shí)施開(kāi)發(fā)工程規(guī)劃分期的，可選擇以工程規(guī)劃項(xiàng)目（分期）為清算單位。

　　納稅人應(yīng)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工前向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)備已選擇的清算單位。清算單位一經(jīng)報(bào)備，不得調(diào)整；未按規(guī)定報(bào)備的，以工程規(guī)劃項(xiàng)目為清算單位。

　　本公告執(zhí)行前，已開(kāi)工的房地產(chǎn)項(xiàng)目未清算申報(bào)的，納稅人應(yīng)于2014年8月底前向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)備清算單位；已經(jīng)清算申報(bào)的不再調(diào)整。

　?。ǘ┣逅惴诸?lèi)

　　清算單位中建造多類(lèi)房產(chǎn)的，應(yīng)按普通住宅、非普通住宅、非住宅，確認(rèn)計(jì)稅收入、扣除項(xiàng)目金額，分別計(jì)算增值額和土地增值稅。

　?。ㄈ┩恋丶胺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

　　分期清算或者清算單位中建造多類(lèi)房產(chǎn)，土地成本納稅人可選擇按照土地面積占比法或者可售建筑面積占比法計(jì)算分?jǐn)偅环康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本按照可售建筑面積占比法計(jì)算分?jǐn)?，其中已明確對(duì)象化的設(shè)施、設(shè)備、裝修等支出應(yīng)直接計(jì)入對(duì)應(yīng)房產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

　　上述土地成本包括“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括“前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”。

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　納稅人可選擇按以下方法計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，分期清算的只能選擇使用同一種方法。

　　1.“利息支出”能夠準(zhǔn)確歸集、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可據(jù)實(shí)計(jì)算；“其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算。

　　2.“利息支出”不能準(zhǔn)確歸集、分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算。

　　（五）查賬征收清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)

　　1.查賬征收方式清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)（簡(jiǎn)稱(chēng)清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)），應(yīng)分房產(chǎn)類(lèi)型確定單位建筑面積成本費(fèi)用額，以此計(jì)算清算后轉(zhuǎn)讓扣除額，公式如下：

　　單位建筑面積成本費(fèi)用額=清算成本費(fèi)用額（不含轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)稅金及附加）÷清算可售建筑面積

　　清算后轉(zhuǎn)讓扣除額=單位建筑面積成本費(fèi)用額×本期轉(zhuǎn)讓面積+本期轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)稅金及附加

　　2.清算時(shí)因未取得合法有效憑證，而未能認(rèn)定的成本項(xiàng)目（簡(jiǎn)稱(chēng)未定成本項(xiàng)目），清算后取得合法有效憑證的，應(yīng)分房產(chǎn)類(lèi)型歸集“后續(xù)成本額”，可在計(jì)算當(dāng)期清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應(yīng)納稅額時(shí)后續(xù)扣除，公式如下：

　　單位建筑面積成本費(fèi)用額=清算認(rèn)定（或上期累計(jì)）“單位建筑面積成本費(fèi)用額”+本期“后續(xù)成本額”÷清算可售建筑面積

　　清算后轉(zhuǎn)讓扣除額=單位建筑面積成本費(fèi)用額×本期轉(zhuǎn)讓面積+本期轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)稅金及附加

　　納稅人在清算申報(bào)時(shí)應(yīng)對(duì)“未定成本項(xiàng)目”進(jìn)行附加說(shuō)明，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核時(shí)一并核實(shí)確認(rèn)，否則相關(guān)成本不予以后續(xù)扣除。

　　3.清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)土地增值稅應(yīng)按月計(jì)算，于次月征收期內(nèi)申報(bào)繳納；清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)涉及上述后續(xù)扣除的，土地增值稅應(yīng)按月預(yù)繳、按年計(jì)算，于年度終了后十五日內(nèi)申報(bào)，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)繳納。

　　二、轉(zhuǎn)讓舊房有關(guān)規(guī)定

　?。ㄒ唬┡f房轉(zhuǎn)讓認(rèn)定范圍

　　以下情形房產(chǎn)，再轉(zhuǎn)讓屬于轉(zhuǎn)讓舊房：

　　1.單位和個(gè)人對(duì)外取得（購(gòu)置、接收投資、抵債、受贈(zèng)、交換等）的房產(chǎn)；

　　2.房地產(chǎn)企業(yè)以外的其他單位和個(gè)人建造的房產(chǎn)；

　　3.房地產(chǎn)企業(yè)建造房產(chǎn)已轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)。

　　（二）扣除項(xiàng)目計(jì)算

    1.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房計(jì)算房產(chǎn)扣除額可選擇以下兩種方式：

　?。?）由評(píng)估機(jī)構(gòu)以“成本法”評(píng)估建筑物重置成本，乘以“成新度折扣率”，計(jì)算建筑物評(píng)估價(jià)格，同時(shí)提供取得土地支付價(jià)款的憑據(jù)，合并計(jì)入房產(chǎn)扣除額。

　?。?）提供購(gòu)置房產(chǎn)相關(guān)憑據(jù)（發(fā)票、；支付憑據(jù)及其合同協(xié)議或司法文書(shū)），確定購(gòu)置成本和購(gòu)置年度，按購(gòu)置成本額并每年加計(jì)5%計(jì)入房產(chǎn)扣除額。

　　“每年”指從購(gòu)置月份起至辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)月份止每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。購(gòu)置月份按購(gòu)置發(fā)票、契稅證明以及房地產(chǎn)權(quán)證載明時(shí)間孰先原則確定。

    2.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，以下費(fèi)用項(xiàng)目可在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除：

　?。?）轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅及其附加、印花稅；

　?。?）因計(jì)算納稅的的需要支付的房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)；

　?。?）取得房產(chǎn)環(huán)節(jié)契稅（評(píng)估價(jià)格中已含契稅的除外）。

　　（三）核定征收

　　納稅人轉(zhuǎn)讓舊房未能提供上述“評(píng)估價(jià)格”、“取得成本”，或者提供不實(shí)，不能計(jì)算房產(chǎn)扣除額的，應(yīng)按規(guī)定核定征收土地增值稅。

　?。ㄋ模┯?jì)稅單位

　　納稅人轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)按照權(quán)屬登記規(guī)定的基本登記單元為計(jì)稅單位，計(jì)算土地增值稅。

　　三、無(wú)償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)有關(guān)規(guī)定

　?。ㄒ唬┩煌顿Y主體劃轉(zhuǎn)

　　同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間無(wú)償劃轉(zhuǎn)（調(diào)撥）房地產(chǎn)，不征收土地增值稅?！巴煌顿Y主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間”是指母公司與其全資子公司之間；同一公司所屬全資子公司之間；自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間。

　?。ǘ┬姓哉{(diào)整劃轉(zhuǎn)

　　經(jīng)縣級(jí)以上人民政府或國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，按照國(guó)有產(chǎn)權(quán)無(wú)償劃轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定，國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)之間無(wú)償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)不征收土地增值稅。

　　四、其他規(guī)定

　　（一）納稅人申報(bào)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低，且無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)核定土地增值稅計(jì)稅收入。符合以下情形的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)杖爰词蛊?，視為有正?dāng)理由。

　　1.法院判決或裁定轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/font>

　　2.公開(kāi)競(jìng)價(jià)拍賣(mài)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/font>

　　3.按物價(jià)部門(mén)確定的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/font>

　　4.拆遷安置售房；

　　5.個(gè)人轉(zhuǎn)讓給直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人；

　　6.經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。

　?。ǘ﹤€(gè)人建造非自用住宅用于對(duì)外銷(xiāo)售的，不適用個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅免征土地增值稅政策，應(yīng)按規(guī)定征稅。

　?。ㄈ┮环匠霾糠滞恋?，一方出資金，雙方合作建房，出土地方取得貨幣性收入的，應(yīng)對(duì)其取得收入部分按規(guī)定征收土地增值稅。

　?。ㄋ模┮韵骂?lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)住宅轉(zhuǎn)讓不預(yù)征土地增值稅：

　　1.棚戶區(qū)或危舊房改造安置房項(xiàng)目；

　　2.經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目；

　　3.政府實(shí)施的征地（拆遷）安置房項(xiàng)目；

　　4.符合國(guó)家規(guī)定的其他保障性住宅項(xiàng)目。

　　本公告自2014年8月1日起施行。

　　特此公告。

　　重慶市地方稅務(wù)局

　　2014年7月7日