轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》的通知

青海省地方稅務(wù)局  

轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》的通知  

青地稅發(fā)〔2010〕157號

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  全各市、自治州地方稅務(wù)局，西寧市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)地方稅務(wù)局：  
  現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號，以下簡稱《規(guī)程》）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并結(jié)合我省實(shí)際補(bǔ)充通知如下，請一并遵照執(zhí)行。  
  一、土地增值稅清算條件        
  除總局清算規(guī)程中有關(guān)清算條件的規(guī)定，對我省土地增值稅的清算條件作如下補(bǔ)充：
  納稅人進(jìn)行土地增值稅清算須同時滿足以下條件：  
  （1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能夠按照單位項(xiàng)目分別進(jìn)行核算；分期開發(fā)的項(xiàng)目，能夠以分期項(xiàng)目為單位分別進(jìn)行核算。開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅、非普通住宅和其他房地產(chǎn)項(xiàng)目類型的，能夠分別進(jìn)行核算。  
  （2）按照《青海省地方稅務(wù)局土地增值稅預(yù)征管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在預(yù)征期內(nèi)，能夠依照確定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅。  
  二、土地增值稅的清算管理  
   （一）土地增值稅清算的申請（根據(jù)《規(guī)程》第十一條的規(guī)定）  
   1、凡符合《規(guī)程》第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)準(zhǔn)備清算資料，并據(jù)實(shí)填寫《土地增值稅清算申請表》（附件1），到項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。  
   2、對于符合《規(guī)程》第十條規(guī)定“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算”的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目管理情況，對該項(xiàng)目作出評估，經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，確定要求納稅人進(jìn)行清算的時間。對確定暫不進(jìn)行清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng)目管理，每年作出評估，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算手續(xù)。    
  3、對于符合《規(guī)程》第十條規(guī)定由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對其開具《土地增值稅清算通知書》（附件2）送達(dá)納稅人。納稅人應(yīng)當(dāng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內(nèi)準(zhǔn)備清算資料，到項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。
  納稅人超過90日拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。  
  4、納稅人可自行委托符合資質(zhì)的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)或委托稅務(wù)機(jī)關(guān)指定的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算鑒證。對稅務(wù)師事務(wù)所出具的保留意見、無法表明意見、否定意見的鑒證報告，各級稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算審核工作中不予采信。  
  （二）納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)時應(yīng)提供的清算資料  
  納稅人在提交土地增值稅清算資料，須填寫《土地增值稅清算資料清單》（附件3）。應(yīng)提交的有關(guān)資料如下：  
  1、《土地增值稅納稅申報表》及其附表（表樣見總局文件），同時提供相應(yīng)的EXCEL格式的電子報表。  
  2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、多個項(xiàng)目同時開發(fā)的相關(guān)費(fèi)用分?jǐn)偳闆r說明、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。  
  3、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、國有土地使用權(quán)證書；取得土地使用權(quán)時所支付的地價款憑證（包括契稅完稅憑證等）及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；
  4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書；  
  5、預(yù)售價格核準(zhǔn)批復(fù)、商品房銷（預(yù)）售許可證；  
  6、清算項(xiàng)目的概算（預(yù)算）書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單；項(xiàng)目竣工決算報表，清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收報告及工程竣工備案表；當(dāng)期財務(wù)會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表、單位工程造價審定單）等；  
  7、銷售房地產(chǎn)有關(guān)證明資料，房地產(chǎn)購銷合同統(tǒng)計表，房屋分戶（室）面積對照表、商品房銷售面積測繪技術(shù)報告、銷售明細(xì)表；具體包括：銷售項(xiàng)目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等；無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的公共配套設(shè)施的憑證；  
  8、能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同；  
  9、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證（包括：已繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加等稅費(fèi)）及清算項(xiàng)目預(yù)繳土地增值稅的完稅憑證；  
  10、納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，應(yīng)報送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》；  
  11、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其它與土地增值稅清算項(xiàng)目有關(guān)的證明資料等。  
  （三）土地增值稅清算的受理  
  1、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項(xiàng)目，且報送的清算資料完備的項(xiàng)目，予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（附件4），交納稅人后轉(zhuǎn)入審核程序。  
  2、對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不完整的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)開具《土地增值稅清算補(bǔ)充資料通知書》（附件5）送達(dá)納稅人，納稅人應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起15日內(nèi)補(bǔ)報材料。  
  3、對不符合清算條件的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在《土地增值稅清算申請表》中注明不予受理的理由，并退回納稅人。  
  （四）土地增值稅清算審核  
  1、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算申請后應(yīng)當(dāng)及時組織并完成清算審核工作，不含納稅人補(bǔ)正材料的時間。  
  2、土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中包含普通住宅、非普通住宅及其他房地產(chǎn)項(xiàng)目類型的，應(yīng)當(dāng)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。  
  3、各主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要認(rèn)真查驗(yàn)和審核清算企業(yè)報送的土地增值稅清算資料，在審查過程中需要納稅人進(jìn)一步補(bǔ)充相關(guān)證明材料的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算中止核準(zhǔn)通知書》（附件6），并注明中止核準(zhǔn)的理由，同時開具《土地增值稅清算補(bǔ)充資料通知書》（附件5）并送達(dá)納稅人，待納稅人重新補(bǔ)充證明材料后，再辦理稅款清算手續(xù)。納稅人應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的時間內(nèi)補(bǔ)報材料。  
  4、在審核中，對基本工程造價超出建設(shè)部門公布的造價標(biāo)準(zhǔn)，且無正當(dāng)理由的，而其他各項(xiàng)扣除項(xiàng)目核算基本準(zhǔn)確、規(guī)范，支付憑證合法、完整的，稅務(wù)部門應(yīng)就其基本工程造價部分進(jìn)行核定，并依據(jù)核定后的造價標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行清算。  
  （五）土地增值稅的核定征收  
  1、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，擬按核定征收方式對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算的，由審核人員填寫《土地增值稅核定征收審核表》（附件7），出具清算審核報告，對項(xiàng)目的總體情況、收入及扣除項(xiàng)目金額、預(yù)繳土地增值稅額等情況進(jìn)行說明，并注明核定征收的理由。  
  2、核定征收事項(xiàng)清算須經(jīng)清算工作組審核并批準(zhǔn)。  
  3、經(jīng)清算工作組審批后，向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》（附件8）和《土地增值稅核定征收通知書》（附件9）并送達(dá)納稅人。  
  （六）土地增值稅清算結(jié)論  
  1、清算審核完畢后，清算審核人員應(yīng)出具清算審核報告，對項(xiàng)目的總體情況、收入及扣除項(xiàng)目、審核調(diào)整、應(yīng)納土地增值稅款等情況進(jìn)行說明，并提出處理意見提交清算工作組。  
  2、清算工作組應(yīng)及時對清算報告進(jìn)行審核，無異議的，作出審核意見，有異議的，退回要求補(bǔ)充審核。  3、根據(jù)清算工作組的審核意見，由清算審核人員出具清算結(jié)論，通知納稅人執(zhí)行。  
  三、切實(shí)加強(qiáng)土地增值稅的征收管理      
  土地增值稅是國家為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配，維護(hù)國家權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)健康發(fā)展而開征的稅種。隨著房地產(chǎn)市場開發(fā)投資的強(qiáng)勁增長，土地增值稅收入比重越來越大，在組織收入和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)方面發(fā)揮著日益重要的作用。各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅的有關(guān)政策規(guī)定，按照房地產(chǎn)稅收一體化管理的要求，進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅的征收管理。切實(shí)加強(qiáng)對土地增值稅清算工作的宣傳輔導(dǎo)，明晰相關(guān)政策，嚴(yán)格扣除標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確計算土地增值額和應(yīng)納土地增值稅額，積極穩(wěn)妥地搞好土地增值稅的清算工作。  
  為扎實(shí)有效的做好我省土地增值稅清算工作，各地應(yīng)依照本通知的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本地區(qū)土地增值稅的征管實(shí)際，制定本地區(qū)土地增值稅清算工作的具體流程，明確崗位職責(zé)，積極加強(qiáng)與有關(guān)部門的溝通與合作，依托社會綜合治稅，確保清算工作的順利實(shí)施，不斷提高土地增值稅的管理水平。  
附件:（參考文本）         
1、土地增值稅清算申請表         
2、土地增值稅清算通知書         
3、土地增值稅清算材料清單         
4、土地增值稅清算受理通知書         
5、土地增值稅清算補(bǔ)充資料通知書
6、土地增值稅清算中止核準(zhǔn)通知書  
7、土地增值稅核定征收審核表  
8、土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書         
9、土地增值稅核定征收通知書

二Ｏ一Ｏ年十二月十三日

附件1 ：

土地增值稅清算申請表

附件2：

附件3

土地增值稅清算材料清單

附件4

附件5

附件6

附件7

土地增值稅核定征收審核表

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附件8

附件9

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