湖南省婁底市地方稅務(wù)局 湖南省婁底市地方稅務(wù)局公告2016年第1號(hào) 婁底市地方稅務(wù)局關(guān)于規(guī)范土地增值稅管理的公告

湖南省婁底市地方稅務(wù)局
婁底市地方稅務(wù)局關(guān)于規(guī)范土地增值稅管理的公告
湖南省婁底市地方稅務(wù)局公告2016年第1號(hào)

婁底市地方稅務(wù)局關(guān)于規(guī)范土地增值稅管理的公告
  湖南省婁底市地方稅務(wù)局公告2016年第1號(hào)
  全文有效
  2016年6月20日
  切實(shí)加強(qiáng)和規(guī)范全市土地增值稅的征收管理，推進(jìn)土地增值稅管理規(guī)范化、精細(xì)化，著力防范稅收?qǐng)?zhí)法風(fēng)險(xiǎn)，防止地方稅收流失，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和其它相關(guān)稅收法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件，結(jié)合婁底實(shí)際，現(xiàn)將加強(qiáng)和規(guī)范全市土地增值稅征收管理工作的有關(guān)規(guī)定明確如下：
  一、切實(shí)加強(qiáng)對(duì)土地增值稅項(xiàng)目管理
  1、主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)賬，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，運(yùn)用信息化手段，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。
  2、納稅人應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工許可后十日內(nèi)，到主管地稅機(jī)關(guān)辦理項(xiàng)目登記，同時(shí)報(bào)送《土地增值稅項(xiàng)目登記表》及主管地稅機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料；已開始銷售但尚未辦理清算申報(bào)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，納稅人應(yīng)于本通知施行后在主管地稅機(jī)關(guān)規(guī)定時(shí)限內(nèi)補(bǔ)報(bào)《土地增值稅項(xiàng)目登記表》。
  3、各級(jí)地稅機(jī)關(guān)要建立完善與同級(jí)發(fā)展改革、國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃、房管等部門的信息交換共享機(jī)制，充分利用第三方信息，強(qiáng)化土地增值稅管理。
  4、對(duì)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。
  二、切實(shí)加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的預(yù)征管理
  5、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)按照湖南省地方稅務(wù)局的相關(guān)規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。
  6、納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)在取得收入時(shí)按規(guī)定到主管地稅機(jī)關(guān)登記或備案。
  7、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)實(shí)際取得的轉(zhuǎn)讓收入價(jià)款、預(yù)收款、定（訂）金、違約金和其他經(jīng)濟(jì)利益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
  8、因房地產(chǎn)購(gòu)買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方收取的定（訂）金、違約金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。
  9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不預(yù)征土地增值稅。
  10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫(kù)（位）等設(shè)施取得的收入，不預(yù)征土地增值稅。
  11、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置非地下人防設(shè)施建造的車庫(kù)（位）等設(shè)施取得的收入，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂銷售協(xié)議并轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)預(yù)征土地增值稅。
  三、切實(shí)加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算受理管理
  12、土地增值稅的清算申報(bào)主體是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。主管地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算申報(bào)的受理和審核。
  13、對(duì)符合下列條件之一的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
  （一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
  （二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
  （三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；
  （四）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
  14、對(duì)于符合應(yīng)清算條件的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管地稅機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)。
  15、對(duì)符合以下條件之一的，主管地稅機(jī)關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算。
  （一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
  （二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。
  16、對(duì)于符合可清算條件的項(xiàng)目，由主管地稅機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算。對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管地稅機(jī)關(guān)下達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》之日起90日內(nèi)辦理清算申報(bào)，并按規(guī)定提供清算資料；對(duì)于確定暫不清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng)目管理，定期作出評(píng)估，及時(shí)確定清算申報(bào)時(shí)間，并通知納稅人辦理清算申報(bào)。
  17、納稅人辦理土地增值稅清算申報(bào)時(shí)應(yīng)提供的清算資料：
  （一）土地增值稅清算申報(bào)表及其附表（見附件），其中附表的選用由各市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r自行確定；
  （二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明。主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納及成本費(fèi)用分?jǐn)偡绞降然厩闆r和主管地稅機(jī)關(guān)需要了解的其它情況；
  （三）國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、初始產(chǎn)權(quán)登記證、測(cè)繪報(bào)告、竣工驗(yàn)收備案表；
  （四）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同；
  （五）拆遷（回遷）合同、簽收花名冊(cè)或簽收憑證；
  （六）銀行貸款合同及銀行貸款利息結(jié)算通知單；
  （七）項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、工程招投標(biāo)、工程施工、材料采購(gòu)等相關(guān)有效憑證；
  （八）竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、工程竣工決算報(bào)告、甲供材料設(shè)備購(gòu)領(lǐng)存明細(xì)表；
  （九）商品房銷售臺(tái)賬、銷售合同等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；
  （十）開發(fā)項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有和建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的相關(guān)證明資料；
  （十一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的完稅憑證。對(duì)于同一張完稅憑證屬于多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目繳納稅金的，應(yīng)在完稅憑證上注明清算項(xiàng)目繳納的稅金金額；
  （十二）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。
  （十三）主管地稅機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。
  18、主管地稅機(jī)關(guān)收到納稅人清算申報(bào)資料后，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理；對(duì)納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在15日內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理；對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。主管地稅機(jī)關(guān)已受理的清算申報(bào)申請(qǐng)，納稅人無正當(dāng)理由不得撤銷。主管地稅機(jī)關(guān)在做出予以受理、補(bǔ)正資料告知、不予受理決定時(shí)，應(yīng)向納稅人下達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》予以書面告知。
  四、切實(shí)加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的清算審核管理
  19、清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、合法性進(jìn)行審核。應(yīng)重點(diǎn)實(shí)地核查項(xiàng)目的樓棟、道路、綠化等工程量，確定學(xué)校、體育場(chǎng)館、車位等的產(chǎn)權(quán)歸屬。
  20、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)以國(guó)家有關(guān)部門審批的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，原則上以發(fā)展和改革部門下發(fā)的《立項(xiàng)批復(fù)書》、規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等為依據(jù)確認(rèn)清算項(xiàng)目。分期開發(fā)的，以分期項(xiàng)目為單位清算。
  21、土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)：
  （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
  1.納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用人實(shí)際支付的地價(jià)款。
  2.納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括為取得土地使用權(quán)所支付的契稅。
  （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)期間，按政府規(guī)定繳納的與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)，計(jì)入開發(fā)成本。
  1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。
  （1）拆遷補(bǔ)償費(fèi)。拆遷補(bǔ)償費(fèi)必須是真實(shí)發(fā)生和實(shí)際支出的，支付給被拆遷人的拆遷補(bǔ)償、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑據(jù)應(yīng)一一對(duì)應(yīng)。
  （2）拆遷安置費(fèi)用的計(jì)算。
  ①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按照規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
  ②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值由主管地稅機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值或按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度轉(zhuǎn)讓的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
  ③貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
  2.前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、三通一平等支出。
  3.建筑安裝工程費(fèi)。是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)、以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
  （1）發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載內(nèi)容相符。
  （2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材費(fèi)用不能重復(fù)計(jì)算扣除。
  （3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)已就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得扣除。
  （4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
  4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：是指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
  5.公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
  （1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
  ①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
  ②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
  ③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
  （2）納稅人將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用或出租，不確認(rèn)收入，其應(yīng)分擔(dān)的成本、費(fèi)用也不得扣除。
  6.開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管地稅機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。各縣市區(qū)地方稅務(wù)局應(yīng)定期獲取當(dāng)?shù)亟ò苍靸r(jià)定額相關(guān)資料，合理制定上述成本核定標(biāo)準(zhǔn)。
  （三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
  1.財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其它房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%計(jì)算扣除。
  2.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%計(jì)算扣除。
  全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
  3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其它借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條1、2項(xiàng)所述兩種辦法。
  （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。
  （五）財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目。對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%扣除。
  22、審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：
  （一）在土地增值稅清算中，扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。除另有規(guī)定外，扣除項(xiàng)目須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
  合法有效憑證是指：
  1.支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營(yíng)業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開具的發(fā)票為合法有效憑證；
  2.支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以相關(guān)部門開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證；
  3.支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)部門對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明；
  4.其它合法有效憑證。
  （二）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。
  （三）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的分?jǐn)偙壤砂磳?shí)際轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)面積占可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)面積的比例計(jì)算，或按已售建筑面積占可售建筑面積的比例計(jì)算，也可按地稅機(jī)關(guān)確認(rèn)的其它方式計(jì)算。
  （四）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
  （五）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫(kù)（位）等設(shè)施取得的收入，不計(jì)入土地增值稅收入，凡按規(guī)定無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。
  23、地稅機(jī)關(guān)在開展土地增值稅清算審核工作中，可以按規(guī)定探索購(gòu)買勞務(wù)的方式，協(xié)助解決工程造價(jià)等專業(yè)技術(shù)問題。為確保清算審核工作更加專業(yè)、高效，各主管地稅機(jī)關(guān)可設(shè)立集中清算審核工作組，由專人（組）對(duì)清算項(xiàng)目實(shí)施分類、切塊式的審核模式。即將一個(gè)清算項(xiàng)目分為項(xiàng)目概況、收入、成本、費(fèi)用四大類分別進(jìn)行審核。每一類別均由相對(duì)固定人員（小組）按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核，并負(fù)責(zé)相應(yīng)數(shù)據(jù)、文書、政策的合成和歸集。
  五、切實(shí)加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算結(jié)果管理
  24、土地增值稅清算審核結(jié)束，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)出具《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。納稅人未按照主管地稅機(jī)關(guān)規(guī)定的期限補(bǔ)繳土地增值稅的，應(yīng)按日加收滯納金。
  25、納稅人符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。
  （一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
  （二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
  （三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；
  （四）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
  （五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
  核定征收土地增值稅的，納稅人應(yīng)按照取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入和核定征收率計(jì)算繳納土地增值稅。計(jì)算公式如下：
  應(yīng)繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入×核定征收率
  26、符合上述核定征收條件的，應(yīng)嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求以及湖南省地方稅務(wù)局的相關(guān)規(guī)定，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。稅務(wù)人員應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)集體審議并報(bào)上一級(jí)地稅機(jī)關(guān)備案后，通知納稅人補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。
  六、切實(shí)加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的風(fēng)險(xiǎn)管理
  27、土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)主要包括預(yù)征環(huán)節(jié)的稅收風(fēng)險(xiǎn)和成本費(fèi)用管控環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)。
  28、預(yù)征環(huán)節(jié)的稅收風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注銷售單價(jià)是否真實(shí)、已售建筑面積是否足額申報(bào)、是否按規(guī)定進(jìn)行預(yù)征申報(bào)等。
  29、銷售單價(jià)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，應(yīng)對(duì)申報(bào)的銷售單價(jià)，通過市場(chǎng)調(diào)查、典型案例分析、發(fā)票和預(yù)收款收據(jù)開具信息，獲取相同或近似銷售日期和地理區(qū)位的房地產(chǎn)銷售單價(jià)均值，進(jìn)行比對(duì)。
  30、預(yù)收款申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，應(yīng)對(duì)申報(bào)的預(yù)收款收入，與商品房預(yù)售合同備案信息進(jìn)行比對(duì)；與流轉(zhuǎn)稅銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目稅基比對(duì)。
  31、銷售進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，獲取發(fā)票開具信息標(biāo)明的建筑面積，計(jì)算其占全部房源信息建筑面積的比例，與85%進(jìn)行比對(duì)。
  32、通過主動(dòng)采集房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的第三方信息和定期實(shí)施實(shí)地巡查，完成下列開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資和視同銷售的風(fēng)險(xiǎn)分析和識(shí)別：
  （一）以開發(fā)產(chǎn)品作價(jià)對(duì)外投資
  將契稅申報(bào)繳納信息和國(guó)土、房管部門權(quán)屬轉(zhuǎn)移信息，分別與納稅人申報(bào)的已售房源信息進(jìn)行比對(duì)。
  （二）視同銷售
  通過實(shí)地核查，調(diào)查是否存在視同銷售的交易事項(xiàng)，是否按規(guī)定計(jì)價(jià)。
  （三）以房抵債
  獲取項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的法院拍賣和執(zhí)行信息，與納稅人申報(bào)的已售房源信息進(jìn)行比對(duì)，識(shí)別以房換地、以房抵工程款或材料款、以房抵廣告費(fèi)、以房抵銀行貸款本息等風(fēng)險(xiǎn)。
  33、成本費(fèi)用管控環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注扣除票據(jù)是否合法、工程量是否真實(shí)和單位工程成本是否處于合理區(qū)間等。
  主管地稅機(jī)關(guān)在進(jìn)入清算申報(bào)審核環(huán)節(jié)后，應(yīng)首先對(duì)扣除票據(jù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。
  （一）大額票據(jù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
  設(shè)定較大金額票據(jù)票載金額上限，超出上限時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。
  （二）違規(guī)發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
  對(duì)納稅人申報(bào)的發(fā)票數(shù)據(jù)，與發(fā)票換版記錄、發(fā)票字軌號(hào)碼、批印年代比對(duì)，凡發(fā)現(xiàn)發(fā)票字軌號(hào)碼缺失，以及與發(fā)票填開時(shí)間邏輯關(guān)系不一致的，及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。
  34、主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)運(yùn)用源頭監(jiān)控環(huán)節(jié)獲取的工程結(jié)算等基礎(chǔ)資料，以及從建筑工程主管部門獲取造價(jià)指標(biāo)，提取納稅人明細(xì)申報(bào)數(shù)據(jù)，重點(diǎn)圍繞下列內(nèi)容進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別：
  （一）決算金額與預(yù)算金額、合同造價(jià)比對(duì)
  提取開發(fā)項(xiàng)目建筑工程造價(jià)和工程總承包合同標(biāo)明的造價(jià)，分別與納稅人申報(bào)的相應(yīng)建筑工程決算金額比對(duì)分析。
  （二）土建工程平方米造價(jià)比對(duì)
  申報(bào)的建筑工程單位成本，與開工年份建筑工程主管部門公布的相應(yīng)建設(shè)工程單位（平方米）造價(jià)進(jìn)行比對(duì)分析。
  （三）主要建筑材料用量比對(duì)
  將鋼材、商砼、水泥等主要材料耗用數(shù)據(jù)，與當(dāng)?shù)叵鄳?yīng)工程主要材料用量標(biāo)準(zhǔn)比對(duì)分析。
  （四）關(guān)聯(lián)企業(yè)比對(duì)
  將主要建筑材料供應(yīng)商、建筑總承包商的投資人等信息，與納稅人稅務(wù)登記信息比對(duì)分析。
  35、土地成本風(fēng)險(xiǎn)的比對(duì)識(shí)別。
  （一）契稅申報(bào)信息比對(duì)
  納稅人申報(bào)的土地成本金額、土地面積，與納稅人獲得土地時(shí)繳納契稅時(shí)申報(bào)的稅基和土地面積進(jìn)行比對(duì)。
  （二）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，與國(guó)土部門提供的土地出讓信息比對(duì)。
  （三）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，與轉(zhuǎn)讓方申報(bào)的營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅信息比對(duì)。
  七、切實(shí)加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算鑒證的質(zhì)量管理
  36、清算鑒證質(zhì)量管理，是指地稅機(jī)關(guān)對(duì)鑒證人接受委托，開展土地增值稅清算鑒證工作質(zhì)量的評(píng)價(jià)、監(jiān)督和管理。
  37、土地增值稅清算鑒證是指鑒證人接受委托，通過執(zhí)行《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》規(guī)定的程序和方法，依照稅法和相關(guān)規(guī)定，對(duì)被鑒證人的土地增值稅清算申報(bào)事項(xiàng)進(jìn)行審核、確認(rèn)，評(píng)價(jià)和證明其清算申報(bào)的真實(shí)性、合法性，并出具鑒證報(bào)告的業(yè)務(wù)。
  38、地稅機(jī)關(guān)將清算鑒證質(zhì)量評(píng)價(jià)情況提供給注冊(cè)稅務(wù)師管理機(jī)構(gòu)，作為稅務(wù)師事務(wù)所年檢的參考依據(jù)之一。
  清算鑒證質(zhì)量評(píng)價(jià)結(jié)論做出后，縣級(jí)地稅機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)將評(píng)價(jià)結(jié)果報(bào)市級(jí)地稅機(jī)關(guān)，并在市級(jí)地稅官方網(wǎng)站進(jìn)行公開。
  特此公告。