你了解房產(chǎn)稅、土地使用稅的計(jì)稅和申報(bào)方式嗎？

一、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的概念
房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，特殊情況由經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱(chēng)為房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人。在征收范圍內(nèi)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人為城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)人；土地使用權(quán)屬不明確的，實(shí)際使用土地的單位和個(gè)人為城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)人。
房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人應(yīng)依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)規(guī)定，在規(guī)定的納稅期限內(nèi)，在本功能模塊進(jìn)行納稅申報(bào)。

二、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅方式
2.1 下面?帶大家先了解下土地使用稅的計(jì)稅方法
土地面積確認(rèn)：

• 計(jì)稅土地面積以產(chǎn)權(quán)證上記載的為準(zhǔn)，或建設(shè)用地批準(zhǔn)文件記載的面積為準(zhǔn)
  
  
• 無(wú)法確定面積的，以實(shí)際測(cè)量的土地面積為準(zhǔn)。
  
  

上海市城鎮(zhèn)土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)（單價(jià)）

土地等級(jí)	新稅額標(biāo)準(zhǔn)	原稅額標(biāo)準(zhǔn)	減稅額
一級(jí)	15	30	15
二級(jí)	10	20	10
三級(jí)	6	12	6
四級(jí)	3	6	3
五級(jí)		3	3
六級(jí)	1.5	1.5

計(jì)稅方法：

公司性質(zhì)	年應(yīng)交土地使用稅	月應(yīng)交土地使用稅
一般納稅人	年應(yīng)交土地稅=土地面積*單價(jià)	月應(yīng)交土地稅=土地面積*單價(jià)/12
小規(guī)模納稅人	年應(yīng)交土地稅=土地面積*單價(jià)*50%	月應(yīng)交土地稅=土地面積*單價(jià)*50%/12

2.2 下面?我們?cè)俳又私庀路慨a(chǎn)稅的計(jì)稅方法：

原值確認(rèn)：

• 購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)格確認(rèn)為原值
  
  
• 評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告里的金額確認(rèn)
  
  

計(jì)稅方法：

房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算分為以下兩種情況，其計(jì)算公式為：
（1）以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)的
應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×（1-10%或30%）×稅率（1.2%）
（2）以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的
應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×稅率(12%)
（3）2019年最新優(yōu)惠政策：小規(guī)模納稅人在原有的基礎(chǔ)上再減半征收
注意：自2019年1月1日起，本市按照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅的納稅人，房產(chǎn)原值減除比例調(diào)整為百分之三十，即計(jì)稅比例欄為0.7。

公司性質(zhì)	年應(yīng)交房產(chǎn)稅	月應(yīng)交房產(chǎn)稅
一般納稅人自用房產(chǎn)	=原值*70%*1.2%	=原值*70%*1.2%/12
一般納稅人出租房產(chǎn)	=租金收入*12%	=租金收入*12%/12
小規(guī)模納稅人自用房產(chǎn)	=原值*70%*1.2%*50%	=原值*70%*1.2%*50%/12
小規(guī)模納稅人出租房產(chǎn)	=租金收入*12%*50%	=租金收入*12%*50%/12

三、城鎮(zhèn)土地使用稅 房產(chǎn)稅稅源稅務(wù)辦理


為進(jìn)一步方便納稅人，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，本市電子稅務(wù)局進(jìn)行了優(yōu)化升級(jí)，納稅人只需登錄電子稅務(wù)局，即可在網(wǎng)上采集城鎮(zhèn)土地使用稅 房產(chǎn)稅稅源信息（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“稅源信息采集”）。下面，對(duì)該項(xiàng)功能進(jìn)行簡(jiǎn)要介紹。
適用范圍
操作界面
主要功能
NO.1---
網(wǎng)上稅源信息采集的適用范圍
納稅人在首次申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅前，或房屋土地的稅源信息發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)進(jìn)行城鎮(zhèn)土地使用稅稅源信息采集和房產(chǎn)稅稅源信息采集。
NO.2---
網(wǎng)上稅源信息采集的操作界面
納稅人可以登錄上海市電子稅務(wù)局，通過(guò)“城鎮(zhèn)土地使用稅 房產(chǎn)稅稅源信息采集”模塊辦理網(wǎng)上稅源信息采集。
具體路徑：
固定布局
工具條上設(shè)置固定寬高
背景可以設(shè)置被包含
可以完美對(duì)齊背景圖和文字
以及制作自己的模板
電子稅務(wù)局
固定布局
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我要辦稅
固定布局
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綜合信息報(bào)告
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稅源信息報(bào)告
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城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅稅源信息采集
電子稅務(wù)局網(wǎng)址：
http://etax.shanghai.chinatax.gov.cn


NO.3---
網(wǎng)上稅源信息采集的主要功能
（一）新增稅源信息采集
納稅人新購(gòu)入房產(chǎn)、土地，首次申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅前，可登錄電子稅務(wù)局進(jìn)行城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅稅源信息采集。如本申報(bào)期無(wú)稅源信息變化則無(wú)需重復(fù)錄入相同信息。
稅源信息采集包括基本信息采集以及應(yīng)稅信息維護(hù)。
1.取得土地：新增土地稅源基本信息采集-土地稅源應(yīng)稅信息維護(hù)
2.取得房產(chǎn)：
（1）新增土地稅源基本信息采集-土地稅源應(yīng)稅信息維護(hù)
（2）新增房產(chǎn)稅源基本信息采集-房產(chǎn)稅源應(yīng)稅信息維護(hù)

注意事項(xiàng)
1.根據(jù)房產(chǎn)自用或出租，房產(chǎn)稅源應(yīng)稅信息維護(hù)分為從價(jià)信息采集和從租信息采集。
房產(chǎn)自用：只需完成從價(jià)信息采集
房產(chǎn)出租：先進(jìn)行從價(jià)信息采集，后進(jìn)行從租信息采集
2.新增房產(chǎn)稅源基本信息采集時(shí)需選擇對(duì)應(yīng)的土地編號(hào)：點(diǎn)擊查詢(xún)選擇對(duì)應(yīng)的土地信息
3.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)：應(yīng)按照規(guī)定格式進(jìn)行填寫(xiě)。
操
作
指
引

（一）新增城鎮(zhèn)土地使用稅稅源信息
1.點(diǎn)擊新增土地。

注意：由于錄入房產(chǎn)稅源信息時(shí)需要勾選土地編號(hào)，建議先增加土地稅源信息再增加房產(chǎn)稅源信息。
2.在彈出的頁(yè)面錄入土地基本信息。

3. 填寫(xiě)完成后點(diǎn)擊“保存”、“確定”進(jìn)入應(yīng)稅信息維護(hù)頁(yè)面。

4.檢查自動(dòng)帶出的土地等級(jí)和納稅義務(wù)有效期是否正確。

（二）新增房產(chǎn)稅稅源信息
1.點(diǎn)擊“房產(chǎn)稅稅源明細(xì)”，點(diǎn)擊“新增房屋”。

2.在彈出的頁(yè)面錄入房屋基本信息。

3. 填寫(xiě)完成后點(diǎn)擊“保存”、“確認(rèn)”進(jìn)入應(yīng)稅信息維護(hù)頁(yè)面。

4.點(diǎn)擊“新增”，錄入房屋應(yīng)稅從價(jià)信息。

5.錄入“房產(chǎn)原值”。如不涉及出租，“出租房產(chǎn)原值”和“出租房產(chǎn)面積”，填0；如涉及出租，按實(shí)際出租比例填寫(xiě)。涉及減免稅的，點(diǎn)擊“新增”，進(jìn)行減免稅信息的錄入。

注意：自2019年1月1日起，本市按照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅的納稅人，房產(chǎn)原值減除比例調(diào)整為百分之三十，即計(jì)稅比例欄為0.7。
6.點(diǎn)擊“保存”、“確定”后該頁(yè)面關(guān)閉。


7.如涉及出租房產(chǎn)，點(diǎn)擊“房屋應(yīng)稅信息（從租）”，進(jìn)入從租信息頁(yè)面，點(diǎn)擊“新增”，錄入房屋應(yīng)稅從租信息。


注意：“申報(bào)租金所屬租賃期起”、“申報(bào)租金所屬租賃期止”要和“申報(bào)租金收入”相對(duì)應(yīng)，建議租金按半年申報(bào)期錄入，如所屬期為2019年7月-2019年12月，對(duì)應(yīng)半年租金收入。
（二）稅源信息變更采集
1. 減免稅信息采集
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅等“六稅一費(fèi)”優(yōu)惠事項(xiàng)資料留存?zhèn)洳榈墓妗罚▏?guó)家稅務(wù)總局公告2019年第21號(hào)），納稅人享受城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠（城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅困難減免稅除外），實(shí)行“自行判別、申報(bào)享受、有關(guān)資料留存?zhèn)洳椤鞭k理方式，申報(bào)時(shí)無(wú)須再向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料。
納稅人根據(jù)具體政策規(guī)定自行判斷是否符合優(yōu)惠條件，符合條件的，將有關(guān)資料留存?zhèn)洳?。同時(shí)，在辦理城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅申報(bào)前，通過(guò)稅源信息采集模塊，在應(yīng)稅信息維護(hù)中錄入減免稅優(yōu)惠信息后，即可在申報(bào)時(shí)享受稅收優(yōu)惠。

注意事項(xiàng)
1.根據(jù)實(shí)際能夠享受的優(yōu)惠政策選擇對(duì)應(yīng)的“減免性質(zhì)代碼”，如果是延續(xù)性?xún)?yōu)惠政策，注意所選優(yōu)惠政策的適用期與當(dāng)前申報(bào)所屬期是否相符。
2.若土地、房產(chǎn)稅源中部分可享受減免稅優(yōu)惠，則在錄入減免稅優(yōu)惠信息時(shí)應(yīng)注意錄入實(shí)際可享受的土地面積、房產(chǎn)原值、租金收入。
操
作
指
引

（一）城鎮(zhèn)土地使用稅減免稅信息采集
1.如涉及減免稅，點(diǎn)擊“增加行”，錄入“減免稅性質(zhì)代碼”和“減免稅土地面積”。將鼠標(biāo)移至減免性質(zhì)代碼行，可以刪除對(duì)應(yīng)行次的減免稅信息。

2.點(diǎn)擊“保存”，完成土地信息采集。
（二）房產(chǎn)稅減免稅信息采集
如涉及減免稅的，先點(diǎn)擊“新增”進(jìn)行減免稅信息的錄入，再點(diǎn)擊“保存”。

2.其他稅源信息變更
納稅人土地應(yīng)稅面積、房產(chǎn)原值、房屋租金等稅源信息發(fā)生變化的，可以在電子稅務(wù)局進(jìn)行變更。
常用的變更事項(xiàng)：房產(chǎn)從自用轉(zhuǎn)為出租、增加從租應(yīng)稅信息、修改從租應(yīng)稅信息中的申報(bào)租金、從出租轉(zhuǎn)回自用等。

注意事項(xiàng)
變更時(shí)需根據(jù)實(shí)際情況選擇變更日期，避免造成前期已繳納稅款退稅或補(bǔ)稅情況。
操
作
指
引

1. 點(diǎn)擊 “應(yīng)稅信息”，查看或修改城鎮(zhèn)土地使用稅稅源信息，錄入相關(guān)信息后，點(diǎn)擊“保存”。

2.點(diǎn)擊“應(yīng)稅信息”，查看或修改房產(chǎn)稅稅源信息。

注意：
修改房產(chǎn)原值及租金時(shí)要注意起止時(shí)間，涉及一段時(shí)期內(nèi)租金發(fā)生變化的，要分段修改，避免造成前期已繳納稅款退稅或補(bǔ)稅情況。
“變更時(shí)間”欄次是將房產(chǎn)稅稅源所屬期分段的關(guān)鍵欄次，變更時(shí)間填寫(xiě)本月月末一天將會(huì)將稅源所屬期分段為起始時(shí)間至本月、次月至截止時(shí)間。
關(guān)于變更日期的選擇?
如涉及到稅源信息變化，需將原信息先分段，分為修改前稅源信息及修改后稅源信息，變更日期應(yīng)選擇稅源信息開(kāi)始變化的“有效期起”的上月的最后一天。再分別修改兩段時(shí)間對(duì)應(yīng)的租金，此時(shí)無(wú)需再分段，可選擇對(duì)應(yīng)“有效期起”的上月的最后一天。
舉例一
（1）原信息有效期起止時(shí)間2019年1月1日-2019年12月31日。如需分段為上下半年兩段所屬期，則變更時(shí)間應(yīng)直接填入2019年6月30日。
分段結(jié)果：
2019年1月1日至2019年6月30日
2019年7月1日至2019年12月31日
（2）原信息有效期起止時(shí)間2019年1月1日-2019年12月31日，如所屬期不變，只需修改原值、租金，承租方等非日期類(lèi)稅源信息，變更時(shí)間應(yīng)該寫(xiě)2018年12月31日。
舉例二
A企業(yè)原出租自有房屋，簽訂合同租期為2019年1月-2020年12月，租金共24000元（每月1000元）。后房租上漲，自2019年7月起租金變?yōu)槊吭?500元。
（1）所屬期分段
應(yīng)分成2019年1月-2019年6月及2019年7月-2020年12月兩段，變更日期填寫(xiě)2019年6月30日。
（2）修改租金（此時(shí)無(wú)需再分段）
核對(duì)2019年1月-2019年6月租金總數(shù)為6000元，變更日期選為2018年12月31日。
核對(duì)2019年7月-2020年12月租金總數(shù)為27000元（每月1500元，共計(jì)18個(gè)月），變更日期選為2019年6月30日。
變更前：

變更后：