你了解房產(chǎn)稅、土地使用稅的計稅和申報方式嗎？

一、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的概念
房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納，特殊情況由經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。產(chǎn)權所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為房產(chǎn)稅納稅義務人。在征收范圍內擁有土地使用權的單位和個人為城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務人；土地使用權屬不明確的，實際使用土地的單位和個人為城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務人。
房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人應依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關規(guī)定，在規(guī)定的納稅期限內，在本功能模塊進行納稅申報。

二、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅方式
2.1 下面?帶大家先了解下土地使用稅的計稅方法
土地面積確認：

• 計稅土地面積以產(chǎn)權證上記載的為準，或建設用地批準文件記載的面積為準
  
  
• 無法確定面積的，以實際測量的土地面積為準。
  
  

上海市城鎮(zhèn)土地使用稅標準（單價）

土地等級	新稅額標準	原稅額標準	減稅額
一級	15	30	15
二級	10	20	10
三級	6	12	6
四級	3	6	3
五級		3	3
六級	1.5	1.5

計稅方法：

公司性質	年應交土地使用稅	月應交土地使用稅
一般納稅人	年應交土地稅=土地面積*單價	月應交土地稅=土地面積*單價/12
小規(guī)模納稅人	年應交土地稅=土地面積*單價*50%	月應交土地稅=土地面積*單價*50%/12

2.2 下面?我們再接著了解下房產(chǎn)稅的計稅方法：

原值確認：

• 購買時的價格確認為原值
  
  
• 評估機構出具的評估報告里的金額確認
  
  

計稅方法：

房產(chǎn)稅應納稅額的計算分為以下兩種情況，其計算公式為：
（1）以房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)的
應納稅額=房產(chǎn)原值×（1-10%或30%）×稅率（1.2%）
（2）以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)的
應納稅額=房產(chǎn)租金收入×稅率(12%)
（3）2019年最新優(yōu)惠政策：小規(guī)模納稅人在原有的基礎上再減半征收
注意：自2019年1月1日起，本市按照房產(chǎn)余值計算繳納房產(chǎn)稅的納稅人，房產(chǎn)原值減除比例調整為百分之三十，即計稅比例欄為0.7。

公司性質	年應交房產(chǎn)稅	月應交房產(chǎn)稅
一般納稅人自用房產(chǎn)	=原值*70%*1.2%	=原值*70%*1.2%/12
一般納稅人出租房產(chǎn)	=租金收入*12%	=租金收入*12%/12
小規(guī)模納稅人自用房產(chǎn)	=原值*70%*1.2%*50%	=原值*70%*1.2%*50%/12
小規(guī)模納稅人出租房產(chǎn)	=租金收入*12%*50%	=租金收入*12%*50%/12

三、城鎮(zhèn)土地使用稅 房產(chǎn)稅稅源稅務辦理


為進一步方便納稅人，優(yōu)化營商環(huán)境，本市電子稅務局進行了優(yōu)化升級，納稅人只需登錄電子稅務局，即可在網(wǎng)上采集城鎮(zhèn)土地使用稅 房產(chǎn)稅稅源信息（以下簡稱“稅源信息采集”）。下面，對該項功能進行簡要介紹。
適用范圍
操作界面
主要功能
NO.1---
網(wǎng)上稅源信息采集的適用范圍
納稅人在首次申報城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅前，或房屋土地的稅源信息發(fā)生變化時，應進行城鎮(zhèn)土地使用稅稅源信息采集和房產(chǎn)稅稅源信息采集。
NO.2---
網(wǎng)上稅源信息采集的操作界面
納稅人可以登錄上海市電子稅務局，通過“城鎮(zhèn)土地使用稅 房產(chǎn)稅稅源信息采集”模塊辦理網(wǎng)上稅源信息采集。
具體路徑：
固定布局
工具條上設置固定寬高
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以及制作自己的模板
電子稅務局
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我要辦稅
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綜合信息報告
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稅源信息報告
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城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅稅源信息采集
電子稅務局網(wǎng)址：
http://etax.shanghai.chinatax.gov.cn


NO.3---
網(wǎng)上稅源信息采集的主要功能
（一）新增稅源信息采集
納稅人新購入房產(chǎn)、土地，首次申報城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅前，可登錄電子稅務局進行城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅稅源信息采集。如本申報期無稅源信息變化則無需重復錄入相同信息。
稅源信息采集包括基本信息采集以及應稅信息維護。
1.取得土地：新增土地稅源基本信息采集-土地稅源應稅信息維護
2.取得房產(chǎn)：
（1）新增土地稅源基本信息采集-土地稅源應稅信息維護
（2）新增房產(chǎn)稅源基本信息采集-房產(chǎn)稅源應稅信息維護

注意事項
1.根據(jù)房產(chǎn)自用或出租，房產(chǎn)稅源應稅信息維護分為從價信息采集和從租信息采集。
房產(chǎn)自用：只需完成從價信息采集
房產(chǎn)出租：先進行從價信息采集，后進行從租信息采集
2.新增房產(chǎn)稅源基本信息采集時需選擇對應的土地編號：點擊查詢選擇對應的土地信息
3.不動產(chǎn)權證號：應按照規(guī)定格式進行填寫。
操
作
指
引

（一）新增城鎮(zhèn)土地使用稅稅源信息
1.點擊新增土地。

注意：由于錄入房產(chǎn)稅源信息時需要勾選土地編號，建議先增加土地稅源信息再增加房產(chǎn)稅源信息。
2.在彈出的頁面錄入土地基本信息。

3. 填寫完成后點擊“保存”、“確定”進入應稅信息維護頁面。

4.檢查自動帶出的土地等級和納稅義務有效期是否正確。

（二）新增房產(chǎn)稅稅源信息
1.點擊“房產(chǎn)稅稅源明細”，點擊“新增房屋”。

2.在彈出的頁面錄入房屋基本信息。

3. 填寫完成后點擊“保存”、“確認”進入應稅信息維護頁面。

4.點擊“新增”，錄入房屋應稅從價信息。

5.錄入“房產(chǎn)原值”。如不涉及出租，“出租房產(chǎn)原值”和“出租房產(chǎn)面積”，填0；如涉及出租，按實際出租比例填寫。涉及減免稅的，點擊“新增”，進行減免稅信息的錄入。

注意：自2019年1月1日起，本市按照房產(chǎn)余值計算繳納房產(chǎn)稅的納稅人，房產(chǎn)原值減除比例調整為百分之三十，即計稅比例欄為0.7。
6.點擊“保存”、“確定”后該頁面關閉。


7.如涉及出租房產(chǎn)，點擊“房屋應稅信息（從租）”，進入從租信息頁面，點擊“新增”，錄入房屋應稅從租信息。


注意：“申報租金所屬租賃期起”、“申報租金所屬租賃期止”要和“申報租金收入”相對應，建議租金按半年申報期錄入，如所屬期為2019年7月-2019年12月，對應半年租金收入。
（二）稅源信息變更采集
1. 減免稅信息采集
根據(jù)《國家稅務總局關于城鎮(zhèn)土地使用稅等“六稅一費”優(yōu)惠事項資料留存?zhèn)洳榈墓妗罚▏叶悇湛偩止?019年第21號），納稅人享受城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠（城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅困難減免稅除外），實行“自行判別、申報享受、有關資料留存?zhèn)洳椤鞭k理方式，申報時無須再向稅務機關提供有關資料。
納稅人根據(jù)具體政策規(guī)定自行判斷是否符合優(yōu)惠條件，符合條件的，將有關資料留存?zhèn)洳?。同時，在辦理城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅申報前，通過稅源信息采集模塊，在應稅信息維護中錄入減免稅優(yōu)惠信息后，即可在申報時享受稅收優(yōu)惠。

注意事項
1.根據(jù)實際能夠享受的優(yōu)惠政策選擇對應的“減免性質代碼”，如果是延續(xù)性優(yōu)惠政策，注意所選優(yōu)惠政策的適用期與當前申報所屬期是否相符。
2.若土地、房產(chǎn)稅源中部分可享受減免稅優(yōu)惠，則在錄入減免稅優(yōu)惠信息時應注意錄入實際可享受的土地面積、房產(chǎn)原值、租金收入。
操
作
指
引

（一）城鎮(zhèn)土地使用稅減免稅信息采集
1.如涉及減免稅，點擊“增加行”，錄入“減免稅性質代碼”和“減免稅土地面積”。將鼠標移至減免性質代碼行，可以刪除對應行次的減免稅信息。

2.點擊“保存”，完成土地信息采集。
（二）房產(chǎn)稅減免稅信息采集
如涉及減免稅的，先點擊“新增”進行減免稅信息的錄入，再點擊“保存”。

2.其他稅源信息變更
納稅人土地應稅面積、房產(chǎn)原值、房屋租金等稅源信息發(fā)生變化的，可以在電子稅務局進行變更。
常用的變更事項：房產(chǎn)從自用轉為出租、增加從租應稅信息、修改從租應稅信息中的申報租金、從出租轉回自用等。

注意事項
變更時需根據(jù)實際情況選擇變更日期，避免造成前期已繳納稅款退稅或補稅情況。
操
作
指
引

1. 點擊 “應稅信息”，查看或修改城鎮(zhèn)土地使用稅稅源信息，錄入相關信息后，點擊“保存”。

2.點擊“應稅信息”，查看或修改房產(chǎn)稅稅源信息。

注意：
修改房產(chǎn)原值及租金時要注意起止時間，涉及一段時期內租金發(fā)生變化的，要分段修改，避免造成前期已繳納稅款退稅或補稅情況。
“變更時間”欄次是將房產(chǎn)稅稅源所屬期分段的關鍵欄次，變更時間填寫本月月末一天將會將稅源所屬期分段為起始時間至本月、次月至截止時間。
關于變更日期的選擇?
如涉及到稅源信息變化，需將原信息先分段，分為修改前稅源信息及修改后稅源信息，變更日期應選擇稅源信息開始變化的“有效期起”的上月的最后一天。再分別修改兩段時間對應的租金，此時無需再分段，可選擇對應“有效期起”的上月的最后一天。
舉例一
（1）原信息有效期起止時間2019年1月1日-2019年12月31日。如需分段為上下半年兩段所屬期，則變更時間應直接填入2019年6月30日。
分段結果：
2019年1月1日至2019年6月30日
2019年7月1日至2019年12月31日
（2）原信息有效期起止時間2019年1月1日-2019年12月31日，如所屬期不變，只需修改原值、租金，承租方等非日期類稅源信息，變更時間應該寫2018年12月31日。
舉例二
A企業(yè)原出租自有房屋，簽訂合同租期為2019年1月-2020年12月，租金共24000元（每月1000元）。后房租上漲，自2019年7月起租金變?yōu)槊吭?500元。
（1）所屬期分段
應分成2019年1月-2019年6月及2019年7月-2020年12月兩段，變更日期填寫2019年6月30日。
（2）修改租金（此時無需再分段）
核對2019年1月-2019年6月租金總數(shù)為6000元，變更日期選為2018年12月31日。
核對2019年7月-2020年12月租金總數(shù)為27000元（每月1500元，共計18個月），變更日期選為2019年6月30日。
變更前：

變更后：