“土地入股”有蹊蹺 業(yè)務(wù)核查揭偽裝

“土地入股”有蹊蹺 業(yè)務(wù)核查揭偽裝

來(lái)源：中國(guó)稅務(wù)報(bào)
作者：趙慧武 馬康寧 王翰琛 記者 馮國(guó)濱
時(shí)間：2025年11月14日

看到股東合作協(xié)議內(nèi)容后，稅務(wù)人員心中疑云頓起：權(quán)益性投資活動(dòng)，股東分紅的額度通常與企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)掛鉤，并且數(shù)額不定。但這份協(xié)議卻顯示，合資企業(yè)運(yùn)營(yíng)期間，Z公司每年均能從該企業(yè)取得固定金額的大筆分紅，這種做法并不符合企業(yè)經(jīng)營(yíng)常規(guī)。這份協(xié)議是真是假？Z公司的該項(xiàng)業(yè)務(wù)真是投資入股行為嗎？

近期，國(guó)家稅務(wù)總局青島市市北區(qū)稅務(wù)局查處一起商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)少申報(bào)收入、少繳稅款案件。稅務(wù)人員經(jīng)核查證實(shí)，涉案企業(yè)Z公司名義上以商業(yè)用地作價(jià)入股投資S商城有限公司，從該企業(yè)每年獲取“分紅”，實(shí)質(zhì)是向該企業(yè)出租土地收取租金。通過這種方式，將應(yīng)稅不動(dòng)產(chǎn)租金收入偽裝為居民企業(yè)間免稅權(quán)益性投資收益，以達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的。

稅務(wù)人員經(jīng)核查確認(rèn)，涉案企業(yè)在核查期內(nèi)共取得2100萬(wàn)元租金收入，未依法申報(bào)納稅。針對(duì)企業(yè)違法行為，市北區(qū)稅務(wù)局依法對(duì)其作出追繳稅款、加收滯納金的處理決定。目前相關(guān)稅款已全部征繳入庫(kù)。

收入數(shù)與開票額為何差異巨大

2024年4月，市北區(qū)稅務(wù)局風(fēng)險(xiǎn)分析團(tuán)隊(duì)依托稅務(wù)大數(shù)據(jù)平臺(tái)對(duì)轄區(qū)企業(yè)涉稅數(shù)據(jù)實(shí)施稅收風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，一家名為Z公司的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的數(shù)據(jù)引起了風(fēng)控人員注意。

風(fēng)控人員發(fā)現(xiàn)，2020年—2023年該企業(yè)申報(bào)的營(yíng)業(yè)收入呈現(xiàn)逐年下降狀態(tài)。2020年時(shí)，企業(yè)申報(bào)的營(yíng)業(yè)收入為3000多萬(wàn)元，至2023年時(shí)已下降為1500多萬(wàn)元，下降幅度接近一半。此外，幾年中該企業(yè)申報(bào)收入金額與開票金額均存在較大差額，最多的年度，企業(yè)開票金額比申報(bào)收入數(shù)額高出近1000萬(wàn)元。

風(fēng)控人員了解到，Z公司是一家主要從事商業(yè)用地、地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)，是增值稅一般納稅人，名下?lián)碛卸嗵幧虡I(yè)地塊和房產(chǎn)。從經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)看，該企業(yè)名下的地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)資源在數(shù)量和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)上沒有變動(dòng)。在當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)供需沒有明顯變化的情況下，企業(yè)收入逐年下降與行業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)并不相符。

此外，通常情況下，從事商業(yè)用地和房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)，其營(yíng)業(yè)收入和對(duì)外開票金額均應(yīng)為匹配狀態(tài)。從Z公司對(duì)外開票的名目信息看，均為土地、房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，但近幾年來(lái)其申報(bào)的營(yíng)業(yè)收入?yún)s均與開票金額存在較大差額，這與行業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)常態(tài)不符。

綜合Z公司涉稅數(shù)據(jù)顯現(xiàn)出的各類異常情況，風(fēng)控人員認(rèn)為，該企業(yè)存在少申報(bào)營(yíng)業(yè)收入、少繳稅款嫌疑。于是，市北區(qū)稅務(wù)局決定成立核查小組，對(duì)Z公司實(shí)施進(jìn)一步稅收核查。

股東合作協(xié)議真實(shí)性存疑

核查小組結(jié)合案頭分析發(fā)現(xiàn)的企業(yè)疑點(diǎn)，首先約談了Z公司管理人員。

Z公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人李某稱，近幾年來(lái)，由于市場(chǎng)需求不旺，商業(yè)地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)并不好做，企業(yè)手中有不少商業(yè)房產(chǎn)和地塊租不出去，因此營(yíng)業(yè)收入處于不斷下降的狀態(tài)。

對(duì)于企業(yè)申報(bào)收入與對(duì)外開票金額不符的問題，李某解釋稱，幾年前，Z公司以非貨幣性資產(chǎn)投資入股的方式，將名下一塊商業(yè)用地的使用權(quán)作價(jià)與F公司合資成立了S商城有限公司。S商城有限公司負(fù)責(zé)商城的日常運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)，雙方約定，S商城有限公司每年定期向Z公司“分紅”，Z公司收到分紅后，向其開具發(fā)票，以便于作賬目處理。

李某稱，企業(yè)所得稅法第二十六條規(guī)定，符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益為免稅收入。因此，Z公司取得分紅后未向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，可能因此導(dǎo)致了企業(yè)發(fā)票開具金額與申報(bào)收入存在差額的問題。

隨后，李某向稅務(wù)人員提供了一份《S商城有限公司股東合作協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱《合作協(xié)議》）?！逗献鲄f(xié)議》顯示：Z公司與F公司共同出資成立S商城有限公司，Z公司將名下一處商業(yè)用地以非貨幣性資產(chǎn)投資的方式入股，該地塊用于建設(shè)經(jīng)營(yíng)S商城。協(xié)議約定，Z公司每年年終在S商城有限公司召開股東會(huì)議后，從該公司取得固定金額分紅400萬(wàn)元，該分紅金額每5年增長(zhǎng)5%。

協(xié)議雙方約定，由S商城有限公司全權(quán)負(fù)責(zé)S商城經(jīng)營(yíng)管理，如果該商城由于經(jīng)營(yíng)不善或其他原因，進(jìn)入破產(chǎn)、清算或其他被迫資產(chǎn)拍賣程序，Z公司入股時(shí)的商業(yè)用地仍歸其所有，與S商城有限公司的相關(guān)債務(wù)無(wú)關(guān)。

在對(duì)《合作協(xié)議》內(nèi)容進(jìn)行審閱后，稅務(wù)人員心中疑云頓起：企業(yè)權(quán)益性投資活動(dòng)，遵循“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，收益共享”原則。股東分紅的數(shù)額，均與企業(yè)年度實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和收益情況掛鉤，為何這份協(xié)議中，不考慮企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，Z公司每年均能獲取固定金額分紅？此外，雙方還約定，如企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善存在債務(wù)，Z公司作為股東與相關(guān)債務(wù)無(wú)關(guān)。這些約定并不符合企業(yè)權(quán)益性投資經(jīng)營(yíng)常規(guī)。

稅務(wù)人員認(rèn)為，從Z公司該項(xiàng)業(yè)務(wù)每年均獲取固定收益，并且在一定周期內(nèi)收益還會(huì)有比例遞增的特點(diǎn)看，這項(xiàng)“投資入股”業(yè)務(wù)似乎更像是向企業(yè)租賃土地并收取固定租金。如果屬于這種情況，那么Z公司就存在少申報(bào)收入、少繳稅款問題。

股東“分紅”為何列入企業(yè)成本

Z公司究竟是用名下商用土地使用權(quán)作價(jià)投資入股？還是名為入股實(shí)為向S商城有限公司租賃土地收取租金？為進(jìn)一步核實(shí)Z公司“投資入股”和取得“分紅”的真實(shí)情況，核查小組決定針對(duì)業(yè)務(wù)疑點(diǎn)實(shí)施針對(duì)性核查。

稅務(wù)人員首先依法調(diào)取了涉案企業(yè)Z公司、F公司和S商城有限公司的銀行賬戶流水?dāng)?shù)據(jù)，對(duì)相關(guān)企業(yè)的資金往來(lái)情況進(jìn)行了調(diào)查。他們發(fā)現(xiàn)，核查期內(nèi)，Z公司銀行賬戶每年均會(huì)收到S商城有限公司支付的與《合作協(xié)議》約定相同的資金。但是，這些資金匯入的時(shí)間卻均為每年6月左右，而不是年終股東會(huì)議后。雙方這些資金收支活動(dòng)的時(shí)間，不僅與《合作協(xié)議》中的約定不符，而且不符合企業(yè)年終決算后才向股東分紅的會(huì)計(jì)核算規(guī)則。

S商城有限公司是否與眾不同，是年中向股東分紅呢？為此，核查小組對(duì)S商城有限公司進(jìn)行了針對(duì)性調(diào)查。稅務(wù)人員對(duì)企業(yè)賬簿資料和相關(guān)資金支付憑證作了分析核查，發(fā)現(xiàn)該公司賬簿中記載，核查期內(nèi)相關(guān)年度年終決算后，企業(yè)均決定當(dāng)年不向股東分紅。

此外，稅務(wù)人員還發(fā)現(xiàn)，S商城有限公司每年向Z公司支付“分紅”資金后，并沒有將該筆支出按照會(huì)計(jì)核算規(guī)定計(jì)入“所有者權(quán)益”科目，而是均計(jì)入了當(dāng)年的企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本——這一核算行為顯示，企業(yè)認(rèn)為向Z公司支付的資金并非“紅利”，而是成本費(fèi)用。

隨后，核查小組對(duì)S商城有限公司同區(qū)域內(nèi)，類似商業(yè)用地的租賃價(jià)格、租金遞增情況作了類比性調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，不論是相關(guān)地塊的租金價(jià)格，還是年租金遞增比率等，均與Z公司提供的《合作協(xié)議》中約定的固定金額“分紅”形式高度類似。

綜合各項(xiàng)調(diào)查結(jié)果和證據(jù)，核查小組認(rèn)為，Z公司名義上以企業(yè)商業(yè)用地使用權(quán)作價(jià)入股S商城有限公司，每年定期從該企業(yè)獲取“分紅”，但核查結(jié)果顯示，該項(xiàng)業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)并不是權(quán)益性投資，而是其向S商城有限公司出租商業(yè)用地并收取租金的土地租賃行為。因此，Z公司核查期內(nèi)從S商城有限公司取得的租金收入應(yīng)依法向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

核查小組再次約談了Z公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人李某，面對(duì)稅務(wù)人員出具的證據(jù)，李某無(wú)法自圓其說(shuō)，最終認(rèn)可了稅務(wù)人員的意見。經(jīng)核實(shí)，核查期內(nèi)，Z公司共取得2100萬(wàn)元土地租賃收入，未依法申報(bào)納稅。針對(duì)企業(yè)違法事實(shí)，市北區(qū)稅務(wù)局依法對(duì)Z公司作出補(bǔ)繳稅款、加收滯納金的處理決定。

稅案評(píng)析

用好預(yù)警指標(biāo) 識(shí)別虛假投資

作者：國(guó)家稅務(wù)總局青島市市北區(qū)稅務(wù)局局長(zhǎng) 隋煥新

本案是一起較為典型的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)少申報(bào)土地租賃收入、少繳稅款案件。涉案企業(yè)名為用商業(yè)土地使用權(quán)作價(jià)“入股”商城經(jīng)營(yíng)企業(yè)，每年從企業(yè)獲取固定金額“分紅”，實(shí)際是將名下土地出租給企業(yè)使用獲取租金，試圖通過將租賃業(yè)務(wù)改頭換面為“權(quán)益性投資”形式，規(guī)避企業(yè)所得稅繳納義務(wù)，少繳稅款。但該項(xiàng)業(yè)務(wù)的偽裝未逃過稅務(wù)人員銳利的雙眼。稅務(wù)人員通過縝密細(xì)致的核查，查清了業(yè)務(wù)真相，厘清了業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)，最終將涉案企業(yè)少繳稅款全部追征入庫(kù)。

本案的疑點(diǎn)線索源自風(fēng)險(xiǎn)管理部門日常大數(shù)據(jù)風(fēng)險(xiǎn)篩查。風(fēng)控人員利用大數(shù)據(jù)技術(shù)，結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)對(duì)企業(yè)申報(bào)數(shù)據(jù)和發(fā)票信息等實(shí)施綜合分析時(shí)，發(fā)現(xiàn)在市場(chǎng)供需變動(dòng)不大、企業(yè)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)無(wú)變化的情況下，涉案企業(yè)存在營(yíng)業(yè)收入連年下降、年度申報(bào)收入數(shù)據(jù)與開票金額差異較大等異常情況。核查人員以此為線索，循跡追蹤，通過核業(yè)務(wù)、追資金、查賬簿等一系列核查措施，查明了涉案企業(yè)土地業(yè)務(wù)的真實(shí)性質(zhì)，確保相關(guān)稅款顆粒歸倉(cāng)。

案件的查辦表明，雖然涉案企業(yè)的違法手段具有一定隱蔽性，但并非無(wú)跡可尋。稅務(wù)機(jī)關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管理部門可通過豐富和完善風(fēng)險(xiǎn)特征指標(biāo)庫(kù)，不斷提高商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)異常經(jīng)營(yíng)行為辨識(shí)能力，以此防范遏制類似違法行為。針對(duì)本案的違法形式，稅務(wù)機(jī)關(guān)可在風(fēng)險(xiǎn)特征指標(biāo)庫(kù)中增設(shè)營(yíng)業(yè)收入與發(fā)票金額偏離度、企業(yè)個(gè)別收益率與行業(yè)普遍收益率偏離度，以及房地資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收益率和非貨幣資產(chǎn)出資后續(xù)收益波動(dòng)率等預(yù)警指標(biāo)。在日常風(fēng)險(xiǎn)篩查過程中，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)涉稅信息定期開展掃描分析。如發(fā)現(xiàn)指標(biāo)偏離度較大和反常經(jīng)營(yíng)信息時(shí)，及時(shí)采取風(fēng)險(xiǎn)核查等征管措施。