廣西嘉美房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與楊偉鵬商品房銷售合同糾紛再審民事判決書

廣西嘉美房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與楊偉鵬商品房銷售合同糾紛再審民事判決書

時間：2016年4月7日

申請再審人（一審被告、二審上訴人）：廣西嘉美房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地廣西壯族自治區(qū)來賓市前衛(wèi)路與東二路交叉口東南側(cè)。

法定代表人：李星怡，該公司董事長。

委托代理人：肖曉聲，該公司法律顧問。

委托代理人：肖波，北京尚勤律師事務(wù)所律師。

被申請人（一審原告、二審被上訴人）：楊偉鵬，男，1973年11月29日出生，漢族，住廣西壯族自治區(qū)桂林市象山區(qū)銀錠路168號。

委托代理人：韋金新，廣西典哲律師事務(wù)所律師。

委托代理人：楊明，廣西典哲律師事務(wù)所律師。

審理經(jīng)過

申請再審人廣西嘉美房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱嘉美公司）因與楊偉鵬商品房買賣合同糾紛一案，不服廣西壯族自治區(qū)高級人民法院（以下簡稱廣西高院）（2011）桂民一終字第18號民事判決，向本院申請再審。本院于2013年5月14日作出（2013）民申字第310號民事裁定，提審本案。提審后，本院依法組成合議庭，于2013年8月27日開庭審理了本案，嘉美公司的委托代理人肖波、段曉聲，楊偉鵬的委托代理人韋金新、楊明到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一審法院查明

2010年4月，廣西壯族自治區(qū)來賓市中級人民法院（以下簡稱來賓中院）受理楊偉鵬訴嘉美公司商品房買賣合同糾紛案。

楊偉鵬一審訴稱，2007年6月27日，雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣合同》約定，嘉美公司將其開發(fā)的座落于來賓市前衛(wèi)路與東二路交叉口東南側(cè)嘉美商業(yè)中心一層的53間商品房出售給楊偉鵬。其中套內(nèi)建筑面積為982.28平方米，公共部分與公攤建筑面積為514.69平方米，總價為340萬元，于合同簽訂當(dāng)日付清。嘉美公司應(yīng)當(dāng)于同年8月30日前，交付驗收合格的商品房。逾期交房超過180日，嘉美公司按交付房價款萬分之一點五的日息，向楊偉鵬支付違約金等。合同簽訂當(dāng)日，楊偉鵬即付清了340萬元購房款，并于次日到來賓市房地產(chǎn)管理局辦理了商品房買賣備案登記。但至今嘉美公司未按約定交付房屋。故請求確認(rèn)雙方簽訂的《商品房買賣合同》有效，判令嘉美公司交付房屋并支付違約金372300元（計算到2009年9月1日）。由嘉美公司承擔(dān)訴訟費用。

嘉美公司答辯稱：雙方當(dāng)事人之間不存在商品房買賣合同關(guān)系，雙方之間實際上是民間借貸關(guān)系，商品房買賣合同只是民間借貸關(guān)系中的擔(dān)保環(huán)節(jié)。

本院查明

來賓中院一審查明：2007年6月27日，楊偉鵬與嘉美公司簽訂《商品房買賣合同》，約定：出賣人為嘉美公司，買受人為楊偉鵬；項目建設(shè)依據(jù)是來國用（2006）第0804031098號批文；商品房銷售依據(jù)是來賓市房產(chǎn)管理局頒發(fā)的來房售（2006）第001號預(yù)售許可證；楊偉鵬購買的商品房號為：1－6、1－29、1－30、1－47、1－51至1－53、1－57、1－94至1－102、1－104至1－128、1－129至1－132、1－134、1－1－4、1－1－10、1－1－11、1－1－18、1－1－19、1－1－20號房，共計53間，商品房用途為商鋪，屬框架結(jié)構(gòu)，層高為4.1米，建筑層數(shù)地上7層，地下1層，建筑面積共計1496.97平方米，其中套內(nèi)建筑面積982.28平方米，公共部分與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e514.69平方米；計價方式和價款，按建筑面積計算，商品房總額340萬元；付款方式及期限，買受人于2007年6月27日交納全部房款，出賣人應(yīng)當(dāng)于2007年8月30日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將商品房驗收合格交付買受人使用。逾期交房的違約責(zé)任：逾期不超過180天，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過180日后，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一點五的違約金；商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)，由于買受人原因未能送達(dá)交房通知單的，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由買受人承擔(dān)；出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交房使用后360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，因出賣人的責(zé)任而不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的2%向買受人支付違約金；買受人的商品房僅作商鋪使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途等。該合同簽訂當(dāng)日，楊偉鵬向嘉美公司支付了購房款340萬元，嘉美公司向楊偉鵬開出了《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》，但該發(fā)票由嘉美公司持有。第二日雙方到來賓市房產(chǎn)管理局對銷售的53間商品房進(jìn)行了備案登記，來賓市房產(chǎn)局為上述53間商品房出具了《商品房備案證明》。

來賓中院一審認(rèn)為，雙方之間是商品房買賣關(guān)系，首先，從主體看，嘉美公司是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，楊偉鵬是自然人；其次，從雙方簽訂的《商品房買賣合同》中約定的內(nèi)容看，嘉美公司將53間商品房出售給楊偉鵬，合同約定很明確，其中沒有關(guān)于借款用商品房做抵押的內(nèi)容；再次，從嘉美公司開出的《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》看，嘉美公司是向楊偉鵬出售53間商品房，而不是用53間商品房作為借款的擔(dān)保；最后，從來賓市房產(chǎn)管理局出具的《商品房備案登記證明》看，雙方明確的是商品房符合預(yù)售的條件，可以進(jìn)行備案登記，并無用53間商品房作為借款抵押登記的內(nèi)容。以上四方面的證據(jù)都是直接證據(jù)，都證明了雙方當(dāng)事人之間的關(guān)系，符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條關(guān)于商品房買賣合同的特征，因而楊偉鵬起訴要求確認(rèn)雙方之間是屬于商品房買賣合同關(guān)系，有事實和法律依據(jù)，應(yīng)予支持。而嘉美公司并沒有提供雙方之間簽訂的《借款合同》，其提供的其他證據(jù)都為間接證據(jù)，都無法證明雙方之間的關(guān)系符合《中華人民共和國合同法》第一百九十六條規(guī)定的借款合同的法律特征，所以嘉美公司的辯稱，沒有事實和法律依據(jù)，不予支持。

雙方簽訂的《商品房買賣合同》性質(zhì)是商品房買賣關(guān)系，從合同約定的內(nèi)容看，標(biāo)的是商品房，數(shù)量是53間，價格是以商品房為依據(jù)計算的，在楊偉鵬給付全部房價款以后，嘉美公司應(yīng)該履行的義務(wù)是交付商品房給楊偉鵬使用，這些都反映該合同是屬于商品房買賣的性質(zhì)，而且雙方依據(jù)該合同約定，到來賓市房產(chǎn)管理局辦理的也是商品房買賣的預(yù)登記備案手續(xù)，這些都符合商品房買賣合同的性質(zhì)，楊偉鵬要求嘉美公司按約履行，有事實和法律依據(jù)，應(yīng)予支持。而嘉美公司辯稱該《商品房買賣合同》是雙方借貸關(guān)系的擔(dān)保環(huán)節(jié)，單從該合同的約定以及雙方到來賓市房產(chǎn)管理局辦理的登記手續(xù)看，都沒有擔(dān)保的性質(zhì)，所以嘉美公司的辯稱沒有事實依據(jù)和法律依據(jù)，不予支持。

由于訟爭雙方之間的關(guān)系屬于商品房買賣性質(zhì)，雙方都確定《商品房買賣合同》合法有效，且該合同不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)該確認(rèn)合法有效?！吨腥A人民共和國合同法》第六十條第一款規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。由于該《商品房買賣合同》有效，53間商品房屬于嘉美公司所有，楊偉鵬要求嘉美公司按合同約定將53間商品房交付給楊偉鵬使用，有事實和法律依據(jù)，應(yīng)予支持。至于楊偉鵬要求的違約金，由于其并沒有提供證據(jù)證明其向嘉美公司主張過權(quán)利，而且由于楊偉鵬的地址不明確，嘉美公司也無法將交房通知書發(fā)給楊偉鵬，根據(jù)合同的約定，楊偉鵬無權(quán)要求嘉美公司給付違約金，所以對楊偉鵬要求違約金的訴訟請求不予支持。

綜上所述，來賓中院依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第六十七條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，并經(jīng)該院審判委員會討論決定，作出（2010）來民一初字第6號民事判決：1、楊偉鵬與嘉美公司于2007年6月27日簽訂的《商品房買賣合同》有效；2、嘉美公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)，將《商品房買賣合同》約定的53間商品房交付給楊偉鵬使用；3、駁回楊偉鵬的其他訴訟請求。一審案件受理費36978元，由嘉美公司負(fù)擔(dān)。

嘉美公司不服一審判決，向廣西高院上訴稱，一審判決認(rèn)定事實有誤，采信證據(jù)不當(dāng)，案涉法律關(guān)系不是商品房買賣合同關(guān)系，而是民間借貸關(guān)系。當(dāng)事人雙方確實簽訂了《商品房買賣合同》，但真實的意思表示、真實目的都是借貸，也是按借貸關(guān)系互相履行義務(wù)的。嘉美公司由于所開發(fā)的商品房尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，無法為楊偉鵬辦理抵押，故采取了簽訂《商品房買賣合同》并到房產(chǎn)管理局備案的辦法，以達(dá)到類似抵押的目的。一審法院僅以雙方當(dāng)事人簽訂的合同主體、內(nèi)容、客體上都是商品房買賣合同，合同中沒有關(guān)于借貸、抵押的約定為由認(rèn)定雙方之間是買賣關(guān)系而不是借貸關(guān)系，其錯誤在于沒有分析、論證嘉美公司提出的證據(jù)是否形成了證據(jù)鏈，是否足以反駁、推翻雙方簽訂的《商品房買賣合同》，只是從表面上論證商品房買賣合同在形式上的成立。綜上，一審認(rèn)定事實不清、裁判不公，請求二審法院依法改判，駁回楊偉鵬的訴訟請求。

楊偉鵬答辯稱，一審判決認(rèn)定雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣合同》有效，事實清楚，證據(jù)確實、充分。案涉商品房出賣人嘉美公司是具有商品房銷售資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，買受人楊偉鵬具有完全民事行為能力，該合同雙方主體合格，意思表示真實，合同內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定或社會公共利益。嘉美公司稱與楊偉鵬之間的法律關(guān)系是借貸，沒有事實和法律依據(jù)。請求二審法院駁回嘉美公司的上訴請求，維持一審判決。

二審?fù)徶?，嘉美公司提出一審法院認(rèn)定的事實部分有誤，認(rèn)為楊偉鵬沒有在合同簽訂當(dāng)日，向嘉美公司支付購房款340萬元，而是將款直接支付給嚴(yán)欣等五人。該款的性質(zhì)為借款。對此，楊偉鵬承認(rèn)在合同簽訂當(dāng)日340萬元確實未直接進(jìn)入嘉美公司的賬戶，但是按照嘉美公司工作人員的指示，將款存到了嘉美公司債權(quán)人嚴(yán)欣等人的賬戶上，用于歸還嘉美公司欠她們的債務(wù)。經(jīng)庭審查證，嘉美公司對其債權(quán)人收到兩筆共計340萬元的事實予以認(rèn)可，且該事實有嘉美公司一審時向法庭提交的童國懷、吳瑞芳、鐘尚華、嚴(yán)欣及林燕于2007年6月27日出具的兩張共計340萬元的收條佐證。故一審判決對該部分事實的表述確有不當(dāng)，應(yīng)予糾正，二審法院對楊偉鵬已于《商品房買賣合同》簽訂當(dāng)日向嘉美公司的債權(quán)人支付340萬元款項的事實予以確認(rèn)。

二審法院另查明：2007年6月28日嘉美公司通過其尾號0504農(nóng)業(yè)銀行賬戶向楊偉鵬農(nóng)村信用合作社賬戶匯款10.1萬元；2007年8月30日來賓銀座百貨公司用其尾號為0611農(nóng)業(yè)銀行賬戶向楊偉鵬農(nóng)業(yè)銀行賬戶匯款5萬元；2007年8月30日，來賓銀座百貨公司用其尾號為0611農(nóng)業(yè)銀行賬戶三次向楊偉鵬農(nóng)業(yè)銀行賬戶匯款5萬元、5萬元和0.4萬元；2007年9月14日，嘉美公司出納羅皓向楊偉鵬農(nóng)業(yè)銀行賬戶匯款4.1萬元；2007年9月14日，來賓銀座百貨公司用其尾號為1334農(nóng)業(yè)銀行賬戶向楊偉鵬農(nóng)業(yè)銀行賬戶匯款6.3萬元；2007年11月5日，嘉美公司出納羅皓向楊偉鵬農(nóng)業(yè)銀行賬戶匯款4.9萬元；2007年12月18日，李星怡用其建行賬戶向楊偉鵬農(nóng)業(yè)銀行賬戶匯款20.4萬元。嘉美公司主張以上九筆款項為支付利息，共67.4萬元；楊偉鵬抗辯稱上述款項不是利息，且存在重復(fù)計算，其收到的款項僅為57.4萬元。二審法院經(jīng)審查，將嘉美公司提交的單據(jù)逐筆核對計算，確認(rèn)上述九筆款項沒有重復(fù)計算的情形，總額為61.1萬元，故對嘉美公司、來賓銀座百貨公司、羅皓及李星怡于2007年6月28日至2007年12月18日期間分九次向楊偉鵬三個不同的銀行賬戶匯款共61.1萬元的事實予以確認(rèn)。

二審法院查明的其他事實與一審法院查明的事實一致。

廣西高院根據(jù)當(dāng)事人雙方的意見，將二審爭議焦點歸納為雙方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系是商品房買賣關(guān)系還是民間借貸關(guān)系。該院認(rèn)為，2007年6月27日楊偉鵬與嘉美公司簽訂《商品房買賣合同》，締約雙方均具有相應(yīng)的主體資格，合同內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，并且已經(jīng)辦理了商品房備案登記，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行。

訴訟中，嘉美公司與楊偉鵬均未對《商品房買賣合同》的效力提出異議，嘉美公司也未提出在合同的簽訂過程中有重大誤解、顯失公平、欺詐、脅迫或者乘人之危等導(dǎo)致合同可撤銷的情形。嘉美公司拒絕依約履行的抗辯理由是認(rèn)為雙方真實的意思表示是借貸，簽訂《商品房買賣合同》并到房產(chǎn)管理局辦理備案登記手續(xù)只是想達(dá)到一種類似抵押的效果。該抗辯理由的實質(zhì)是認(rèn)為當(dāng)事人簽訂合同的真實意思與《商品房買賣合同》上載明的交易內(nèi)容不一致，形式為商品房買賣實質(zhì)上為借款抵押。為證明自己的主張，嘉美公司同時提供了一系列的證據(jù)，如作廢的《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》，五位嘉美公司債權(quán)人收到340萬元還款的收據(jù)、嘉美公司及李星怡等向楊偉鵬賬戶匯入六十多萬元的憑證等，以證明楊偉鵬與嘉美公司是民間借貸關(guān)系，且楊偉鵬已收取了相應(yīng)的約定利息。對于嘉美公司這一主張，二審法院認(rèn)為，嘉美公司雖然向法院提交了如前所述的相關(guān)證據(jù)，但是缺失了雙方簽訂的借款合同這一能夠直接反映借貸關(guān)系存在的證據(jù)。在嘉美公司主張雙方之間為借貸關(guān)系而楊偉鵬又不認(rèn)可的情況下，由于沒有借款合同的佐證，對借款數(shù)額、借款期限、借款利率等借貸關(guān)系的基礎(chǔ)事實均無從查實，而且分別出自嘉美公司、李星怡等四個賬戶的九筆匯款性質(zhì)不明，也無法確認(rèn)是嘉美公司向楊偉鵬支付的利息。《中華人民共和國民事訴訟法》規(guī)定，當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。嘉美公司既然抗辯稱其為借款人，應(yīng)當(dāng)持有借款合同，對于其主張與楊偉鵬之間存在借貸關(guān)系的事實負(fù)有舉證責(zé)任。由于嘉美公司沒有提供雙方之間存在借貸關(guān)系的直接證據(jù)，所提供的其他證據(jù)也不能形成完整的證據(jù)鏈以證明雙方是借貸關(guān)系，故對嘉美公司主張的借款事實無法予以認(rèn)定。

楊偉鵬主張與嘉美公司之間存在商品房買賣關(guān)系則有雙方簽訂的《商品房買賣合同》及《商品房備案證明》等證據(jù)證實。經(jīng)二審查明，楊偉鵬于2007年6月27日合同簽訂當(dāng)天將340萬元款項按嘉美公司的指示分兩筆匯入了嘉美公司債權(quán)人的賬戶（其中嚴(yán)欣、吳瑞芳、童國懷、鐘尚華四人200萬元，林燕140萬元）。同日，嚴(yán)欣、吳瑞芳、童國懷、鐘尚華與林燕分別向嘉美公司開出了兩張收條，表示收到了嘉美公司200萬元和140萬元兩筆共計340萬元的還款。嘉美公司也認(rèn)可當(dāng)日其公司340萬元的債務(wù)得以清償。二審法院認(rèn)為，楊偉鵬按照嘉美公司的指示將340萬元的款項分兩筆匯入嘉美公司債權(quán)人的賬戶中，嘉美公司利用楊偉鵬給付的340萬元清償了相關(guān)債務(wù)，直接取得了價值340萬元的利益。在2007年6月27日雙方簽訂《商品房買賣合同》的當(dāng)日，楊偉鵬付給嘉美公司的債權(quán)人340萬元，與《商品房買賣合同》約定的價款吻合，嘉美公司開出了同樣金額的不動產(chǎn)銷售發(fā)票，嘉美公司的債權(quán)人寫下了340萬元的收款收據(jù)，這些證據(jù)形成了完整的證據(jù)鏈，證明雙方之間有房產(chǎn)交易行為的存在，且完成了約定對價的給付，故對楊偉鵬請求嘉美公司交付房屋的要求，二審法院予以支持。

綜上所述，一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，判決程序合法，二審法院予以維持。嘉美公司的上訴主張沒有事實和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以駁回。廣西高院依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，并經(jīng)該院審判委員會討論決定，于2013年1月31日作出（2011）桂民一終字第18號民事判決，維持一審判決，駁回了嘉美公司的上訴。二審案件受理費36978元，由嘉美公司負(fù)擔(dān)。

嘉美公司不服廣西高院（2011）桂民一終字第18號民事判決，向本院申請再審。請求：1、撤銷廣西高院（2011）桂民一終字第18號民事判決和來賓中院（2010）來民一初字第6號民事判決；2、駁回楊偉鵬的訴訟請求，改判支持嘉美公司的主張。其主要理由如下：

一、二審法院關(guān)于嘉美公司未對《商品房買賣合同》效力提出異議，也未提出在合同簽訂中有重大誤解、顯失公平、欺詐或乘人之危等情形的表述與事實不符。嘉美公司明確表示《商品房買賣合同》并非其出售商品房的真實意思表示，其與楊偉鵬之間并不存在商品房買賣法律關(guān)系。首先，合同價款明顯不合理。來賓市公安局訊問李國玲筆錄證明，嘉美公司與楊偉鵬簽訂的《商品房買賣合同》是為雙方《借款合同》作擔(dān)保，而非出售案涉商品房，《商品房買賣合同》中約定價款僅為同時期、同位置商鋪最低價格的15%，尚不足建設(shè)成本。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第19條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓價格達(dá)不到交易時交易地的指導(dǎo)價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價。故案涉《商品房買賣合同》中約定的價款屬于明顯不合理低價，由此印證嘉美公司并不存在將案涉房屋出售給楊偉鵬的真實意愿。其次，嘉美公司始終未向楊偉鵬交付發(fā)票原件，楊偉鵬也始終未索要發(fā)票原件，且其知道案涉發(fā)票被稅務(wù)機(jī)關(guān)登記注銷，此種違反交易習(xí)慣的做法，卻得到了楊偉鵬的默認(rèn)，也進(jìn)一步印證了雙方并無買賣房屋的合意。

二、楊偉鵬簽訂《商品房買賣合同》后的行為表明其無意購買商品房。楊偉鵬簽訂《商品房買賣合同》后，并未持有嘉美公司出具的收到購房款的憑證或發(fā)票原件，與常理不符。合同約定的交房時間為2007年8月30日，即簽訂合同后的一個多月，并于交付使用后的360日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記。事實上，案涉房屋的交付與產(chǎn)權(quán)登記并未發(fā)生。沒有證據(jù)顯示，楊偉鵬在2007年8月30日至2010年4月8日間向嘉美公司請求過交付房屋，更未要求過辦理產(chǎn)權(quán)登記。若楊偉鵬是真實的商鋪投資者，對嘉美公司出租案涉商鋪而不予過問也不合常理。

三、二審判決對嘉美公司列舉的反映借貸關(guān)系存在的一系列證據(jù)是否形成閉合、諸多不合理因素是否可以合理解釋、排除，未作分析。首先，借款的事實有相關(guān)線索查證。來賓市公安局訊問李國玲的筆錄證明，嘉美公司與楊偉鵬簽訂的《商品房買賣合同》是為《借款合同》做擔(dān)保。李國玲是該事件發(fā)生時嘉美公司的主管會計，嘉美公司因此事將其開除并舉報追究其刑事責(zé)任，二審法院完全可以向其調(diào)查。其次，借款利息、利率、借款期限可以推算并吻合。嘉美公司提交了童國懷等五人采用與本案相同辦法借款340萬元的證言。對嘉美公司與楊偉鵬之間的借貸關(guān)系完全可以用嘉美公司與上述五人的借款關(guān)系相互印證。第三，二審法院在舉證責(zé)任分配上采取了雙重標(biāo)準(zhǔn)。楊偉鵬指令嘉美公司分九次打入其九個不同的賬戶并在匯入67.4萬元利息后馬上提取銷戶。楊偉鵬對此一會兒說是其他債務(wù)；一會兒又說是商業(yè)秘密不能披露，至今未向法院說明上述款項的性質(zhì)。在嘉美公司完成了向楊偉鵬匯款的初步舉證義務(wù)后，應(yīng)由楊偉鵬對其否認(rèn)款項為利息的觀點進(jìn)行舉證，否則應(yīng)由其承擔(dān)不利后果。但二審法院卻未讓其承擔(dān)舉證不能的后果。第四，嘉美公司關(guān)于證明借貸關(guān)系存在的間接證據(jù)閉合，可以證明與楊偉鵬之間存在民間借貸關(guān)系。來賓市公安局訊問李國玲、楊春霞的筆錄均證明嘉美公司與楊偉鵬之間簽有《借款合同》。嘉美公司向楊偉鵬支付利息的行為印證了雙方存在借貸關(guān)系，9筆匯款中有兩筆直接注明用途為利息。除此之外，嘉美公司與楊偉鵬之間并無其他資金往來。嘉美公司提供的上述證據(jù)足以形成完整的證據(jù)鏈證明雙方之間借貸關(guān)系的存在。

四、二審判決因?qū)Ξ?dāng)事人之間法律關(guān)系定性錯誤導(dǎo)致適用法律錯誤。以備案登記產(chǎn)生抵押登記的法律效果成了房地產(chǎn)行業(yè)廣泛采用的向個人、典當(dāng)行、擔(dān)保公司借款擔(dān)保的常規(guī)形式。由于案發(fā)時嘉美公司剛起步經(jīng)營，管理制度不完善，借款合同失竊，致使該民間借貸關(guān)系被認(rèn)定為商品房買賣關(guān)系。但嘉美公司舉出的證據(jù)足以證明雙方當(dāng)事人之間是民間借貸關(guān)系。

楊偉鵬再審答辯認(rèn)為，嘉美公司沒有任何新證據(jù)、新理由申請再審，不符合民訴法有關(guān)再審申請的條件。嘉美公司所謂的補充證據(jù)即公安機(jī)關(guān)訊問李國玲、楊春霞的筆錄，不能作為再審新證據(jù)。該訊問筆錄所涉人員均系原嘉美公司的員工，李國玲還是嘉美公司法定代表人李星怡的侄子。專家意見書不能作為案件審理的依據(jù)。二審判決采信證據(jù)客觀，認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，嘉美公司的證據(jù)不足以否認(rèn)雙方之間存在商品房買賣合同關(guān)系，故請求駁回嘉美公司的再審請求。

本院再審查明：2007年2月7日，嘉美公司與嚴(yán)欣、吳瑞芳、童國懷、鐘尚生簽訂《借款合同》，約定向嚴(yán)欣等四人借款200萬元，期限至2007年4月6日。嘉美公司為此與上述四人簽訂合同，向其出售嘉美商業(yè)中心第一層11間，共計498.89平方米的房屋并辦理了備案登記。2007年4月25日，嘉美公司與林燕簽訂《借款合同》，約定向林燕借款110萬元，借款期限自2007年4月25日至2007年6月24日，嘉美公司為此將嘉美商業(yè)中心第一層的34間房屋，共計770.41平方米銷售給林燕并辦理了備案登記，2007年5月28日，嘉美公司又與林燕簽訂了另一份《借款合同》，向林燕借款30萬元，期限是自2007年5月28日至2007年7月27日，嘉美公司為此將嘉美商業(yè)中心第一層的6間房屋，共計202.62平方米銷售給林燕并辦理了備案登記。上述三份《借款合同》均約定利率為2.3%。本案中嘉美公司與楊偉鵬簽訂《商品房買賣合同》所涉房屋，即為嘉美公司原來向嚴(yán)欣等五人出售的房屋。嘉美公司與楊偉鵬簽訂合同后將嚴(yán)欣等五人的備案登記撤銷（相關(guān)《關(guān)于申請撤銷商品房備案登記的報告》于2007年6月27日出具），并于2007年6月28日申請將楊偉鵬作為購房者登記備案。嘉美公司于2008年1月8日將嘉美公司于2007年6月27日為楊偉鵬開具的《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》原件連同第二、三、四聯(lián)在當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)繳銷。

本院再審查明的其他事實與二審法院查明的事實相同。

本院認(rèn)為

本院認(rèn)為，當(dāng)事人于再審期間的爭議焦點仍然是：嘉美公司與楊偉鵬之間是借貸關(guān)系還是商品房買賣關(guān)系。嘉美公司主張雙方為借貸關(guān)系，但缺少了關(guān)鍵性的證據(jù)《借款合同》。楊偉鵬主張其與嘉美公司之間為商品房買賣合同關(guān)系，而從未簽訂過借款合同。但與其主張相矛盾的是：第一，楊偉鵬未持有其所稱交付340萬元購房款后應(yīng)當(dāng)取得的《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》原件，第二，楊偉鵬否認(rèn)先后分九次收到的嘉美公司打入其不同賬戶的61.1萬元是嘉美公司支付的借款利息，但卻以商業(yè)秘密為由拒不說明該款項的性質(zhì)。再審?fù)徶?，雖經(jīng)合議庭向其釋明其有關(guān)商業(yè)秘密的說法不能成立，其有義務(wù)向法院說明上述款項性質(zhì)，但楊偉鵬仍然未作出說明。因此，在雙方證據(jù)均有缺陷的情況下，應(yīng)當(dāng)結(jié)合雙方當(dāng)事人提交的證據(jù)，探究合同簽訂時雙方當(dāng)事人的真實意思，進(jìn)而對當(dāng)事人之間的法律關(guān)系作出判斷。

一、關(guān)于當(dāng)事人簽訂《商品房買賣合同》時的真實意思。根據(jù)已經(jīng)查明的事實，嘉美公司急于從楊偉鵬手中得到340萬元，恰恰是因為其向嚴(yán)欣等五人所借債務(wù)已屆清償期，而嘉美公司必須按時清償上述債務(wù)，以避免嚴(yán)欣等五位債權(quán)人依照借錢給嘉美公司時雙方簽訂的《商品房買賣合同》，以總價340萬元取得案涉商鋪的所有權(quán)。換言之，嘉美公司不愿意讓嚴(yán)欣等五位債權(quán)人以總價340萬元取得案涉商鋪的所有權(quán)，因此，不惜采取借新賬還舊賬的辦法，向楊偉鵬借款。楊偉鵬的340萬元是根據(jù)嘉美公司的指令分兩筆直接打給嚴(yán)欣等五人的事實可以印證上述分析。嘉美公司與楊偉鵬即使簽訂了《商品房買賣合同》，其真實意愿也不是以340萬元向其出售案涉房產(chǎn)。對于是否存在在同等條件下，嘉美公司不愿將案涉房產(chǎn)出售給嚴(yán)欣等五人而愿意出售給楊偉鵬的可能，從一、二審及再審查明情況分析，楊偉鵬與嘉美公司的主要負(fù)責(zé)人以前并不相識，其與嘉美公司也無其他經(jīng)濟(jì)往來，作為理性的市場主體，嘉美公司沒有理由在自己資金嚴(yán)重不足的情況下，想方設(shè)法向嚴(yán)欣等五人償還債務(wù)，以收回案涉房屋，然后再以相同價格，將上述房屋出售給楊偉鵬。由此得出的結(jié)論是，嘉美公司正是不愿意以340萬元的價款出售案涉商鋪，因而以借新債還舊債的方式來達(dá)到保住商鋪的目的。故可以認(rèn)定嘉美公司的真實意思是向楊偉鵬借款而非以340萬元的總價向其出售案涉商鋪。

從楊偉鵬一方的情況看，在與嘉美公司簽訂《商品房買賣合同》的同一天，楊偉鵬按照嘉美公司的指令，將340萬元分兩筆直接打入嚴(yán)欣等五位嘉美公司債權(quán)人的賬戶，嘉美公司因此消滅了其與嚴(yán)欣等五人的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。由此推斷，楊偉鵬應(yīng)當(dāng)知曉嘉美公司收到340萬元是用于償還嚴(yán)欣等五人。而且，楊偉鵬與嘉美公司簽訂的《商品房買賣合同》所涉房屋正是嘉美公司因向嚴(yán)欣等五人借款340萬元而以簽訂《商品房買賣合同》的方式提供擔(dān)保的房屋。要將《商品房買賣合同》所涉房屋備案到楊偉鵬名下，需首先向來賓市房產(chǎn)管理局申請撤銷原來嚴(yán)欣、林燕名下的備案登記。從時間上看，嚴(yán)欣和林燕于2007年6月27日出具的《關(guān)于申請撤銷商品房備案登記的報告》，是楊偉鵬于次日去辦理商品房備案登記手續(xù)時必備的文件。由此可以推知，楊偉鵬應(yīng)當(dāng)知曉嘉美公司原先向嚴(yán)欣、林燕等借款340萬元并以簽訂《商品房買賣合同》、辦理商品房備案登記的方式進(jìn)行擔(dān)保的情況。即使楊偉鵬主張其本人在當(dāng)時的情況下就有購買案涉商鋪的意愿，但其亦應(yīng)知曉嘉美公司的真實意思并非向其出售案涉房屋。

二、關(guān)于楊偉鵬提供的《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》復(fù)印件的證明效力問題。楊偉鵬作為案涉《商品房買賣合同》中的買方，在交納了全部340萬元房款后，未能取得嘉美公司開具的《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》原件，卻始終沒有向嘉美公司索要該發(fā)票原件，直到本案訴訟中向法院提交的也是該發(fā)票的復(fù)印件。且在近兩年的時間內(nèi)，沒有要求辦理權(quán)屬登記，這與一般購房者的做法明顯不一致，不符合交易習(xí)慣?！朵N售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》原件對于購房者具有十分重要的意義，《中華人民共和國發(fā)票管理辦法實施細(xì)則》第三條規(guī)定，“發(fā)票的基本聯(lián)次包括存根聯(lián)、發(fā)票聯(lián)、記賬聯(lián)。存根聯(lián)由收款方或開票方留存?zhèn)洳椋话l(fā)票聯(lián)由付款方或受票方作為付款原始憑證；記賬聯(lián)由收款方或開票方作為記賬原始憑證。”因此發(fā)票是交易真實發(fā)生的證明。而在不動產(chǎn)交易中，發(fā)票更是辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記的重要依據(jù)。發(fā)票復(fù)印件則無法起到同樣的作用。本案中，楊偉鵬提供《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》復(fù)印件的目的應(yīng)當(dāng)是證明其主張的與嘉美公司存在商品房買賣合同關(guān)系，而不是主張其向嘉美公司交付了340萬元，因為對于后者雙方并不存在爭議。而欲證明真實的商品房買賣合同關(guān)系的存在，《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》原件就顯得格外重要。嘉美公司作為《商品房買賣合同》中記載的售房一方，在始終認(rèn)可收到楊偉鵬340萬元的情況下，沒有將開具的《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》原件交付給楊偉鵬，卻于2008年1月8日將其為楊偉鵬開具的《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》原件連同第二、三、四聯(lián)在當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)做了繳銷的行為，充分說明嘉美公司否認(rèn)房產(chǎn)交易的真實性。而繳銷發(fā)票行為發(fā)生于2008年1月而非訴訟中，則從另一個側(cè)面證明嘉美公司否認(rèn)與楊偉鵬之間存在真實的房產(chǎn)交易的態(tài)度是一貫的。故結(jié)合本案具體情況，僅憑楊偉鵬提供的《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》復(fù)印件，尚不能認(rèn)定在楊偉鵬與嘉美公司之間存在商品房買賣的法律關(guān)系。

三、關(guān)于楊偉鵬收到嘉美公司支付的61.1萬元的性質(zhì)問題。楊偉鵬對于嘉美公司所主張的于2007年6月28日至2007年12月18日之間，分九次匯入其賬戶的61.1萬元，一是在數(shù)額上認(rèn)為自己只收到了57.4萬元；二是認(rèn)為上述款項并非利息。但對款項的性質(zhì)則以商業(yè)秘密為由拒絕作出說明。對于楊偉鵬收到上述款項的數(shù)額，二審判決認(rèn)定事實清楚，楊偉鵬沒有提出證據(jù)否認(rèn)上述事實，故本院對于其只收到了57.4萬元的主張不予采信。本院再審?fù)徶?，曾特別要求楊偉鵬說明上述款項性質(zhì)，并向其釋明不能以該款項性質(zhì)屬于商業(yè)秘密為由拒絕向法院陳述事實，如其不能說明61.1萬元的性質(zhì)，則可能導(dǎo)致對其不利的后果。但楊偉鵬仍未說明收取嘉美公司上述款項的原因及其性質(zhì)?？紤]到民間借貸支付利息的一般做法，綜合全案的情況分析，在楊偉鵬未能證明雙方當(dāng)事人存在其他經(jīng)濟(jì)往來的情況下，本院認(rèn)為嘉美公司關(guān)于上述61.1萬元是其為向楊偉鵬借用340萬元而支付利息的觀點具有更高的可信度。

四、關(guān)于案涉《商品房買賣合同》約定的內(nèi)容。從案涉《商品房買賣合同》本身分析，與一般商品房買賣合同不同，雙方當(dāng)事人沒有在合同中約定單價，而是以一口價340萬元的方式，交易了1496.97平方米的53間商鋪。平均每平方米2271.25元。此種不約定單價的售房方式與一般房地產(chǎn)交易習(xí)慣不符。

綜上，本院認(rèn)為，認(rèn)定當(dāng)事人之間是否存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，書面合同并非不可缺少的要件。只要確認(rèn)雙方當(dāng)事人就借貸問題達(dá)成了合意且出借方已經(jīng)實際將款項交付給借款方，即可認(rèn)定債權(quán)債務(wù)關(guān)系成立。楊偉鵬向嘉美公司支付340萬元并收取利息的行為，足以認(rèn)定雙方之間成立了債權(quán)債務(wù)關(guān)系。嘉美公司從楊偉鵬處取得340萬元的真實意思是融資還債，其與楊偉鵬簽訂《商品房買賣合同》的目的，則是為了擔(dān)保債務(wù)的履行。鑒于雙方未辦理抵押登記，其約定也不符合《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定的擔(dān)保方式，故雙方簽訂《商品房買賣合同》并辦理商品房備案登記的行為應(yīng)認(rèn)定為非典型的擔(dān)保方式。即在嘉美公司不能按時歸還340萬元的情況下，楊偉鵬可以通過拍賣或者變賣案涉房屋的方式確保其能夠?qū)崿F(xiàn)債權(quán)。如果嘉美公司按時歸還340萬元，則楊偉鵬是不能就案涉的53間商鋪主張權(quán)利。嘉美公司對交易的控制體現(xiàn)在借款合同和其沒有將《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》原件交付給楊偉鵬，而缺少了發(fā)票，楊偉鵬是無法實際取得商鋪并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定，抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。該規(guī)定主要是基于平衡雙方當(dāng)事人利益的考慮，防止居于優(yōu)勢地位的債權(quán)人牟取不當(dāng)暴利，損害債務(wù)人特別是其他債權(quán)人的利益。盡管本案中雙方當(dāng)事人簽訂《商品房買賣合同》并辦理商品房備案登記的行為并不導(dǎo)致抵押權(quán)的成立，但足以在雙方當(dāng)事人之間成立一種非典型的擔(dān)保關(guān)系。既然屬于擔(dān)保，就應(yīng)遵循物權(quán)法有關(guān)禁止流質(zhì)的原則，也就是說在債權(quán)人實現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)時，對設(shè)定的擔(dān)保財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)以拍賣或者變賣的方式受償。

本案訴訟中，雙方當(dāng)事人均未向法院提交書面的借款合同，故對于雙方當(dāng)事人之間有關(guān)借款期限的約定，并無充分證據(jù)加以證明。既然案涉《商品房買賣合同》是作為340萬元債權(quán)的擔(dān)保而存在，那么，作為債權(quán)人的楊偉鵬實現(xiàn)債權(quán)的方式應(yīng)當(dāng)是在債務(wù)履行期限屆滿后，向債務(wù)人嘉美公司主張債權(quán)，如果沒有明確的履行期限，則債權(quán)人可以隨時請求債務(wù)人履行，但應(yīng)當(dāng)為其留出必要的準(zhǔn)備期限。在嘉美公司拒不還債或者無力還債的情況下，楊偉鵬才能以適當(dāng)?shù)姆绞骄汀渡唐贩抠I賣合同》項下的商鋪主張權(quán)利，以擔(dān)保其債權(quán)的實現(xiàn)。楊偉鵬請求直接取得案涉商鋪所有權(quán)的主張違反《中華人民共和國物權(quán)法》關(guān)于禁止流質(zhì)的規(guī)定，本院不予支持。嘉美公司關(guān)于雙方當(dāng)事人之間存在借貸關(guān)系，簽訂《商品房買賣合同》只是為擔(dān)保楊偉鵬債權(quán)的實現(xiàn)的主張，有事實依據(jù)，本院予以支持。

綜上，一、二審判決認(rèn)定嘉美公司與楊偉鵬之間為商品房買賣合同關(guān)系，進(jìn)而作出要求嘉美公司向楊偉鵬交付房屋的判決，認(rèn)定事實不清，適用法律錯誤，本院依法予以糾正，并駁回楊偉鵬的訴訟請求。楊偉鵬可就其債權(quán)的實現(xiàn)另尋途徑解決。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

再審裁判結(jié)果

一、撤銷廣西壯族自治區(qū)高級人民法院（2011）桂民一終字第18號民事判決；

二、撤銷廣西壯族自治區(qū)來賓市中級人民法院（2010）來民一初字第6號民事判決；

三、駁回楊偉鵬的訴訟請求。

一審案件受理費36978元、二審案件受理費36978元，均由楊偉鵬負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判人員

審判長      張勇健

審判員      韓  玫

代理審判員  沈丹丹

裁判日期

二〇一三年十一月十九日

書記員

書記員  韋大