遼地稅所〔2000〕252號(hào) | 遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅征管工作的通知

遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅征管工作的通知

各市地方稅務(wù)局，省局直屬局：

       為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》、《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)＜企業(yè)所得稅稅前扣除辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2000〕84號(hào)）及有關(guān)稅收政策規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，對(duì)地方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅征管上的有關(guān)問(wèn)題通知如下；

一、正確確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)收入

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)年的經(jīng)營(yíng)收入按以下原則確定。

（一）企業(yè)結(jié)清銷(xiāo)售款票據(jù)并與買(mǎi)受人簽定合同（依據(jù)合同法規(guī)定訂立的書(shū)面形式、口頭形式和其他形式，下同），約定當(dāng)年交付使用的商品銷(xiāo)售，以結(jié)清的銷(xiāo)售款確定為經(jīng)營(yíng)收入，以合同約定的交付使用時(shí)間確定為經(jīng)營(yíng)收入的實(shí)現(xiàn)；不開(kāi)據(jù)房地產(chǎn)銷(xiāo)售結(jié)算專(zhuān)用發(fā)票，而以預(yù)收款方式預(yù)收銷(xiāo)售貨款并且已經(jīng)鑒定合同，約定當(dāng)年交付使用的，將預(yù)收款確定為經(jīng)營(yíng)收入，將合同約定的交付使用時(shí)間確定為經(jīng)營(yíng)收入的實(shí)現(xiàn)；

（二）對(duì)開(kāi)發(fā)的土地已轉(zhuǎn)讓和已交付使用的商品房采取分期收款辦法的，按合同規(guī)定的收款金額和時(shí)間分次確定經(jīng)營(yíng)收入的實(shí)現(xiàn)。

（三）出租開(kāi)發(fā)商品，應(yīng)在出租合同規(guī)定日期收取租金，作為經(jīng)營(yíng)收入的實(shí)現(xiàn)。合同規(guī)定的收款日期已到，承租方未付租金的，仍應(yīng)確定為經(jīng)營(yíng)收入的實(shí)現(xiàn)。

（四）對(duì)以物易物的房地產(chǎn)商品銷(xiāo)售、關(guān)聯(lián)方之間的房地產(chǎn)商品銷(xiāo)售、將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)以及以房抵債、出售其他固定資產(chǎn)等，要按銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓同期、同質(zhì)、同價(jià)之公允原則確定經(jīng)營(yíng)收入的實(shí)現(xiàn)。

（五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托建房屋和其他工程，不辦理土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的，按當(dāng)年代建工程結(jié)算賬單確定經(jīng)營(yíng)收入，以合同約定的當(dāng)年交付使用時(shí)間（未簽定合同的按當(dāng)年實(shí)際交付使用日期）確定經(jīng)營(yíng)收入的實(shí)現(xiàn)；凡辦理土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的，按前款（一）、（二）之規(guī)定確定當(dāng)年經(jīng)營(yíng)收入的實(shí)現(xiàn)。

（六）發(fā)生退貨時(shí)，從收到退貨之日沖減當(dāng)期銷(xiāo)售，經(jīng)營(yíng)收入隨當(dāng)期調(diào)減。

（七）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)跨年度開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目和跨年度的代建工程均按其預(yù)收款和形象工程進(jìn)度或工作量確定當(dāng)年經(jīng)營(yíng)收入的實(shí)現(xiàn)。

二、正確確定房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本和費(fèi)用。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本一般包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、商品銷(xiāo)售成本、配套設(shè)施銷(xiāo)售成本、代建工程結(jié)算成本、出祖產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)成本等。

（二）按照權(quán)責(zé)發(fā)生制和收入費(fèi)用配比的原則，對(duì)已售出的房地產(chǎn)商品要及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本和費(fèi)用。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能劃清已銷(xiāo)售和未銷(xiāo)售的房地產(chǎn)商品成本和費(fèi)用的，要按已銷(xiāo)售面積和未銷(xiāo)售面積的比率及項(xiàng)目形象進(jìn)度或工作量計(jì)算分劈成本和費(fèi)用?？缒甓鹊拈_(kāi)發(fā)項(xiàng)目和代建工程均按形象工程進(jìn)度或工作量和合法支出等確定經(jīng)營(yíng)成本和費(fèi)用。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)借入資金之借款費(fèi)用，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之前，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之后，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)進(jìn)行多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)未按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合理分?jǐn)傞L(zhǎng)期和短期借款費(fèi)用的，不許將借款費(fèi)用全部確定為財(cái)務(wù)費(fèi)用而直接進(jìn)入損益，要按不同項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)面積進(jìn)行合理的分配。從而確定已完工項(xiàng)目和未完工項(xiàng)目各自負(fù)擔(dān)的借款費(fèi)用。在此基礎(chǔ)上合理確定房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本和費(fèi)用。

（四）未經(jīng)財(cái)政部門(mén)批準(zhǔn)提取公共設(shè)施配套費(fèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)單獨(dú)立項(xiàng)且已落實(shí)投資來(lái)源、能夠隨同開(kāi)發(fā)產(chǎn)品有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，均不許從開(kāi)發(fā)成本中預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)。已提取的，要進(jìn)行納稅調(diào)整；經(jīng)財(cái)政部門(mén)批準(zhǔn)允許提取公共設(shè)施配套費(fèi)的企業(yè)，其提取公共設(shè)施配套費(fèi)在納稅年度沒(méi)有投入到公共設(shè)施建設(shè)中的預(yù)提部分，也要進(jìn)行納稅調(diào)整。

（五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本計(jì)算方法、間接成本分配方法、存貨計(jì)價(jià)方法一經(jīng)研究，不得隨意改變。如確需改變的，應(yīng)在下一年度開(kāi)始前報(bào)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。否則，對(duì)影響應(yīng)納稅所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行納稅調(diào)整。

三、要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的征收管理。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在納稅年度內(nèi)，不論其開(kāi)發(fā)工程或代建工程是否完工，是否辦理工程竣工決算或結(jié)算手續(xù)，必須按上述規(guī)定確定已實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)成本和費(fèi)用，并按月、季申報(bào)預(yù)繳企業(yè)所得稅，年度終了4個(gè)月內(nèi)進(jìn)行匯算清繳。未按期進(jìn)行納稅申報(bào)和虛假申報(bào)的，要按稅收征收管理法的規(guī)定進(jìn)行處罰。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能按上述規(guī)定準(zhǔn)確確定收入和成本費(fèi)用的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可按國(guó)稅發(fā)〔2000〕38號(hào)和遼地稅所〔2000〕86號(hào)文件精神，對(duì)其實(shí)行核定征收。

四、各地可在本通知精神的基礎(chǔ)上，制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅的具體管理辦法或規(guī)定。

五、本通知從2000年1月2日起執(zhí)行。