[稅案觀察] 買房后檢舉地產(chǎn)公司偷稅 分拆房價 稅局為什么說不能認定

今天看到的一份二審裁判書，裁判書的內(nèi)容比較簡單，但是找不到一審判決書，無法知道具體的情況。小編展開猜想分析，模擬一個可能的案例，再來討論。

模擬猜想案例（純屬模擬猜想）
可能是稅務(wù)籌劃嗎？
為什么不能認定A公司偷稅
法院是否會支持舉報人

模擬猜想案例（純屬模擬猜想）

小明看到廣告，擬購買A置業(yè)公司的商鋪，A公司的銷售人員小黃手寫房價計算單算出房價，假設(shè)是 100萬元。雙方簽訂商品房買賣合同，注明的房價總額是76萬元，并按76萬開具了銷售不動產(chǎn)發(fā)票。小明另與B公司商鋪簽訂委托經(jīng)營管理協(xié)議，管理費24萬元。

2016年，案外人小王檢舉A公司稅收違法，稅務(wù)機關(guān)經(jīng)過調(diào)查，認為不能認定A公司存在稅收違法行為，該行政程序終結(jié)。

2018年，小明向稅務(wù)局檢舉A公司稅收違法，并要求補開發(fā)票，獲得檢舉獎勵，提供的材料包括：

商品房買賣合同、商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議、手寫房價計算單。

稅務(wù)局回復(fù)，商品房買賣合同上注明的房價總額與不動產(chǎn)發(fā)票上的價格一致。兩份合同分別與A公司、B公司簽訂。證據(jù)不能認定A公司涉嫌偷逃國家稅收。

可能是稅務(wù)籌劃嗎？100萬的總價款＝76萬房價+24萬管理費。

嘗試當(dāng)成一個稅務(wù)籌劃案例來分析。那就是常見的分拆合同降低房價。

1、降低了增值稅了，銷售商鋪的增值稅與管理費的增值稅有稅率差。
2、土地增值稅，B公司收取管理費不涉及土地增值稅。分拆房價甚至可以達到土地增值稅稅率降級的作用。

A公司的籌劃細心之處：

1、分拆合同后，由不同的公司簽訂，而不是由A公司同時簽訂兩份合同。不同公司獨立的交易行為，難以證明是同一個交易。
2、價格分拆有講究，不能一味的追求更高的節(jié)稅效果，而導(dǎo)致分拆價格不合理。A公司把合同房價控制在76%，難以認定為價格明顯偏低。

A公司通過這樣的籌劃，比簽訂陰陽合同安全，假如A置業(yè)公司通過與小明簽訂陰陽合同的方式來避稅，那就是檢舉一個準(zhǔn)了。

風(fēng)險點：

如果只是一般的管理合同，這么高的管理費，服務(wù)期限不會短，否則合同有失公允。買家可能在簽訂商鋪買賣合同之后（保險一點，在辦證之后）就要求撤銷服務(wù)合同。付出一定的違約金之后，要求返還服務(wù)費。

所以管理合同需要有配套的制約措施，導(dǎo)致買家不敢輕易的要求撤銷。比方在售后回租的商鋪買賣中，管理合同與售后回租捆綁。

為什么不能認定A公司偷稅
兩次檢舉，稅務(wù)機關(guān)的處理結(jié)果都是：

認為不能認定A公司存在稅收違法行為。

分析原因如下：

1、小明檢舉提供的證據(jù)不足：

房價計算單沒有證明力。買過房子的稅友都知道，看完房之后，銷售人員會與客戶初步計算一下房價，一邊計算一邊寫在一張紙上?？蛻艨赡軙堰@張紙帶走，但是這張計算表沒有蓋章，不是正式的合同，沒有證明作用。

提供的兩份合同，不能證明是同一個交易。商鋪銷售合同+商鋪管理合同，分別對應(yīng)不同的公司，不同的交易行為，均為雙方自愿簽訂，合同有效。無法證明管理費24萬也是房款。

開票價格和合同房款一致，A公司已經(jīng)按合同足額開票，足額繳稅。

2、不能認定為價格明顯偏低。

雖然小明提供的證據(jù)不能直接認定A公司存在稅收違法行為。但是作為線索，如果有價格有明顯的異常，稅務(wù)機關(guān)也應(yīng)該關(guān)注價格是否明顯偏低。

稅法規(guī)定，納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。而到底怎樣才算”計稅依據(jù)明顯偏低且無正當(dāng)理由“？一向未有定論，很多爭議。

假設(shè)正常的市場價是100萬，合同價是76萬，低于市場價的24%。能不能認定為計稅依據(jù)明顯偏低。

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》（法釋〔2009〕5號）

第十九條
......
轉(zhuǎn)讓價格達不到交易時交易地的指導(dǎo)價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價；對轉(zhuǎn)讓價格高于當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價或者市場交易價百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價。


《國家稅務(wù)總局稽查局關(guān)于2017年股權(quán)轉(zhuǎn)讓檢查工作的指導(dǎo)意見》（稅總稽便函[2017]165號）

第二條 不合理的低價的判定及調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)可參照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》（法釋〔2009〕]5號）第十九條第二款的規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓價格達不到交易時交易地的指導(dǎo)價或者市場交易價70%的，一般可以視為明顯不合理的低價."

法院是否會支持檢舉人
法院是否會支持檢舉人，撤銷稅務(wù)機關(guān)的決定，從兩方面分析：

1、程序合法方面。稅務(wù)機關(guān)在處理檢舉時，按規(guī)定執(zhí)行了合法的程序。

2、實體合法問題。結(jié)合前面的分析，稅務(wù)機關(guān)沒有充分的證據(jù)認定A公司偷稅，所以處理結(jié)果合法。

因此，法院不支持檢舉人是意料中事了。