轉發(fā)《國家稅務總局關于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》的通知

青海省地方稅務局  

轉發(fā)《國家稅務總局關于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》的通知  

青地稅發(fā)〔2010〕157號

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  全各市、自治州地方稅務局，西寧市經濟技術開發(fā)區(qū)地方稅務局：  
  現將《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號，以下簡稱《規(guī)程》）轉發(fā)給你們，并結合我省實際補充通知如下，請一并遵照執(zhí)行。  
  一、土地增值稅清算條件        
  除總局清算規(guī)程中有關清算條件的規(guī)定，對我省土地增值稅的清算條件作如下補充：
  納稅人進行土地增值稅清算須同時滿足以下條件：  
  （1）房地產開發(fā)項目能夠按照單位項目分別進行核算；分期開發(fā)的項目，能夠以分期項目為單位分別進行核算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅、非普通住宅和其他房地產項目類型的，能夠分別進行核算。  
  （2）按照《青海省地方稅務局土地增值稅預征管理辦法》的規(guī)定，房地產開發(fā)項目在預征期內，能夠依照確定的預征率預繳土地增值稅。  
  二、土地增值稅的清算管理  
   （一）土地增值稅清算的申請（根據《規(guī)程》第十一條的規(guī)定）  
   1、凡符合《規(guī)程》第九條規(guī)定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內準備清算資料，并據實填寫《土地增值稅清算申請表》（附件1），到項目所在地主管稅務機關辦理清算手續(xù)。  
   2、對于符合《規(guī)程》第十條規(guī)定“主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算”的項目，主管稅務機關應當結合項目管理情況，對該項目作出評估，經分管領導批準，確定要求納稅人進行清算的時間。對確定暫不進行清算的，應繼續(xù)做好項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算手續(xù)。    
  3、對于符合《規(guī)程》第十條規(guī)定由主管稅務機關確定需要進行土地增值稅清算的房地產開發(fā)項目，主管稅務機關應當對其開具《土地增值稅清算通知書》（附件2）送達納稅人。納稅人應當在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內準備清算資料，到項目所在地主管稅務機關辦理清算手續(xù)。
  納稅人超過90日拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定處理。  
  4、納稅人可自行委托符合資質的稅務中介機構或委托稅務機關指定的稅務中介機構對房地產開發(fā)項目進行土地增值稅清算鑒證。對稅務師事務所出具的保留意見、無法表明意見、否定意見的鑒證報告，各級稅務機關在土地增值稅清算審核工作中不予采信。  
  （二）納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)時應提供的清算資料  
  納稅人在提交土地增值稅清算資料，須填寫《土地增值稅清算資料清單》（附件3）。應提交的有關資料如下：  
  1、《土地增值稅納稅申報表》及其附表（表樣見總局文件），同時提供相應的EXCEL格式的電子報表。  
  2、房地產開發(fā)項目清算說明，主要內容應包括房地產開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、多個項目同時開發(fā)的相關費用分攤情況說明、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。  
  3、開發(fā)項目立項批復、國有土地使用權證書；取得土地使用權時所支付的地價款憑證（包括契稅完稅憑證等）及國有土地使用權出讓或轉讓合同；
  4、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、建設工程施工圖設計文件審查批準書；  
  5、預售價格核準批復、商品房銷（預）售許可證；  
  6、清算項目的概算（預算）書、項目工程合同結算單；項目竣工決算報表，清算項目的工程竣工驗收報告及工程竣工備案表；當期財務會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產品（工程）銷售明細表、已完工開發(fā)項目成本表、單位工程造價審定單）等；  
  7、銷售房地產有關證明資料，房地產購銷合同統(tǒng)計表，房屋分戶（室）面積對照表、商品房銷售面積測繪技術報告、銷售明細表；具體包括：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等；無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的公共配套設施的憑證；  
  8、能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明及借款合同；  
  9、與轉讓房地產有關的完稅憑證（包括：已繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加等稅費）及清算項目預繳土地增值稅的完稅憑證；  
  10、納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》；  
  11、主管稅務機關要求報送的其它與土地增值稅清算項目有關的證明資料等。  
  （三）土地增值稅清算的受理  
  1、主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的項目，予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（附件4），交納稅人后轉入審核程序。  
  2、對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不完整的，主管稅務機關應開具《土地增值稅清算補充資料通知書》（附件5）送達納稅人，納稅人應當自接到通知之日起15日內補報材料。  
  3、對不符合清算條件的項目，主管稅務機關應在《土地增值稅清算申請表》中注明不予受理的理由，并退回納稅人。  
  （四）土地增值稅清算審核  
  1、主管稅務機關受理納稅人清算申請后應當及時組織并完成清算審核工作，不含納稅人補正材料的時間。  
  2、土地增值稅以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中包含普通住宅、非普通住宅及其他房地產項目類型的，應當分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。  
  3、各主管稅務機關要認真查驗和審核清算企業(yè)報送的土地增值稅清算資料，在審查過程中需要納稅人進一步補充相關證明材料的，應向納稅人開具《土地增值稅清算中止核準通知書》（附件6），并注明中止核準的理由，同時開具《土地增值稅清算補充資料通知書》（附件5）并送達納稅人，待納稅人重新補充證明材料后，再辦理稅款清算手續(xù)。納稅人應當自接到通知之日起在主管稅務機關規(guī)定的時間內補報材料。  
  4、在審核中，對基本工程造價超出建設部門公布的造價標準，且無正當理由的，而其他各項扣除項目核算基本準確、規(guī)范，支付憑證合法、完整的，稅務部門應就其基本工程造價部分進行核定，并依據核定后的造價標準進行清算。  
  （五）土地增值稅的核定征收  
  1、主管稅務機關在清算審核過程中，發(fā)現納稅人符合核定征收條件的，擬按核定征收方式對房地產項目進行清算的，由審核人員填寫《土地增值稅核定征收審核表》（附件7），出具清算審核報告，對項目的總體情況、收入及扣除項目金額、預繳土地增值稅額等情況進行說明，并注明核定征收的理由。  
  2、核定征收事項清算須經清算工作組審核并批準。  
  3、經清算工作組審批后，向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準通知書》（附件8）和《土地增值稅核定征收通知書》（附件9）并送達納稅人。  
  （六）土地增值稅清算結論  
  1、清算審核完畢后，清算審核人員應出具清算審核報告，對項目的總體情況、收入及扣除項目、審核調整、應納土地增值稅款等情況進行說明，并提出處理意見提交清算工作組。  
  2、清算工作組應及時對清算報告進行審核，無異議的，作出審核意見，有異議的，退回要求補充審核。  3、根據清算工作組的審核意見，由清算審核人員出具清算結論，通知納稅人執(zhí)行。  
  三、切實加強土地增值稅的征收管理      
  土地增值稅是國家為加強房地產市場宏觀調控，規(guī)范房地產市場交易秩序，合理調節(jié)土地增值收益分配，維護國家權益，促進房地產開發(fā)健康發(fā)展而開征的稅種。隨著房地產市場開發(fā)投資的強勁增長，土地增值稅收入比重越來越大，在組織收入和調節(jié)經濟方面發(fā)揮著日益重要的作用。各級稅務機關要嚴格執(zhí)行土地增值稅的有關政策規(guī)定，按照房地產稅收一體化管理的要求，進一步加強土地增值稅的征收管理。切實加強對土地增值稅清算工作的宣傳輔導，明晰相關政策，嚴格扣除標準，準確計算土地增值額和應納土地增值稅額，積極穩(wěn)妥地搞好土地增值稅的清算工作。  
  為扎實有效的做好我省土地增值稅清算工作，各地應依照本通知的有關規(guī)定，結合本地區(qū)土地增值稅的征管實際，制定本地區(qū)土地增值稅清算工作的具體流程，明確崗位職責，積極加強與有關部門的溝通與合作，依托社會綜合治稅，確保清算工作的順利實施，不斷提高土地增值稅的管理水平。  
附件:（參考文本）         
1、土地增值稅清算申請表         
2、土地增值稅清算通知書         
3、土地增值稅清算材料清單         
4、土地增值稅清算受理通知書         
5、土地增值稅清算補充資料通知書
6、土地增值稅清算中止核準通知書  
7、土地增值稅核定征收審核表  
8、土地增值稅清算終止核準通知書         
9、土地增值稅核定征收通知書

二Ｏ一Ｏ年十二月十三日

附件1 ：

土地增值稅清算申請表

附件2：

附件3

土地增值稅清算材料清單

附件4

附件5

附件6

附件7

土地增值稅核定征收審核表

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附件8

附件9

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