甘肅省地方稅務(wù)局 甘地稅稅政一便函[2017]24號(hào) 甘肅省地方稅務(wù)局稅政一處關(guān)于土地增值稅清算審核有關(guān)問(wèn)題的通知

甘肅省地方稅務(wù)局
甘肅省地方稅務(wù)局稅政一處關(guān)于土地增值稅清算審核有關(guān)問(wèn)題的通知
甘地稅稅政一便函[2017]24號(hào)

  甘肅省地方稅務(wù)局稅政一處關(guān)于土地增值稅清算審核有關(guān)問(wèn)題的通知
  甘地稅稅政一便函[2017]24號(hào)
  全文有效
  2017.12.29
  蘭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)地方稅務(wù)局：
  你局反映有關(guān)土地增值稅清算審核中存在的問(wèn)題，我處就問(wèn)題涉及的稅收法規(guī)政策進(jìn)行了深入研究，咨詢了省住建廳、省人防辦等專業(yè)機(jī)關(guān)，經(jīng)省局同意，現(xiàn)答復(fù)如下：
   —、地下人防工程成本費(fèi)用在土地增值稅清算中能否扣除
   根據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》《甘肅省實(shí)施<中華人民共和國(guó)人民防空法〉辦法》《甘肅省人民防空辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)人防工程建設(shè)與管理的規(guī)定》（甘人防辦〔2012〕150號(hào)）規(guī)定：城市新建民用建筑，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。上述規(guī)定表明：修建地下人防工程是法律賦予開(kāi)發(fā)商必須履行的強(qiáng)制國(guó)防義務(wù)，且遵循誰(shuí)投資誰(shuí)使用誰(shuí)受益的原則。目前，我省人防辦對(duì)非國(guó)家投資建設(shè)的地下人防工程履行宏觀管理職能，實(shí)施備案登記管理，地下人防設(shè)施的權(quán)屬并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定：土地增值稅對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收，地下人防工程產(chǎn)權(quán)作為公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)讓和移交，因此其成本、費(fèi)用不應(yīng)在土地增值稅清算中扣除。
   二、無(wú)產(chǎn)權(quán)地下車庫(kù)是否征收、如何征收土地增值稅
   據(jù)了解，我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配建的地下車庫(kù)均不能辦理產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)省人防辦提供的情況，部分無(wú)產(chǎn)權(quán)地下車庫(kù)是開(kāi)發(fā)商利用地下人防工程的投資建設(shè)。根據(jù)省建設(shè)廳提供的情況，開(kāi)發(fā)商取得的商品房預(yù)售許可證，預(yù)售總建筑面積不包括其配建的地下車庫(kù)或利用地下人防工程修建的地下車庫(kù)面積。
   根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，土地增值稅是對(duì)出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。因而無(wú)論是配建的地下車庫(kù)或利用地下人防工程改建的地下車庫(kù)，只要未獲得銷售許可或產(chǎn)權(quán)移交，其成本、費(fèi)用均不予扣除。即使開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂了車位銷售合同，但因事實(shí)上只是轉(zhuǎn)讓車庫(kù)的使用權(quán)，并未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，應(yīng)視為租賃行為。不論租賃期長(zhǎng)短，均不納入土地值稅征稅范圍，開(kāi)發(fā)商取得無(wú)產(chǎn)權(quán)地下車庫(kù)的租金收入，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅（2016年5月1日起繳納增值稅）房產(chǎn)稅等。
   三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的認(rèn)定
   按照企業(yè)成本核算相關(guān)規(guī)定，對(duì)有明確成本對(duì)象的成本費(fèi)用屬于直接成本費(fèi)用，對(duì)幾個(gè)成本對(duì)象共同發(fā)生的成本費(fèi)用屬于間接成本費(fèi)用。因此，對(duì)確實(shí)屬于項(xiàng)目工程期間清算單位共同發(fā)生的，且成本核算原始憑證客觀、準(zhǔn)確、全面的成本費(fèi)用，準(zhǔn)予扣除；除此之外的其他情況，不應(yīng)在土地増值稅清算中扣除成本、費(fèi)用。
   四、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施成本（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)成本〉的確認(rèn)時(shí)間截點(diǎn)
   根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔2009〕7號(hào)）第一條：“基于與建設(shè)單位之同的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主”，因此開(kāi)發(fā)成本的確認(rèn)時(shí)間截點(diǎn)，應(yīng)以開(kāi)發(fā)商交房時(shí)間為準(zhǔn)，對(duì)時(shí)間截點(diǎn)前實(shí)際發(fā)生的成本予以扣除。
   五、甘教附加、價(jià)格調(diào)節(jié)基金在土地增值稅清算中能否扣除
   1、根據(jù)《甘肅省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省財(cái)政廳等部門關(guān)于甘肅省地方教育附加征收使用管理辦法的通知》（甘政辦發(fā)〔2010〕107號(hào)）第六條的規(guī)定：收取地方教育附加時(shí)，使用省地稅局統(tǒng)一印制的稅收票證。因此，甘肅省地方教育附加雖屬非法收入，但實(shí)際己作為地方財(cái)政收入進(jìn)行統(tǒng)一管理。
   2、根據(jù)《甘肅省價(jià)格調(diào)節(jié)基金征收使用管理暫行辦法》的規(guī)定：價(jià)格調(diào)節(jié)基金委托地稅局部門代征，使用地稅部門統(tǒng)一監(jiān)制的專用票據(jù)，并嚴(yán)格按照稅收票證管理規(guī)定執(zhí)行。因此，甘肅省價(jià)格調(diào)節(jié)基金雖屬非稅收入，但已作為地方財(cái)政收入進(jìn)行統(tǒng)一管理。況且《財(cái)政部關(guān)于取消停征和整合部分政府性基金項(xiàng)目等有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕11號(hào)）及《甘肅省財(cái)政廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部關(guān)于取消、停征和整合部分政府性基金項(xiàng)目等有關(guān)問(wèn)題的通知》（甘財(cái)稅發(fā)〔2016〕8號(hào)）明確：自2016年2月1 日起，停征價(jià)格調(diào)節(jié)基金。
   《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條第一項(xiàng)：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地増值稅暫行條列第六條及其實(shí)細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證，不能提供合法有效憑址的，不予扣除?！比珖?guó)有部分省市在土地增值稅清算中，已把地方教育附加作為可扣除的稅金處理，我省作為經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，建議將甘肅地方教育附加、價(jià)格調(diào)節(jié)基金予以扣除。