遵義市地方稅務(wù)局 遵義市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收一體化管理辦法

遵義市地方稅務(wù)局
遵義市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收一體化管理辦法

  遵義市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收一體化管理辦法
  遵義市地方稅務(wù)局
  全文有效
  2006.12.04
  第一條為了提高房地產(chǎn)稅收管理水平，進(jìn)一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，遵義市實施房地產(chǎn)稅收一體化征收管理，以優(yōu)化服務(wù)、方便納稅人為宗旨，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)各稅種之間的有機銜接，不斷提高征管質(zhì)量和效率，制定本辦法。
  第二條本辦法所稱房地產(chǎn)稅收管理一體化是指負(fù)責(zé)對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的土地增值稅、印花稅、契稅的征收；負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中的營業(yè)稅及附加、土地增值稅、印花稅、個人所得稅、契稅等稅種的征收并負(fù)責(zé)代開銷售不動產(chǎn)發(fā)票、銷售無形資產(chǎn)發(fā)票。
  第三條房地產(chǎn)稅收管理包括商品房、二手房、預(yù)售房、房改房等房地產(chǎn)的交易稅收管理。本辦法只限于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(二級市場)的稅收征收管理。
  二手房交易是指房屋所有人將房產(chǎn)（單位自管房、私房等）出售給其它單位或個人。
  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。
  第四條房產(chǎn)包括住宅和非住宅；住宅包括普通住宅和非普通住宅；
  根據(jù)貴州省規(guī)定，遵義市普通住宅的具體標(biāo)準(zhǔn)為：
  一、住宅小區(qū)建設(shè)容積率在1.0以上;
  二、單套住宅面積144M(含144M)以下;
  三、實際成交價格低于同級土地上住房平均交易價格1.44倍以下
  第五條地稅各稅費的計稅金額必須與財政征收的契稅計稅金額相同。
  第六條遵義市地方稅務(wù)局將二手房交易的各項稅款的征收工作委托給辦理房屋權(quán)屬登記、發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)屬證照和契稅征收點的遵義市房管局產(chǎn)權(quán)處和各縣（市）房屋產(chǎn)權(quán)管理部門的辦證大廳負(fù)責(zé)代征。
  市房管局產(chǎn)權(quán)處和各縣（市）房屋產(chǎn)權(quán)管理部門的辦證大廳辦證嚴(yán)格執(zhí)行登記代征稅款一體化流程，必須做到“先稅后證”，其流程為：
  一、申請人持《房地產(chǎn)權(quán)證》等登記要件至房管局或房屋產(chǎn)權(quán)管理部門交易中心申請交易登記。
  二、登記受理人員根據(jù)房產(chǎn)交易中心允諾交易后，對房產(chǎn)交易價格進(jìn)行認(rèn)定、評估并審核登記要件，核準(zhǔn)后錄入相關(guān)登記內(nèi)容。
  三、地稅窗口根據(jù)房產(chǎn)評估機構(gòu)的實際成交價格計征營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、個人所得稅、印花稅、土地增值稅。
  四、稅收征收窗口發(fā)給辦理已繳納稅、費手續(xù)信息傳遞資料。
  五、房產(chǎn)交易中心產(chǎn)權(quán)處根據(jù)已交納稅費的傳遞資料認(rèn)可后方可辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》，做到先稅后證。
  第七條房屋成交價格的確定：由房管局或房屋產(chǎn)權(quán)管理部門指定的專門評估機構(gòu)認(rèn)定及評估房地產(chǎn)價格，如征納雙方有異議的，可另行請評估機構(gòu)再作評估，但不能明顯低于同一地段同類價格，明顯低于市場價格又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)重新核定或按照同一區(qū)域同一地段的同類最低價格確定。
  第八條 單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目的,不論是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù),均應(yīng)照章繳納營業(yè)稅及附加:
  一、轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅及附加。
  二、轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)的，尚未進(jìn)入施工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅及附加。
  第九條土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收征管：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)照章繳納營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、契稅等稅種，由國土資源局的地籍科（股）提供納稅聯(lián)系單，納稅人直接到房地產(chǎn)稅收一體化征管窗口辦理納稅事宜，國土資源部門對開具的完稅憑證核實后發(fā)放土地使用權(quán)證書。
  第十條計稅標(biāo)準(zhǔn)及稅收優(yōu)惠
  一、出讓方：
  （一）.營業(yè)稅及附加的征收
  計稅金額：房屋實際成交價格；
  綜合稅率：5.55%、縣城5.45%
  1、個人購買并居住超過5年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買并居住不足5年的普通住宅，銷售時全額計征營業(yè)稅；個人出售購買5年（含5年）以上非普通商品住宅的，按銷售價減去購入價后的差額計征營業(yè)稅；個人自建自用住房，銷售時免征營業(yè)稅。
  2、購買5年的期限界限是納稅人出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明時間，二者不一至的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。
  3、房改房5年的期限界限是以購房合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。
  （二）、印花稅：房屋成交金額的0.05%
  （三）個人所得稅: 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的20%：
  1、對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用
  2、對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金；
  3、按照規(guī)定建立個人所得稅納稅保證金專戶，為繳納納稅保證金的納稅人建立檔案。
  4、對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，由本人申明可免征個人所得稅，
  5、對不能提供扣除發(fā)票的按住房轉(zhuǎn)讓實際成交金額的1%綜合征收率計征。
  （四）、土地增值稅：土地增值稅：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細(xì)則和有關(guān)規(guī)定，對轉(zhuǎn)讓非普通住宅的單位和個人應(yīng)依法繳納土地增值稅。（非普通住宅是指144㎡以上含144㎡）其計算扣除項目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；舊房及建筑物的評估價。按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度每年加計5％計算。實行四級超率累進(jìn)稅率（30%、40%、50%、60%）；
  二、購買方：
  印花稅：房屋實際成交金額的0.05%
  第十一條財產(chǎn)贈與：個人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房需持取得住房的合法、有證明的文書到地方稅務(wù)部門辦理手續(xù)，方可辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。
  個人向他人無償贈與不動產(chǎn)，包括繼承、遺產(chǎn)處分及其他無償贈與不動產(chǎn)等三種情況：屬于繼承不動產(chǎn)的，繼承人應(yīng)提交公正機關(guān)出具的“繼承權(quán)公證書”、房產(chǎn)所有權(quán)證和《個人無償贈與同時不動產(chǎn)登記表》；屬于遺囑人處分不動產(chǎn)的，遺囑繼承人或受贈人須提交公證機關(guān)出具的“遺囑繼承權(quán)公證”或“接受遺贈公證”、房產(chǎn)所有權(quán)證以及《個人無償贈予登記表》；屬于其他情況贈與不動產(chǎn)的受贈人應(yīng)當(dāng)提交房產(chǎn)所有人“贈與公證書”和受贈人“接受贈與公證書”，或持雙方共同辦理的“贈與合同公證書”，以及房產(chǎn)所有權(quán)證和《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》。
  第十二條個人通過受繼承、遺產(chǎn)處分及其他無償贈與等非購買形式取得房地產(chǎn)對外銷售時，營業(yè)稅的征收也適用本辦法；
  個人所得稅征收按財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減去受贈、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用的20%征收。
  購房時間：對通過繼承、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈與財產(chǎn)分割行為前產(chǎn)權(quán)證上注明的時間確定；購房價格按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房原價確定。對通過其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發(fā)生受贈受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)或契稅完稅證上注明的時間確定；購房價格按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房原價確定發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房原價確定確定。
  第十三條實施房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收一體化征管后，稅收部門發(fā)現(xiàn)偷稅、逃稅的，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則的相關(guān)規(guī)定由稅收管理部門采取相應(yīng)措施進(jìn)行處理。
  第十四條本辦法從發(fā)布之日起執(zhí)行。
  第十五條本辦法由遵義市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。