【漲知識(shí)】@T老師，跨年度租期收取不動(dòng)產(chǎn)租金在稅務(wù)方面要注意什么？

申稅小微
大家好，新的一年很多企業(yè)簽訂新的不動(dòng)產(chǎn)租賃合同收取租金，關(guān)于跨年度租期收取租金在稅務(wù)方面要注意什么？今天就跟著T老師一起了解一下吧！
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俞老師
工作一年稅務(wù)新秀，管理所一線業(yè)務(wù)小能手。

財(cái)務(wù)小王
俞老師，我們是增值稅一般納稅人，今年1月對(duì)閑置辦公樓進(jìn)行了出租，簽訂《租賃合同》，2024年1月為免租期，2024年2月1日至2026年1月31日為租賃期，已一次性收取2年租金150萬元，并在1月開具了增值稅專用發(fā)票。有幾個(gè)涉稅問題能咨詢一下嗎？
當(dāng)然可以啦~

俞老師

財(cái)務(wù)小王
我們一次性收取的跨年租金，怎樣確定企業(yè)所得稅收入的時(shí)間呢？
關(guān)于租金收入確認(rèn)問題，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。出租方如為在我國(guó)境內(nèi)設(shè)有機(jī)構(gòu)場(chǎng)所、且采取據(jù)實(shí)申報(bào)繳納企業(yè)所得的非居民企業(yè)，也按本條規(guī)定執(zhí)行。
因此，對(duì)收到的150萬元跨年度租金，可在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

俞老師

財(cái)務(wù)小王
那我們一次性取得的租金收入和免租期部分的收入，如何繳納增值稅呢？
您聽我細(xì)細(xì)跟您講~

俞老師
一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。因此，企業(yè)出租房屋取得收入應(yīng)按“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)—租賃服務(wù)”繳納增值稅，一般納稅人適用稅率為9%；出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問題的公告》 （國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)） 第七條中明確正向舉例，納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》 （財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)） 第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。因此，免租期不需要繳納增值稅。
因?yàn)楫?dāng)月已開具發(fā)票，根據(jù)規(guī)定，發(fā)生應(yīng)稅銷售行為，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收訖銷售款或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。因此，取得的2年租金150萬元全部應(yīng)在所屬期1月份申報(bào)繳納增值稅。

財(cái)務(wù)小王
那我們公司簽訂的《租賃合同》在計(jì)算繳納印花稅時(shí)，計(jì)稅依據(jù)是否包括增值稅稅款，該如何繳納？
應(yīng)稅合同的計(jì)稅依據(jù)，為合同所列的金額，不包括列明的增值稅稅款。財(cái)產(chǎn)租賃合同，稅率為租金的千分之一。

俞老師

財(cái)務(wù)小王
俞老師，我還想請(qǐng)教一下，針對(duì)合同中約定的免租期，我公司的房產(chǎn)稅還用繳納嗎？
房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。根據(jù)規(guī)定，房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

俞老師
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》 （財(cái)稅〔2010〕121號(hào)） 第二條規(guī)定，對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
因此，公司免租期房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值*（1-原值減除比例）*1.2%/12*免租期月份數(shù)，自2019年1月1日起，本市按照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅的納稅人，房產(chǎn)原值減除比例調(diào)整為百分之三十。

財(cái)務(wù)小王
還好我問清楚噢，謝謝俞老師，我還有最后一個(gè)問題請(qǐng)幫我解答一下。
開具發(fā)票時(shí)備注欄沒有填寫，現(xiàn)在對(duì)方財(cái)務(wù)讓我重新?lián)Q開發(fā)票，備注欄需要填什么？
出租不動(dòng)產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。

俞老師

財(cái)務(wù)小王
噢噢，這樣我們就清楚了，謝謝俞老師！
政策依據(jù)
《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》 （國(guó)稅函〔2010〕79號(hào)）
《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》 （國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問題的公告》 （國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)）
《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》
《中華人民共和國(guó)印花稅法》及附件《印花稅稅目稅率表》
《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》 （財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）
《上海市人民政府關(guān)于調(diào)整本市房產(chǎn)稅房產(chǎn)原值減除比例的通知》 （滬府規(guī)〔2019〕5號(hào)）
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》 （國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)）
END
來源：上海稅務(wù)